Новостройки: лист ожидания

Входящие на рынок проекты обеспечат медленное перераспределение предложения новых квартир из обжитых районов на неосвоенную периферию Петербурга. «Провал» в предложении на рынке новостроек откладывается на 2012-2013 годы.
 

По данным Ольги Трошевой, заместителя директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости», за первый квартал 2010 года в обжитых районах города и административно подчиненных территориях выведено в продажу 152,9 тыс. кв.м нового жилья. Это превысило показатели того же периода 2009 года на 6%. Львиная доля квартальных открытий продаж пришлась на март: за два первых месяца года застройщики предложили покупателям только 35 тыс. кв.м строящихся квартир.
В течение первого квартала 2010 года в продажу вышло 10 объектов на 2 178 квартир, отмечают специалисты «Петербургской недвижимости». Из них 146,9 тыс. кв.м – в обжитых районах города и 6 тыс. кв.м – в административно подчиненных районах. В пригородных территориях начаты продажи в 5 объектах общей площадью 43,9 кв.м. Лидерами являются два района: Красносельский (62,8 тыс. кв.м) и Приморский (34,7 кв.м) – районы с наибольшими резервами территорий под жилую застройку.
Наиболее крупными объектами, вышедшими в продажу за квартал, специалисты «Петербургской недвижимости» называют жилой комплекс «Южный» (6-я очередь, 39,5 тыс. кв.м) компании ГДСК в Красносельском районе, ЖК «Чайка» компании «Ойкумена» (26,3 тыс. кв.м) в Приморском районе, очередной корпус «Балтийской жемчужины» (23,3 тыс. кв.м) в Красносельском районе и ЖК «Смольный квартал» компании «Возрождение Санкт-Петербурга» (21,8 тыс. кв.м) в Центральном районе.
Выведены на рынок первые очереди масштабных проектов: «Шведская крона» компании NCC в Приморском районе (8,3 тыс. кв.м, общая площадь 60 тыс. кв.м) в северной части Удельного парка и жилой комплекс «Мечта» компании «Мавис» во Всеволожском районе (25 тыс. кв.м, общая площадь 100 тыс. кв.м).
Единственная компания, которая начала продажи сразу в двух жилых комплексах, – это строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», запустившая проекты «Венеция» (15 тыс. кв.м) и «Смольный квартал», оба относятся к самому дорогому сегменту. В планах корпорации на 2010 год – строительство двух корпусов «Парадного квартала» (33,5 тыс. кв.м). В начале 2011 года стартуют продажи в Ковенском пер., 5 (около 6 тыс. кв.м). 
В апреле на рынок вышли еще 9 проектов, в  том числе новые очереди в крупных проектах СК «Темп» на ул. Бадаева, «Комендантский квартал» «ЮИТ Лентек» и «Юбилейный квартал» от ЛенСпецСМУ. 
Всего, по подсчетам Ольги Трошевой, за январь-апрель объем нового предложения достиг 370 тыс. кв.м. Это почти 50% от прошлогоднего выхода. 

В апреле также открыты продажи в проекте «Северная Долина» компании «Главстрой СПб». На продажу выставлены квартиры первой очереди, включающей 
72,8 тыс. кв.м жилья из 2,7 млн кв.м, которые планируется построить у метро «Парнас». «Северная Долина» стала третьим проектом-миллионником в городе или на его границе, добравшимся до покупателя (если не считать малоэтажные проекты «Балтроса» в Пушкинском районе, в значительной мере ориентированные на госзаказ).
Полтора года назад стартовали продажи в «Балтийской жемчужине», сейчас покупателям предлагается уже сданная госкомиссии «Жемчужная премьера» на 1186 квартир. Строится также квартал «Жемчужная симфония» на тысячу квартир, в 2010 году должны начаться стройка и продажи жилья премиум-класса (таун-хаусов и малоэтажных домов) в квартале 39А вдоль Дудергофского канала, напротив Южно-Приморского парка. 
Продолжаются продажи в проекте «Новый Оккервиль. Город аллей» в Кудрово, реализуемый ИСК «Отделстрой». На продажу выставлены две очереди: «Дом у Березовой аллеи» и «Дом у Липовой аллеи» (50 тыс. кв.м). 
 

Часть земельного массива в Кудрово принадлежит ЗАО «Строительный трест» (инженерная подготовка участка в 50 га для строительства 1 млн кв.м жилой и коммерческой недвижимости велась компаниями «Отделстрой» и «Строительный трест» в партнерстве).
Разрешение на строительство, по словам директора по продажам ЗАО «Строительный трест» Сергея Степанова, компания планирует получить в сентябре текущего года. В настоящее время на участке ведутся подготовительные работы. «Реализацию квартир наша компания начнет, традиционно, на достаточно высокой стадии готовности дома. Завершение строительства намечено на второй квартал 2012 года. У объекта будет своя концепция и собственное название. Здесь будет построено более 77 тыс. кв.м жилых площадей и более 5 тыс. кв.м встроенных нежилых помещений», – отмечает Сергей Степанов. Одновременно с жилым комплексом возведут детский сад и спортивный центр с ледовой ареной и бассейном.
Также в этом году «Строительный трест» планирует вывести на рынок объекты на пересечении ул. Замшина и пр. Металлистов и на Васильевском острове, на Железноводской улице, сообщает Сергей Степанов.
Другой масштабный проект в Кудрово – «Семь столиц» компании Setl City. Первая его очередь, «Вена», возможно, поступит на рынок летом 2010 года. Сейчас документация проходит экспертизу. «Семь столиц» – это жилой район на 1,5 млн кв.м жилья классов эконом и комфорт на участке в 135 га между станцией метро «Улица Дыбенко» и ТРК «Мега-Дыбенко». Тем временем застройщик открывает продажи в ЖК «Монреаль» на Ленинском пр.
«Главстрой СПб» подготовил проект планировки первой очереди микрорайона в Юнтолово, (1-я очередь – 110 тыс. кв.м, весь проект – около 2,2 млн кв.м жилья и 600 тыс. кв.м объектов коммерческой и социальной инфраструктуры на 437 га земли). Пакет документов должен быть согласован до конца года. В начале 2011 года запланирован выход на стройплощадку. Но это не означает, что тут же будут начаты продажи, отмечает Анастасия Козлова, менеджер по разработке концепций дирекции девелопмента компании «Главстрой СПб». Открытие продаж будет зависеть от состояния рынка и выбранной застройщиком тактики.
Как пояснила Анастасия Козлова, в обоих проектах «Главстрой СПб» постарается удерживать максимально реалистичные цены, но покупатель квартиры в «Северной Долине» отличается от будущего жителя Юнтолово, который ориентирован на более просторное жилье, экологичную и более комфортную среду обитания.
В проекте «Главстрой СПб» на Шкапина–Розенштейна благодаря кризису появится многоэтажное жилье (под него отведут до 60% участка в 56 га). Проектирование должно завершиться к концу года. Дата старта продаж не сообщается.
Компания «Арсенал-недвижи-мость» намерена в ближайшее время открыть продажи 2-й очереди жилого комплекса на 300 тыс. кв.м в Девяткино (сейчас продается 1-я очередь, дом на 520 квартир площадью 24,5 тыс. кв.м). Неподалеку, в Мурино, ГК «Центр долевого строительства» с осени 2009 года продает квартиры в комплексе «Новое Мурино» (всего 350 тыс. кв.м). Руководитель отдела продаж ГК «ЦДС» Сергей Кузнецов сообщил, что к концу лета будет выведена на рынок первая очередь проекта на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского пр. – более 70 тыс. кв.м жилья. Одновременно ЦДС продолжает подготовку к старту проекта на 2 млн кв.м жилья в Парголово. 
По словам коммерческого директора ООО «ГДСК» (предприятие группы ЛСР) Екатерины Немченко, уже в июне выйдет в продажу 25-этажный дом (около 12 тыс. кв.м) в рамках проекта «Каролина» на ул. Народной. В августе начнется строительство и реализация первых очередей новых проектов ГДСК в Невском районе: на ул. Белышева (более 80 тыс. кв.м) и на ул. Бадаева (42 тыс. кв.м).
Вывод в продажу масштабного проекта ГДСК на участке в 24 га на Юго-Западе (неподалеку от «Балтийской жемчужины») намечен на 2011 год.
 

Самый крупный (и новый) из заявленных проектов комплексного освоения – массив «Южный», который намерена реализовать УК «Старт Девелопмент» на границе Петербурга и Гатчинского района Ленобласти. На трех тысячах гектаров (из 4,5 тыс. га в собственности застройщика) планируется возведение 8 млн кв.м малоэтажного жилья. По заявленным планам, продажи 1-й очереди (20 тыс. кв.м) откроются в августе, первые новоселья обещаны в начале 2011 года. Но отсутствие инженерии, по мнению участников рынка, не позволит запустить проект в обозначенные сроки. Хотя цена в 40 тыс. руб. за «квадрат» скромного по площади домовладения с собственным участком «очень привлекательна» и позволяла бы рассматривать такое жилье как альтернативу городской малогабаритной квартире. 
Все крупные проекты строительства жилья располагаются на окраинах Петербурга. Это как приобретенные на торгах Фонда имущества участки под комплексное освоение (например, купленные компаниями «Мосметрострой» и ГДСК с превышением в 19 раз стартовой цены участки в 29 и 24 га неподалеку от «Балтийской жемчужины»), так и добытые другими путями наделы (консолидация совхозных паев, приобретение акций предприятий, владеющих землей и пр.). Словосочетание «комплексное освоение» означает, что территория не подготовлена для строительства: к ней не подведены сети, не выделены энергомощности, на ней нет объектов социальной инфраструктуры, и даже не всегда градостроительный статус участка позволяет строить на нем жилье.
 

По мнению директора жилых проектов компании «Охта Групп» Михаила Бимона, к 2012 году до половины предложения будет сосредоточено на периферии – в Ручьях, Девяткино, Кудрово, в Лахте и на Юго-Западе. Сейчас, по его оценке, предложение между обжитыми районами и окраинными территориями делится в соотношении 70% на 30%.
Такая пропорция заложена и в действующем Генплане развития города. Генплан под обжитыми территориями понимает, в том числе, застроенные сегодня «хрущевками» и занятые промышленностью. Освобождение этих массивов затягивается. Городская администрация, осознавая сложности решения имущественно-правовых вопросов с собственниками, предлагает приравнять проект развития застроенных территорий к «государственным нуждам» – дабы ускорить достижение компромисса при изъятии имущества. Предложение пока не обрело статуса законодательной инициативы.
При действующих правилах этот резерв в полной мере задействовать не удастся. Власти также не в силах подготовить достаточно земли, на которой можно сразу начинать проектирование. Поэтому, пытаясь помочь масштабной застройке, пока администрация города создает координационный совет по определению механизмов и источников финансирования развития инженерной инфраструктуры при комплексном освоении свободных земель. Совет возглавил вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов.
Торги «под комплексное освоение» в прошлом году обеспечили продажу двух достаточно недорогих участков. Это 6,5 га в Усть-Ижоре для строительства малоэтажного жилья (победитель заплатил 4 млн руб.) и 144 гектара прибрежной территории Финского залива от 
Лисьего Носа до Сестрорецка (36 млн руб.).
В 2010 году торги пройдут по пяти участкам (не считая уже проданных в марте 102 га на ул. Глухарской в Приморском районе Петербурга, где можно построить более полумиллиона кв.м жилья). Причем лишь на двух возможны масштабные проекты – 500 и 400 тыс. кв.м возводимых улучшений. Это участки на пр. Маршала Блюхера и в Петродворце.
Торги землей, почти готовой к застройке (так называемые «по полному пакету») показали огромный спрос на землю со стороны строителей: два аукциона в 2010 году прошли с четырех-пятикратным превышением стартовой цены.
Комитет по строительству обещал, что в 2010 году будет активно готовить землю к строительству. Однако объем предложения участков с инженерией и проектами планировки за год не превысит 300 тыс. кв.м возводимых улучшений.
 

Во многих компаниях сообщают о том, что приостановленные из-за кризиса работы по проектированию или подготовке земельных участков возобновлены – или ускорены благодаря добавке по финансированию. Большого числа анонсов новых проектов можно ждать осенью, а выхода на стройплощадку и старта продаж – в начале следующего, 2011 года.
Разморозить проекты в Колпино и Янино (площадь двух участков для комплексного освоения – более 70 га) намерен «Ленстройтрест». ГК «ЦДС» возобновила работу по проектированию комплекса таун-хаусов «Кантеле» в Репино – хотя послекризисные перспективы такого формата сегодня еще не просматриваются достаточно четко, говорит Сергей Кузнецов. Проект, с учетом сегодняшних реалий, избавляется от удорожающих его излишеств.
По мнению Сергея Кузнецова, успех торгов по территории в 102 га на Глухарской ул., когда в ходе аукциона стартовая цена выросла с 724 до 796 млн руб., свидетельствует, что девелоперы видят движение рынка к нормальному уровню покупательского спроса.
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов допускает, что интерес к покупке земли может быть инвестиционным – в отсутствие привлекательных объектов для вложения денег. Он отмечает и встречное движение: девелоперы пытаются продать часть своего земельного банка, чтобы обеспечить финансирование строек. Например, на 26 мая назначен аукцион Фонда имущества, который по поручению частных лиц попробует продать 4 участка по 170-200 соток в составе комплекса на Пулковских высотах «У Царскосельских холмов» за 150 млн руб. в сумме.
«Распечатывание» земельных запасов и запуск новых проектов обеспечит достаточное – или даже превышающее спрос – предложение покупателям строящихся квартир в 2011 году. По приблизительной оценке Михаила Бимона, до полумиллиона «квадратов» на следующий год появятся благодаря первым очередям квартальных проектов, еще столько же дадут остатки точечной застройки. К ним добавляются около 1 млн кв.м приостановленных было и возобновляемых сейчас строек. Этого вполне достаточно для удовлетворения возрастающего спроса на новостройки. Негативный эффект от паузы в подготовке проектов, взятой строителями в 2009 году, скажется на объеме предложения в 2012 году, считает Михаил Бимон. 
 
Анна Александрова