Причины роста цен на квадратный метр на первичном рынке недвижимости Петербурга

За 2020 год стоимость квадратного метра в новостройках «масс-маркет» выросла на рекордные 25%. Говорить о том, что рост цен прекратился, пока что рано – более того, можно прогнозировать, что в ближайшее время «квадрат» подрастет в цене еще немного. Постарались разобраться в причинах этого беспрецедентного скачка.

Эскроу-счета и новые требования к застройщикам

Еще пару лет назад строительные компании могли использовать средства дольщиков на возведение жилых комплексов, осуществление отделки и благоустройства. Сейчас ситуация совсем иная – банковское учреждение предоставляет застройщику кредитную линию, и эти деньги девелопер может тратить на строительство. Что касается средств дольщика, то они поступают на эскроу-счет банка, который ведет проектное финансирования – деньги поступают на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Если же жилой комплекс не достраивают, либо девелопер становится банкротом, деньги возвращаются покупателю.

С одной стороны, эта система сделала покупку квартиры в новостройке гораздо более безопасной для покупателя, избавила его от возможных рисков потери средств. Однако, девелопер потерял всякую заинтересованность в продаже квартир до их сдачи. Более того, теперь застройщикам нет большого смысла продавать жилье дешевле, пока оно строится. За прошедший год объем ЖК, реализуемых по эскроу, увеличился – отсюда и первая причина роста цен.

Пандемия и отложенный спрос

Когда Covid-19 только пришел в нашу жизнь, это буквально парализовало рынок недвижимости – многие офисы продаж были закрыты, не осуществлялась регистрация сделок. В течение двух-трех месяцев потенциальные покупатели сидели дома, а потом, вместе с ослаблением карантина, ринулись покупать квартиры. Спрос повысился, и это мотивировало девелоперов увеличить стоимость «квадрата». Почему же цены не вернулись к прежним показателям? Объяснить легко. Строительные компании увидели, что люди готовы приобретать жилье по новым ценам. А если все довольны, то зачем снижать стоимость? Это же стало причиной практически полного отсутствия скидок перед новогодними праздниками.

Спрос на квартиры, меж тем, не упал – по словам некоторых покупателей, они опасаются новой волны вируса, появления новых штаммов, девальвации рубля и дальнейшего роста цен, поэтому предпочитают приобрести жилье сегодня – пока есть такая возможность.

Ограниченный вывод новостроек в продажу

Конец 2020-го и начало 2021-го годов несколько оживили ситуацию на первичном рынке – до этого покупатели буквально боролись за квартиры в нескольких десятках жилых комплексов, которые появились в продаже уже довольно давно. Из-за пандемии многие проекты были отложены, поэтому предложение оказалось довольно скудным (по сравнению с предыдущими годами).

Сейчас ситуация начинает меняться – в продажу выводят первые корпуса действительно масштабных проектов (к примеру, «Город Первых» от ЦДС, ЖК «Любоград» от КВС). Цены в них гораздо выше, чем были бы при условии ввода годом ранее, но проекты расширяют возможности выбора для покупателя – а это очень большой плюс. Пока что говорить о прекращении роста цен рано, но, чем больше будет подобных предложений, тем быстрее можно рассчитывать на стабилизацию ситуации.

Льготная ипотека: панацея или причина всех бед?

Очевидно, что основная причина роста стоимости квартир – это повышенный спрос. Высок он, впрочем, не только из-за последствий карантина, но и благодаря такому нововведению как льготная ипотека. Сельская ипотека от 2,6% и льготная от 6% привели к идее улучшения жилищных условий даже тех граждан, которые ранее не задумывались о приобретении квадратных метров. Подогревается интерес к покупке нового жилья еще и тем, что государство до сих пор так и не решило, когда льготы перестанут действовать.

Именно то, что выгодная ипотека будет доступна не всегда, то, что ее привлечение может стать недоступным в любой момент, заставляет людей в срочном порядке обращаться к застройщикам. Те же, в свою очередь, видя горячий интерес, и желая получить максимальную выгоду, не упускают эту возможность. Если бы власти объявили, что льготы продлятся, как минимум, десять лет, можно было бы ожидать нормализации спроса, однако пока представители власти, напротив, «наводят туман», тем самым спрос подогревая.

Падение интереса к сегменту «эконом»

Сегодня новостроек эконом-класса осталось не так много – конечно, они выводятся в продажу, но процент присутствия бюджетных жилых комплексов на рынке сократился более чем втрое всего за несколько лет. Причиной тому стали публикации урбанистов, общее стремление граждан жить с большим комфортом и, опять же, повышение доли ипотечных сделок.

Образ современного жилого комплекса уже далек от прототипов ЖК начала нулевых, когда покупателю было важно лишь наличие стен и, чтобы комплекс сдали в срок. Сейчас от новостройки ждут хорошей отделки мест общего пользования, качественных коммуникаций, достойного уровня безопасности (видеонаблюдения, службы консьержей), огороженной территории, свободных от машин дворов, большого подземного паркинга, озеленения, детского сада, велодорожек, красивой внешней отделки, интересной архитектурной концепции. И это, однозначно, прекрасно – застройщики и правда стремятся выполнить все эти требования, чтобы их объекты были конкурентоспособными. Но, конечно, такие факторы служат и причиной удорожания жилых комплексов. А уж если объект делают меньше девяти этажей, и строят его по стандартам экологической безопасности, то он переносится в сегмент «бизнес». А это – еще более высокие цены.

Плата за надежность

Сейчас редко можно встретить строительные компании без большого опыта – войти в рынок стало гораздо сложнее, чем полтора десятка лет назад. Для этого должны быть либо собственные средства на возведение первого комплекса, либо связи, которые позволят привлечь кредитную линию. Крупные компании понимают, что они найдут своего покупателя в любой ситуации – к ним придут, чтобы избежать судьбы обманутого дольщика. Поэтому позволяют себе устанавливать заоблачные цены даже на «комфорт-класс».

По сути, сегодня «комфорт» и «бизнес» имеют очень размытые различия – они проявляются в этажности, высоте потолков, качестве отделки, размере окон. Цена «комфортных» новостроек приблизилась к объектам более высокого уровня. Так, можно найти предложения в центре с весьма лояльным ценником (к примеру, «Новый Невский» с ценой «квадрата» от 206 тысяч рублей при заявленном классе «бизнес», семи этажах, 120 квартирах во всем ЖК и местоположении в Центральном районе) и проекты комфорт-класса в отдалении от центра, но по внушительной стоимости (ЖК «Стрижи в Невском 2» с ценой квадратного метра от 212 тысяч рублей, в промышленном микрорайоне на ул. Фарфоровская, комфорт-класс с высотой корпусов до 24 этажей). ЖК «Новый Невский» строит ПСК, компания хоть и крупная, но не такая популярная как Setl Group, под руководством которой возводится ЖК «Стрижи в Невском 2».

Как долго будет продолжаться рост цен на «квадрат», неизвестно, но уже сейчас видно, что он замедлился. Стабилизации цен можно ожидать после отмены льготной ипотеки или усложнения процедуры привлечения ипотечных средств. Эксперты рынка отмечают, что некоторый спад на рынке произойдет ближе к лету 2021-го года.