Приморский район: перспективы и препятствия

Сегодня Приморский район находится среди лидеров по объему строящегося жилья и количеству совершаемых сделок с недвижимостью. Благодаря большому количеству свободных территорий и инженерно подготовленных участков Приморскому району удавалось на протяжении практически 20 последних лет удерживать первые позиции по объему жилищного строительства и развитию социальной инфраструктуры.
«Район застраивается очень активно по сравнению с другими: Приморский район выигрывает по сравнению с юго-западом по количеству новых строек. Потенциал уплотнения в районе уже практически исчерпан», - рассказывает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St Petersburg.
Основная причина – сегодня свободных и инженерно подготовленных территорий все меньше, а развитие транспортной инфраструктуры отстает от темпов строительства.

По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в Приморском районе на сегодняшний день заявлен и строится 41 проект, из них 2 бюджетных (т.е. не для продажи) – заказчиком выступает Министерство обороны. С января 2009 года по январь 2010-го включительно в продажу в Приморском районе вышли 22 объекта общей площадью 262,7 тыс. кв.м, из них в сегменте эконом-класса 186,6 тыс. кв.м. Доля вводимого в строй жилья эконом-класса в этом районе превышает 90%. Бизнес-класса – чуть более 5%.
«По моим ощущениям, в Приморском районе вводится около 30% от общих объемов вводимого жилья в Петербурге. В последние годы он находился в лидерах как по объему строительства, так и по количеству сделок, по темпам роста цен (когда цены росли) и по темпам падения цен (когда падение было)», – делится Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН.
В Приморском районе представлены практически все крупные городские застройщики: компании Setl City, ЛенСпецСМУ, «Юит Лентек», «Маяк», ГДСК, Петротрест, «Главстрой-СПб», ЛЭК и другие.
Среди наиболее масштабных строек – несколько проектов комплексного освоения территории. Это «Юбилейный квартал» в Каменке компании «Эталон-ЛенСпецСМУ», в первой очереди которого уже идет заселение жильцов, проект компании «Главстрой-СПб» в Конной Лахте.
На стадии заселения находятся два проекта компании «Юит Лентек» – дом-комплекс «Комендантский квартал» и дом «Атмосфера». На этот год запланирована сдача жилого комплекса «Хайтек-сити», «Дома на Богатырском», дома «Зодиак» компании «Петротрест».
«Жилое строительство сейчас активно ведется в Северо-Приморской части и в районе Старой Деревни. Например, наша компания недавно приступила к реализации проекта строительства жилого комплекса “Токио”, расположенного на Мебельной улице», – рассказывает Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City. Новый комплекс будет состоять из трех 25-этажных зданий.
Фондом имущества на торги выставлена территория в 102 га на Глухарской улице. Возможно, через несколько лет здесь также начнется жилое строительство.
«Одна из основных черт района – достаточно масштабно ведется малоэтажное строительство объектов бизнес-класса: сблокированные жилые дома, таун-хаузы, коттеджные поселки. В “Новой Скандинавии” введены первые очереди. Район Коломяги сплошь застраивается малоэтажными домами. Это практически единственное место в городе, где столь активно развивается малоэтажное строительство», – рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», на малоэтажное строительство приходится чуть более 4% от общего объема строительства в Приморском районе.
В прошлом кризисном году были приостановлены продажи в пяти объектах. При таком объеме строительства это хорошие показатели. Четыре объекта находятся на начальной стадии строительства (на нулевом цикле и ниже), а один – на завершающем этапе (см. таблицу). Обычно на начальных этапах строительство ведется на собственные средства застройщика или заемные. Дольщики «включаются» в строительство на более поздних этапах.
Динамика цен предложения недвижимости в Приморском районе, как и во всем городе, в 2009 году была отрицательной. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», за период с января 2009 года по январь 2010-го в сегменте эконом-класса цена снизилась с 80 тыс. рублей до 68 тыс. рублей за кв.м. В сегменте бизнес-класса – со 120 тыс. рублей до 81 тыс. рублей за кв.м. Недвижимость эконом-класса медленно и постепенно снижалась в цене, а в последние 3 месяца (ноябрь, декабрь 2009 года, январь 2010-го) фактически стабилизировалась. Жилье бизнес-класса резко потеряло в цене весной прошлого года, с тех пор идет медленная корректировка цен. Причем так же, как и в сегменте эконом-класса, в последние месяцы наблюдается замедление темпов снижения цены.

Приморский район – один из немногих в Петербурге, которые могут похвастаться недвижимостью практически любого типа и класса. Здесь нет только элитного жилья.
Как поясняет Николай Пашков, в Приморском районе выделяются несколько крупных зон застройки:
– послевоенная застройка, так называемые кварталы «немецких коттеджей» в районе Черной речки, некоторые из них полностью расселены под одного собственника;
– «сталинки» на улицах Торжковской и Савушкина, на набережной Черной речки и по Приморскому проспекту;
– «хрущевки» 60-х годов в районе Ланского шоссе, в районе улиц Школьной и Савушкина;
– «старые панели» в районе Комендантского аэродрома;
– большая часть застройки – район оз. Долгое, Каменка, Северо-Приморская часть – «новые панели» 80-х годов и позже и современные дома по индивидуальным проектам;
– малоэтажная застройка в районе Коломяг, Лахты.
«Приморский район начал активно застраиваться в 1950-1960-х годах, когда многоэтажными домами были застроены Новая Деревня и район между Черной речкой и железной дорогой на Выборг. В 1970-1980-х годах появились новые жилые массивы в Старой Деревне и на территории бывшего Комендантского аэродрома, а в конце 1980-1990-х годах – в районе Шувалово-Озерки, у озера Долгое и на Приморском шоссе между Старой Деревней и Лахтинским разливом. До сих пор частично сохранилась деревянная застройка в Лахте, Ольгино, Коломягах, Каменке и районе Шувалово-Озерки», – говорит
Владимир Копылов.

Активное освоение и заселение Приморского района спровоцировало развитие инфраструктуры. Здесь открыто большое количество торговых и торгово-развлекательных центров, гипермаркетов, идет развитие магазинов шаговой доступности, строительство учреждений здравоохранения.
По словам Николая Пашкова, местами в районе возникают зоны гиперконцентрации ритейла. В целом, можно сказать, что основные виды коммерческой недвижимости, которые могут развиваться в спальном районе, представлены в достаточном количестве, по многим показателям район лидирует в этом плане. Начиная с первых комплексов «Адаманта», в районе получили развитие как форматы ТЦ, так и форматы гипермаркетов: «Лента», «Окей», «Сезон», «Максидом» и др.
Кластеры формирования торговой активности приходятся на район м. «Пионерская» («Рамстор», «Сити-Молл», «Купеческий двор» и др.), район Богатырского пр. («Променад», «Окей», «Метро», «Максидом», «Миллер Центр», «Континент-2» и др.) Эта торговая зона начинает сливаться с торговой зоной в Старой Деревне: «Мегамарт», «Мебель Сити», «Платформа» и др.). И третья зона – на выезде из города, на пересечении Приморского пр. и ул. Савушкина («Окей», «Лента», Atlantic City, «Меркурий» и др.). Жесткой конкуренции между этими проектами пока нет.
Строительство спортивно-развлекательного комплекса «Питер-лэнд» в парке 300-летия Петербурга сорвалось.
Развитию Приморского района может помешать отсталость транспортной инфраструктуры. По словам экспертов, нынешняя ситуация может вылиться в транспортный коллапс в микрорайонах нового строительства, а также на въезде и выезде из района. Перегруженность магистралей уже сейчас составляет основную проблему Приморского района.
«Решение транспортной проблемы намного отстает от темпов девелопмента. Все заявленные планы по модернизации транспортной инфраструктуры находятся пока на предварительной стадии, и жилые проекты вводятся с опережающими темпами, – подтверждает Николай Пашков. – Приморский район – один из крупнейших жилых массивов, но от центра города он отрезан двумя ж/д ветками – Выборгского и Сестрорецкого направления. Большое количество переездов создает пробки на Коломяжском пр., в районе м. «Удельная», «Старая Деревня» и пр. Огромные заторы образуются в районе Светлановского пр. и Планерной ул., на виадуке – в утренние часы дорога до центра города может занимать больше двух часов. Приморский район к тому же не имеет удобного выезда на КАД».
Долгое время на территории такого большого района было расположено всего две станции метро – «Черная речка» и «Пионерская», вокруг которых и формировалась основная часть жилой застройки. Сейчас количество станций выросло до четырех, появились «Старая Деревня» и «Комендантский проспект». Все они сосредоточены в южной и центральной частях района. В северную же его часть можно попасть лишь с помощью наземного транспорта.
Как рассказывает Владимир Спарак, были случаи, когда из-за транспортного коллапса люди меняли микрорайон проживания. Например, есть определенное количество людей, которые пытаются переехать из района оз. Долгое в район метро «Старая Деревня» или Лахты именно из-за сложной транспортной ситуации.
«Важно, чтобы параллельно с вводом объектов жилой недвижимости вводились и объекты инфраструктуры. В противном случае там будет серьезный коллапс», – говорит Владимир Спарак.
Строительство Западного скоростного диаметра, который соединит Приморский район с центром и южными районами города – это главная надежда на исправление ситуации. Администрация района озвучивает масштабные планы по развитию транспортной инфраструктуры.
Существующие планы по модернизации дорожной сети, по данным компаний Knight Frank St Petersburg и HPM-consult, таковы:

1. Завершение формирования Богатырского проспекта и его пробивка до Светлановской площади.
2. Реконструкция и расширение Приморского проспекта, строительство трехуровневой развязки на пересечении с Планерной улицей. Планируется преобразовать улицу в 8-полосную магистраль.
3. Продолжение Школьной улицы до Приморского шоссе.
4. Строительство путепровода в створе Коломяжского проспекта через ж/д пути Сестрорецкого направления. Сдача первой очереди путепровода намечена на конец 2010 года, работы уже ведутся. По проекту, итогом модернизации станет расширение Коломяжского проспекта до 6 полос.
5. Прокладка сквозного проезда по Заусадебной улице до Коломяжского проспекта, планируется начать работы в 2010 году.
6. Строительство путепровода в створе Поклонногорской улицы через ж/д пути Выборгского направления для обеспечения связи с Выборгским районом.
7. Из более отдаленных планов – реконструкция Светлановской площади и строительство многоуровневой развязки.
8. Строительство ЗСД от Невы до КАД.
9. Продление ветки метро от Комендантского проспекта до Каменки, вывод одной из веток метро в район Парка 300-летия Санкт-Петербурга и далее в Северо-Приморскую часть (к 2025 году).







Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City:

«Строительство ЗСД, а также реконструкция существующих и прокладка новых трасс и транспортных развязок смогут значительно улучшить транспортную доступность и окажут положительное влияние на развитие как жилой, так и коммерческой недвижимости в различных частях района. Также значительно улучшит ситуацию появление новых станций метро, строительство которых планируется завершить до 2025 года.
На территории района расположено немало зеленых зон, самой крупной из которых является Юнтоловский заказник, где в ближайшем будущем планируют разместить зоопарк. Кроме того, это Ново-Орловский лесопарк в Коломягах и Удельный парк (там, кстати, располагается спортивная база ФК “Зенит”). В районе озера Долгое находится еще одна значительных размеров зеленая зона, а в 2003 году появился парк 300-летия Санкт-Петербурга.
К крупным производствам, расположенным в Приморском районе, относятся завод “Метробетон”, завод ЖБИ, КПО “Электромашина”, Оптико-механическое объединение (ЛОМО)».

 

 

 

 

 

Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St Petersburg:


«Приморский район исторически формировался как крупный жилой массив. Присутствуют 2-3 более-менее крупные промышленные зоны, но складская, индустриальная и промышленная недвижимость не доминируют.
Местами в районе возникают зоны гиперконцентрации ритейла. В целом, можно сказать, что основные виды коммерческой недвижимости, которые могут развиваться в спальном районе, представлены в достаточном количестве, по многим показателям район лидирует в этом плане.
Район несколько проблемный с точки зрения транспортной доступности. От центра города он отрезан двумя ж/д ветками – Выборгского и Сестрорецкого направления. Большое количество переездов создает пробки на Коломяжском пр., в районе м. “Удельная”, “Старая Деревня” и пр.
Пока решение транспортной проблемы намного отстает от темпов девелопмента. Строительство ЗСД, который соединит Приморский район с центром и южными районами города, – это главная надежда на исправление ситуации».