Рассрочка от застройщика: снова в ходу

В самое ближайшее время рассрочка от застройщиков станет гораздо более популярным методом покупки квартиры на рынке первичной недвижимости, чем это было еще недавно. В связи с повышением ключевой ставки ипотека стала менее выгодной, а для некоторых покупателей новая ставка, по сути, поставила крест на покупке жилья. Чтобы не упал спрос, застройщикам ничего не останется, как вернуть рассрочку.

Почему о рассрочке забыли?

Конечно, некоторые девелоперы всегда имели в своем арсенале такой вариант продажи жилья как предоставление покупателю рассрочки, однако применяли этот инструмент настороженно. Оно и понятно – далеко не всегда покупатели жилья справлялись с финансовой нагрузкой, да и воспользоваться деньгами девелоперы не могли (в отличие от ипотечных средств, которые поступали на банковский счет сразу же). Конечно, экскроу-счета и вовсе заморозили возможность применять средства дольщиков до сдачи дома, однако к моменту введения эскроу рассрочка уже давно стала не особо актуальной.

Чтобы минимизировать риски, сопряженные с предоставлением рассрочки, девелоперы прибегали к заградительным мерам – высоким процентным ставкам, увеличению стоимости жилья на 10-15%. К тому же, рассрочка часто предоставлялась только на время строительства жилого комплекса, поэтому для тех, кто хотел ей воспользоваться, приобретая квадратные метры на финальном этапе строительства, она оказывалась не слишком выгодной.

С каждым годом ключевая ставка снижалась, появлялись варианты льготной и субсидированной ипотеки, которые становились исключительно удобными для покупателей и отодвигали такой вариант постепенной оплаты жилья как рассрочка на второй план. Застройщики тоже не стремились развивать это направление – это было бессмысленно, так как у покупателя было достаточно вариантов оплаты жилья (гораздо более безопасных и удобных). Рассрочка чаще использовалась как бронь квартиры на длительный срок – к примеру, ряд девелоперов предоставляли возможность внесения 20-50% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса, вторую же часть необходимо было заплатить при получении ключей или незадолго до.

Конечно, такие методы оплаты используются и сегодня, однако это, прямо скажем, не самый популярный способ расплатиться со строительной компанией.

Почему о рассрочке вспомнят?

Никто не хочет терять покупателей, однако ситуация в банковской сфере такова, что получить выгодную ипотеку стало гораздо сложнее – сразу после повышения ключевой ставки банки стали предлагать по нельготным видам ипотеки ставки 21-24%. Это очень большая цифра, которая фактически сделала невозможной приобретение жилья в кредит. Конечно, власти быстро спохватились и предложили увеличить лимит займа льготной ипотеки до 12 миллионов рублей в Москве, Петербурге, Московской, Ленинградской областях и до 6 миллионов рублей в других регионах, параллельно с этим подняв ставку по льготной программе до 12%. С одной стороны, такая ставка кажется грабительской на фоне 7%, к которым все успели привыкнуть за последние годы, однако, учитывая сложившуюся ситуацию, это весьма хорошее предложение, которым несомненно смогут воспользоваться покупатели квартир эконом- и мидл-классов.

Что же касается элитного жилья, то приобрести его в ипотеку на таких выгодных условиях как прежде уже не получится. Конечно, застройщики будут субсидировать ставки и со своей стороны, но больше, чем на 1-3% они уменьшить предложенную банком ставку не смогут. А в случае с апартаментами ситуация еще более печальная – на них льготная ипотека не распространяется, а значит их покупка будет логична в качестве инвестиций только на условиях 100-процентной оплаты. Что произойдет? Верно! Спрос на апартаменты и квартиры элитного класса снизится.

Чтобы не допустить этого, застройщикам потребуется применять различные инструменты – одним из них станет выгодная рассрочка. Некоторые девелоперы уже открыто объявили, что в скором времени предложат своим покупателям программы постепенной оплаты – в частности, об этом заявили представители RBI (застройщик специализируется в строительстве жилых комплексов в сегментах «бизнес» и «премиум»). Рассрочка станет настоящим спасением для элитного класса и апартаментов – особенно, если будет предложена на выгодных условиях. А условия будут выгодными – застройщики не хотят потерять своих клиентов. При падении спроса им придется привлекать покупателей хорошо забытыми за годы пандемии методами – скидками, акциями, специальными предложениями и удобными вариантами оплаты.

Какие виды рассрочки бывают?

Существует две основные разновидности этого варианта оплаты:

           ·         Беспроцентная. Удобный вариант, когда покупатель вносит часть средств в качестве первоначального платежа, а потом равными долями (или согласно индивидуально составленному графику) выплачивает оставшуюся сумму. Процентами сумма долга не облагается, поэтому никаких дополнительных трат на будущего собственника не ложится. Вместе с тем, лет 10-15 назад некоторые компании предлагали «беспроцентную» рассрочку, которая по своей сути таковой не являлась: к примеру, «Лидер Групп» продавал квартиры в рассрочку с наценкой в 10%. Подавалось это под несколько иным соусом: покупателям со 100-процентной оплатой и ипотекой застройщик «дарил» 10% скидки, а всем остальным (то есть, покупателям с рассрочкой) нужно было оплачивать сумму без учета скидки. Однако так поступали не все девелоперы – некоторые из них предлагали рассрочку без переплат и подводных камней. Другой вопрос, что часто такая рассрочка предлагалась на 1-2 года и оказывалась неподъемной для покупателей. Новые предложения по рассрочке, которые должны появиться в апреле-мае, будут рассчитаны на более продолжительные периоды оплаты, так как они должны выступить реальной альтернативой ипотеке, которая внезапно стала доступна единицам.

           ·         Процентная. Величина процента может разниться не только от застройщика к застройщику, но и от одного объекта к другому – девелопер вправе самостоятельно формировать условия выплат. Современные застройщики предлагают рассрочку с процентной ставкой от 0,35% до 12% годовых, а значит, что даже рассрочка с самым высоким по нынешним меркам процентом является более выгодной, чем новая льготная ипотека (где ставка также равна 12%, но необходимо платить за страхование жизни и другие «допы»).

Естественно, рассрочка будет доступна только покупателям первичной недвижимости, и если на рынке появится обилие таких предложений, то она займет почетное место среди популярных вариантов оплаты. Уже сегодня некоторые застройщики предлагают удачные варианты рассрочки – в их числе «Полис Групп», ПСК, «Арсенал Недвижимость», Setl Group, «БФА-Девелопмент» и другие.

Преимущества рассрочки

           ·         Между застройщиком и покупателем нет промежуточного звена: проще договориться о нюансах и деталях

           ·         Для принятия решения по рассрочке не нужно предоставлять большой пакет документов, не нужно ждать неделями

           ·         Не требуется обязательного страхования жизни и банковских комиссий;

           ·         Можно официально не работать – никто не будет проверять уровень официальной заработной платы.

Недостатки рассрочки

           ·         В большинстве случаев, срок погашения более короткий, следовательно – ежемесячные или ежеквартальные платежи окажутся больше, чем в случае с ипотекой

           ·         Могут быть большие штрафы и пенни за просрочку платежей

           ·         Оплачивать нужно даже в случае приостановки строительства.