Рынок замер в ожидании

На рынке новостроек Петербурга будет продолжаться расслоение. Что это означает? Это значит, что в одних строящихся объектах, где активно идет строительство, дом возводит известная, надежная компания, спрос на квартиры и цена квадратного метра, как и традиционно осенью, будут расти. Тогда как в других, где проблемы видны невооруженным глазом – на строительной площадке, кроме забора, ничего нет, и никакие работы не производятся – продажи не вырастут. И даже демпинговые цены не помогут такому объекту найти своих покупателей. В таких объектах стоимость жилья может, наоборот, снижаться и в дальнейшем, несмотря на рост спроса в целом по рынку.
Безусловно, первоначальный интерес к самым недорогим объектам потенциальные покупатели проявляют: денежные доходы населения, увы, пока не вернулись на прежний уровень. Тем не менее, как показывает практика, интерес этот длится недолго. Дело в том, что сегодняшние покупатели, наученные опытом недавнего кризиса, не только привыкают экономить, но и стали гораздо подкованнее во многих вопросах, касающихся недвижимости. И очень четко отслеживают, работает ли компания по законодательству, соблюдает ли сроки строительства и сдачи в эксплуатацию, подключает ли объект вовремя к сетям, имеет ли в прошлом скандалы с дольщиками и чиновниками. И сами требования к квартирам также несколько видоизменились.
«Пока не “рассосется” зависший объем некачественного предложения, рынок будет продолжать расслаиваться, – говорит Василий Селиванов, генеральный директор компании Setl City. – Квартиры в домах на высокой стадии готовности без уверенности, что объект будет завершен, продаются гораздо хуже, чем жилье в проектах на активной начальной стадии строительства от надежного застройщика. Безусловно, сейчас очень многое зависит от застройщика, от его репутации, от активности на рынке, на строительных площадках. Конечно, важен вопрос законопослушности. Иногда мы узнаем такие юридические формы работы с покупателем, что просто диву даешься, как может компания этим заниматься всерьез».
Василий Селиванов приводит в пример человека, который приобретает квартиру в жилом комплексе, строительство которого заморожено. При этом цена – гораздо ниже среднерыночной и ниже, чем в аналогичных объектах, расположенных в той же зоне. Горе-покупатель утверждает, что ему не хватает средств на покупку  жилья у надежной компании. А в данном случае, если объект построен не будет, он уверен, что его должны будут достроить городские власти. По мнению покупателя, чем больше дольщиков у компании, тем меньше вероятность, что их «кинут». Надо просто подождать лет пять, и все будет хорошо. Действительно, многие считают, что проблему в таких случаях должны решать городские власти. «Но неужели это основание для того, чтобы обманываться и отдавать свои деньги в пустоту!» – сетует эксперт.

Однако большинство покупателей гораздо более благоразумны, и это отмечают представители строительного сообщества Петербурга. «На рынке типового строящегося жилья главными факторами при принятии решения о покупке квартиры, как и ранее, являются стоимость квадратного метра и местоположение дома, – говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная Компания». – Сейчас покупатели все больше обращают внимание на фактор надежности компании-застройщика и готовы приобретать квартиры чуть дороже, но при этом быть уверенными в том, что дом будет достроен в срок. Такую тенденцию мы выявили благодаря нашим последним исследованиям среди клиентов ГДСК. Если говорить о предпочтениях покупателей, все большее число людей стремится к покупке жилья с готовой отделкой. Ответом на это стало увеличение доли квартир с полной отделкой на рынке строящегося жилья. В течение многих лет такие квартиры были уникальным предложением компании ГДСК. Сегодня подобное предложение появилось у большинства строительных компаний».
По словам Юрия Лучко, генерального директора строительной компании «Темп», покупатели, ставшие еще более требовательными и внимательными, не хотят рисковать и ищут ответственных застройщиков. И поэтому тенденция к отсеиванию ненадежных компаний продолжит быть определяющей на рынке.
Предпочтения покупателей в отношении метражей и количества комнат в квартире остались неизменными за последние полгода. По-прежнему наиболее популярен эконом-класс. «Лидерами спроса, как и ранее, остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры рациональной планировки в домах высокой и средней степени готовности в классе “эконом”, – рассказывает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». – Все меньше становится на рынке малогабаритных квартир (студии, однокомнатные и двухкомнатные), в особенности в домах, находящихся в средней и высокой степени готовности».

Что касается средних цен на рынке строящегося жилья, за прошедшие семь месяцев они практически не претерпели изменения. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в обжитых районах города повышение показал сегмент элитного жилья: здесь цены выросли на 2,1%, средняя цена предложения на начало августа 2010 года составила 189,4 тыс. рублей за кв.м. В сегменте «эконом» и в бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра показала снижение на 1,73% и 1,20% соответственно. Средняя цена предложения, по данным на 1 августа 2010 года, составляет 69 тыс. рублей за кв.м в сегменте эконом-класса и 93,9 тыс. рублей за кв.м в сегменте бизнес-класса.
По данным «НДВ СПб», цены на рынке первичного жилья даже начали расти. «В течение семи месяцев 2010 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках колебалась каждый месяц то в большую, то в меньшую сторону, – говорит Екатерина Симонова, заместитель генерального директора компании. – Связано это было с выводом на рынок новых объектов эконом-класса, которые “продавливали” цену вниз. Основные изменения на первичном рынке были обусловлены переменами в настроениях покупателей. В 2009 году, особенно в первом полугодии, риски вложения средств в строящееся жилье оценивались населением как очень высокие. Проекты на стадии котлована были практически не востребованы, что заставило застройщиков снизить на них цены. Только с активизацией строек во второй половине 2009 года доверие к застройщикам начало постепенно возвращаться. При этом первое полугодие 2010 года характеризовалось высоким спросом на новостройки, пик которого пришелся на февраль».
По словам эксперта, несмотря на то что в среднем спрос на строящееся жилье начал снижаться в летние месяцы, в июле «НДВ СПб», наоборот, отметила повышенный интерес граждан к продаваемым компанией объектам. При этом покупатели приобретали главным образом жилье эконом-класса и не самого малого метража. Например, активный спрос пришелся на квартиры в доме строительной компании «ЛЭК №1» «Гражданский», где цена начинается от 52 тыс. рублей за квадратный метр.
По словам специалистов НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», с начала года существенной ценовой коррекции не произошло – снижение цены составило порядка 4-5% в целом по рынку. Для сравнения, по оценкам специалистов, снижение стоимости квадратного метра за аналогичный период 2009 года составило около 12%. Количество сделок купли-продажи возросло, но говорить о тенденции, особенно принимая во внимание летний период, пока преждевременно. Кстати, несколько иная ситуация сложилась на рынке жилья в Ленинградской области, где средняя цена предложения в августе 2010 года была на 10% выше цен, установившихся на начало года. В первую очередь это обусловлено существенной разницей цен предложения городских квартир и цен в новостройках, расположенных за пределом КАД. Более высокий спрос на недвижимость эконом-класса, где ключевым фактором, влияющим на принятие решения о покупке, выступает цена, проявился и в ряде городских спальных районов, особенно на юге города.

Ольга Трошева рассказывает, что снижение цен наблюдалось в отдельных проектах по разным причинам. Во-первых, само собой, более низкие цены были в объектах, которые только вышли на рынок и находятся на начальном этапе строительства. Это общепринятая практика, и ее никто не отменял. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», за первое полугодие 2010 года продажи открылись в 32 объектах на первичном рынке общей площадью 646 тыс. кв.м, а это 10 300 квартир. Во-вторых, на рынке есть и объекты, где остались последние квартиры. Как правило, это трехкомнатное и многокомнатное жилье большого метража, где стоимость квадратного метра традиционно ниже, чем в ликвидных квартирах и менее масштабных по площади  от того же застройщика. В-третьих, на рынок вышел беспрецедентный по цене проект – «Северная Долина» от «Главстрой СПб», где квартиры продаются по цене 49 900 рублей за кв.м. Тем не менее, на средние цены на рынке он пока не повлиял.
Согласна с коллегой и Екатерина Немченко. «Отдельные объекты эконом-класса выводились застройщиками в продажу по цене, которая порой была на треть ниже среднерыночной, – рассказывает она. – Но, тем не менее, несмотря на это, изменения средней стоимости квадратного метра на рынке строящегося жилья не произошло, она осталась на уровне начала года. Как и ранее, в период спокойного развития рынка, строительные компании применяют самые различные методы стимуляции спроса – акции, скидки, подарки. Подобные акции снижают стоимость отдельных сделок в среднем на 10% от базовой цены предложения».

Давать прогнозы о ценах на осень представители строительного рынка не спешат. Однако можно предположить, что если и будет происходить небольшое повышение цен, то коснется оно отнюдь не всех: многие не смогут себе позволить увеличивать стоимость жилья, если оно и так продается не слишком хорошо. Большинство же занимает выжидательную позицию и, как только проявятся тенденции повышения спроса на строящееся жилье, сможет гибко изменить ценовое предложение. Пока что у многих застройщиков просто заканчивается действие различных «летних» акций.
Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест», говорит, что до конца года нас ожидает сохранение стабильности цен, и нет прогнозов о сколько-нибудь значительных ценовых всплесках или падениях. Как правило, на кратковременное снижение цен влияют такие факторы как сезонность, выход на рынок новых крупных проектов, в том числе миллионников. На повышении, напротив, сказывается дефицит предложения. Наступающая осень в этом смысле обещает быть сбалансированной: отсутствие запуска новых масштабных проектов и сезонная активность будут держать цены на текущем уровне.
«С начала 2010 года наша ценовая политика стабильна, – говорит Александр Лелин. – Никаких резких скачков не было. Единственное, чем отличался этот, первый после кризиса, год, так это стабильным спросом в летний период, невзирая на обычные для прошлых лет сезонные спады. Поэтому даже летом цены не снижались. За восемь месяцев 2010 года цены поднялись в среднем на 4-6%, что соответствует уровню инфляции. Летом увеличилось количество так называемых специальных ценовых предложений, выражающихся либо в кратковременной фиксации цены на определенные квартиры, либо в предложении более выгодной схемы оплаты. Появились новые финансовые схемы: квартира в зачет, специальные цены на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в отдельных объектах, минимальный первый взнос (от 500 тыс. рублей) и рассрочка на остаток суммы и другие предложения.
На данный момент мы не планируем значительного повышения цен на квартиры, построенные компанией. Возможно, средний показатель цены за “квадрат” и повысится на 2-4% до конца года, но это будет в рамках текущей инфляции и за счет сокращения количества специальных летних ценовых предложений. Прогнозировать свою ценовую политику на полгода вперед мы не возьмемся, так как в настоящее время находимся в режиме “работы в рынке”, предполагающем гибкую реакцию на любые изменения и факторы, могущие повлиять на изменение цены».
По мнению специалистов НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», некоторое оживление рынка традиционно ожидается с завершением сезона отпусков. На фоне стабилизировавшегося, но не высокого спроса, а также достаточного уровня предложения ожидать существенных ценовых колебаний не приходится. Рост цен на стройматериалы и энергоносители, услуги монополистов, а также необходимость обслуживания кредитов, несомненно, скажутся на конечной цене предложения, прибавив к ней еще порядка 10%. Но на сегодняшний день приходится говорить все же о «рынке покупателя», и как ценовые ожидания продавца будут коррелировать с этим фактом, покажут ближайшие месяцы.

Александра Андреева

Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости»: В настоящее время на рынок строящегося жилья имеют влияние две противоположные тенденции, которые мы будем наблюдать и в дальнейшем. С одной стороны, нехватка ликвидного жилья, наиболее отражающего ожидания покупателей и по цене, и по качеству предложения, подстегнет рост цен на него. С другой стороны, стоимость менее ликвидного жилья будет падать: ипотека пока не заработала так, как до кризиса, а денежных средств у населения по-прежнему не хватает. Более того, сейчас у нас продолжает формироваться пул аутсайдеров строительной отрасли, в чьих объектах даже по низким ценам из-за серьезного риска покупатели не торопятся приобретать квартиры. Приведем пример. На улице Мебельная по соседству строится два жилых комплекса. В одном стоимость квадратного метра составляет порядка 50 тыс. рублей, в другом – более 70 тыс. рублей. В первом продажи идут неактивно, тогда когда в последнем квартиры раскупают, и застройщик уже три раза был вынужден повысить цену.
Юрий Лучко, генеральный директор строительной компании «Темп»: В течение 2010 года на вторичном рынке недвижимости не произошло заметных изменений в ценах на квартиры. Первичный рынок, который тесно связан со вторичным, также не испытывал значительных скачков или падений. По-прежнему на первичном рынке наиболее востребованы квартиры в полностью достроенных домах или домах в высокой степени готовности. Покупатели, ставшие еще более требовательными и внимательными, не хотят рисковать и ищут ответственных застройщиков. Прогноз изменения цены в нынешней ситуации делать довольно сложно. Летом обычно активность покупателей снижается. Но судя по нашим летним продажам, в этом году мы этого практически не заметили. Квартиры покупают те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Роста доходов населения в ближайшее время не предвидится, а значит, не стоит ожидать и резкого увеличения спроса. Что хорошо – растет доля ипотечных сделок (в нашей компании она составляет не менее 40%), Сбербанк запустил достаточно выгодную для заемщиков акцию «В десятку!». Снижение ипотечных ставок будет стимулировать спрос.
Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City: Благодаря действиям города, который сейчас активно скупает квартиры, цены на недвижимость немного стабилизировались, но при этом был создан небольшой дефицит. И в ближайшем будущем ее стоимость вырастет, но всего на 3-5%. Спрос трудно прогнозировать. Сейчас у населения новых накоплений существенно не прибавилось. Хоть и возродилась ипотека, предсказать, как она будет развиваться дальше, невозможно. Вполне возможно, что осенью на рынок выйдут новые проекты строительства. Их количество сложно оценить, но как минимум их будет пять. Именно столько участков было продано на торгах Фонда имущества в этом году. Это участок 4 на Туристской ул. (юго-западнее пересечения с ул. Оптиков), участок 5 на Туристской ул. (юго-западнее пересечения с ул. Оптиков), участок 24 на пр. Передовиков (северо-западнее дома №1/6), участок 72 на Индустриальном пр. (севернее  дома №10, корп. 1, литера Б), а также участок на Ярославском пр., д. 27, лит. А. Также сейчас стала заметна активность на ряде ранее замороженных объектов, например, на ул. Белышева.