У каких компаний самые дешевые квартиры?

Как найти максимально дешевый вариант квартиры в новостройке с минимальным риском? Своими советами поделились эксперты на семинаре, организованном БКН.РУ в рамках прошедшей в конце октября XXXV Ярмарки недвижимости.

 

Самые-самые

Руководитель отдела строящейся недвижимости «Авентин-Недвижимость» Андрей Русяев утверждает, что стоимость любого жилья определяет в первую очередь местоположение (район, удаленность от метро, инфраструктура). Для новостройки также очень важен срок сдачи. Так, квартиры, которые продаются сейчас со сроком сдачи в 2021 году, когда построятся, будут стоить дороже. Он также отметил, что известным застройщикам нет смысла демпинговать, так как они много вкладывают в свой имидж: их квартиры будут стоить дороже квартир тех застройщиков, о которых покупатель не слышал. В то же время цена зависит от категории жилья, которая определяется, в том числе, все тем же местоположением – жилье эконом-класса не будет строиться в центре города.

Андрей Русяев рассказал о самых дешевых квартирах на рынке строящегося жилья в Петербурге и области. В Ленинградской области одни из самых бюджетных жилых комплексов возводит компания «Петрострой». Самую дешевую квартиру-студию на сегодня можно купить в ЖК «Северный вальс» во Всеволожске за 883 877 рублей со сроком сдачи в 2020 году. Также среди самых дешевых в Ленобласти – ЖК «Чистый ручей» в Сертолово, где студия продается за 1 012 286 рублей со сроком сдачи в III квартале 2021 года. Тройку лидеров замыкает ЖК «Ломоносовъ» в городе Ломоносове –  дешевая квартира-студия со сроком сдачи в 2020 году там стоит 1 067 453 рубля.

В Петербурге одним из самых дешевых ЖК на сегодня, по данным Андрея Русяева, является «Цветной город» от «Группы ЛСР» в Красногвардейском районе, в котором однокомнатную квартиру со сроком сдачи в IV квартале 2018 года можно купить за 1 952 000 рублей. Вторую строчку занимает ЖК «Полис на Комендантском» от «Полис Групп» в Приморском районе. Самую дешевую однокомнатную квартиру со сроком сдачи в 2020 году здесь предлагают за 2 305 000 рублей. Третий ЖК в рейтинге самых доступных – YOGA в Приморском районе от «Лидер Групп». Однокомнатная квартира со сроком сдачи в 2020 году здесь стоит 2 241 400 рублей.

 

Природа демпинга

Начальник отдела продаж «БФА Девелопмент» Светлана Денисова рассказала, что в Петербурге в связи с кризисными явлениями снижения цен не происходило: «Последние три года цена топталась на месте. Вместе с тем со снижением ставки Центробанка в 2017 году происходило снижение ставок по ипотеке. Ипотека становится все более доступной. Делается это для того, чтобы достаточно разогретый, изобилующий предложением рынок поддерживать, чтобы спрос на фоне снижения доходов населения не падал, чтобы не убить строительную отрасль».

Эксперт также отметила, что количество ипотечных сделок на протяжении текущего года существенно росло, но «статистика немного лукавит, потому что в количестве ипотечных сделок, по официальным данным, учтены сделки по рефинансированию».

Светлана Денисова считает, что, если цена «вываливается» из рынка недвижимости и кажется баснословно низкой, наверняка есть какая-то проблема: застройщик демпингует, потому что находится в безвыходной ситуации и должен хотя бы в убыток себе, с потерями, получить необходимые ему денежные средства.

«Сложно назвать ту черту отсечения, выходя за которую, можно говорить об обмане. Себестоимость формируется сложным образом. Это не только затраты на собственно стройку, но и на правовое обеспечение строительства, проектирование, изыскательские работы, организационные затраты. Все эти вещи застройщик делает более или менее эффективно, с меньшими или большими затратами, поэтому себестоимость проекта у каждого своя. Зачастую она очень разнится», – говорит начальник отдела продаж «БФА Девелопмент».

 

Средняя цена по больнице

Недавно президент РФ одобрил отказ от долевого строительства в будущем. Если это произойдет, покупатели не смогут покупать жилье на этапе котлована – на рынок будут поступать только квартиры в уже готовых новостройках. «Это может привести к тому, что с рынка уйдут средние и маленькие застройщики, так как они являются невыгодными заемщиками для банков. Они не смогут получить кредит для того, чтобы снова строить дома. Как раз эти участники рынка являются главной гарантией того, что на рынке существует достаточно дешевое предложение. Они не обладают раскрученной торговой маркой, у них довольно скромное имя, поэтому главный аргумент для того, чтобы сделать выбор в пользу их объектов, – цена. И они лучше, чем крупные застройщики, управляются со своей себестоимостью. Они ближе к стройке, у них меньше объектов, они пристальнее контролируют все затраты. За известную же торговую марку потребитель всегда переплачивает», – утверждает Светлана Денисова.

По данным эксперта, в среднем по Петербургу на протяжении трех лет цена за квадратный метр в масс-маркете (эконом- и комфорт-класс) в административной черте Петербурга колеблется вокруг 100 тыс. рублей за 1 кв. м. «Разные методики аналитиков дают нам различные цифры – начиная от 96 и заканчивая 103. Разумеется, есть существенные отклонения от средних параметров. В первую очередь речь идет об объектах “закадья” – тех, что находятся в ближнем пригороде, на областных землях. Там существенно ниже стоимость земельных участков и другие затраты, входящие в итоговую себестоимость. Цена за метр в Ленобласти может варьироваться от 65 до 78 тыс. рублей. Но, приобретая квартиру в ближнем пригороде, нужно понимать, в какую ситуацию попадает человек, который будет там жить. Огромные трудности вызывают въезд и выезд из пригородных зон. Также есть сложности с медицинским обслуживанием (прежде всего со скорой помощью), с образованием для детей, досугом. Поэтому, приобретая квартиру по выгодной цене, вместе с выгодой вы приобретаете и проблемы», – предупреждает Светлана Денисова.

 

Полгода на выбор

Светлана Денисова рассказала, что недавно застройщики на растущем рынке чувствовали себя уверенно и могли себе позволить на начальном этапе реализации проекта продавать квартиры по ценам близким к себестоимости, и даже чуть меньше себестоимости. Рыночная ситуация давала основание для уверенности в том, что по ходу строительства будет динамично расти цена, и это покроет убытки.

«В таких условиях мы реализовывали около 30% квартир за один месяц и потом на протяжении двух лет продавали оставшиеся 70%. Разброс в цене на этапе котлована с ценой на последнем этапе реализации составлял 25–30% у некоторых застройщиков. В настоящее время эта дельта сократилась до 13–15%, именно потому что изменилась ситуация на рынке. Сейчас застройщик не уверен, что, продав квартиры по демпингово низкой цене, сможет за счет динамики рынка отыграть эту цену», – говорит Светлана Денисова.

Изменилось, по мнению эксперта, и потребительское поведение: «Клиент намного больше времени уделяет выбору квартиры. Раньше только в классах “элит” и “бизнес” люди выбирали квартиру не торопясь, вальяжно, на протяжении 2–4 месяцев, иногда до полугода. Теперь долго выбирать может и покупатель абсолютно типовой квартиры».

 

Ниже некуда

Светлана Денисова считает, что «критически низкая цена» за метр по городу составляет 70 тыс. рублей: «Если вы видите предложение дешевле, нужно относиться к нему очень аккуратно. Хоть я и представляю компанию-застройщика, я всегда рекомендую обращаться в агентство недвижимости за подбором квартиры. Риэлтора лучше выбирать по рекомендациям знакомых».

«Мы работаем со всеми добросовестными застройщиками Петербурга и Ленинградской области и готовы рассказать клиентам об особенностях каждого», – уверяет менеджер по работе с клиентами агентства «Русский Фонд Недвижимости» Александра Демидова.

Эксперт РФН отчасти опровергла слова коллег, отметив, что если квартира дешевая, это совершенно не значит, что она низкого качества, так как многие застройщики перешли на новые технологии строительства, и монолитные и панельные дома уже не те, что были раньше. Александра Демидова считает, что по качеству строительства новостройки сейчас идентичны, а цены разнятся из-за наличия или отсутствия различных опций. «Застройщикам невыгодно сдавать некачественное жилье при большой конкуренции на рынке. У некоторых из них есть шоу-румы, где можно оценить качество строительства», – подытожила представитель агентства.

О самых дешевых квартирах Петербурга и области, об адекватной и опасной цене за «квадрат» и о разнице в цене на этапе котлована и последнем этапе.