Задержка сроков ввода: вынужденный тренд от застройщиков

Раньше сдвиг сроков ввода дома в эксплуатацию был тревожным сигналом — поводом для жалоб, паники и громких публикаций. Сегодня же это стало, по сути, новой нормой рынка. Даже крупные, благонадёжные застройщики всё чаще откладывают сдачу объектов — не на месяцы, а порой и на целые кварталы. При этом причины нередко не связаны с недостроем или техническими проблемами. Всё куда тоньше: экономика, банковское финансирование и новые правила игры в девелопменте.

Почему сдвиги стали массовыми

Если раньше задержка ввода означала финансовые трудности или проволочки с документацией, то теперь она часто носит экономически осознанный характер.

Главный фактор — условия проектного финансирования. Напомним: с 2019 года застройщики строят жильё по новой схеме — деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах, а сам девелопер получает финансирование от банка под определённый процент.

До ввода дома в эксплуатацию банк кредитует проект по льготной, «строительной» ставке — обычно на 2–3 процентных пункта ниже рыночной. Но как только объект вводится в эксплуатацию, ставка автоматически пересчитывается на рыночную.

Для девелопера это означает резкое удорожание обслуживания кредита: вместо, например, 6–7% годовых, он начинает платить 12–13%.

По оценкам участников рынка, это может увеличить финансовую нагрузку на миллионы рублей в месяц. Поэтому для многих застройщиков стало выгоднее чуть подождать с вводом дома, чем торопиться с оформлением актов приёмки и платить банку по полной.

Второй фактор — мораторий на претензии дольщиков

Ситуацию подкрепил ещё один элемент законодательства. После начала санкционного давления и экономических турбуленций в 2022 году был введён мораторий, запрещающий дольщикам подавать иски и требовать неустойку за перенос сроков ввода жилья.

Иными словами, застройщики получили юридическую «передышку». Если раньше любое отставание от заявленного графика грозило финансовыми санкциями, теперь рисков нет: суды такие иски не рассматривают.

По сути, отрасль получила негласное разрешение «сдвигать сроки без последствий» — особенно если на то есть экономическое обоснование.

Цифры: масштабы тренда

По данным «Дом.РФ», в 2024–2025 годах доля проектов со сдвигом сроков ввода выросла почти до 40%. Причём речь идёт не о проблемных стройках, а о вполне стабильных объектах крупнейших застройщиков — ПИК, ЛСР, «Эталон», Setl Group и др.

Средний сдвиг — от 3 до 6 месяцев, но в некоторых регионах, включая Петербург и Ленинградскую область, нередко встречаются задержки до 9 месяцев. При этом темпы строительства сохраняются, рабочие на площадках есть, материалы закуплены — просто ввод формально откладывается.

Почему банкам это выгодно

На первый взгляд, банки должны быть против: ведь чем позже сдан дом, тем дольше они не получают доступ к деньгам дольщиков. Но здесь вступает в силу финансовая логика.

Пока объект не введён, банк продолжает получать процент по кредиту. А после ввода он обязан разблокировать эскроу-счета, то есть фактически «отдать» миллиарды рублей застройщику.

Для кредитных организаций это невыгодно: деньги уходят из оборота. Поэтому банки не торопят своих клиентов-застройщиков, особенно если проект стабильный и не вызывает подозрений.

Фактически сформировался новый баланс интересов: девелоперу выгодно не торопиться, банку — не требовать. В итоге сроки сдвигаются, но формально никто не нарушает закон.

Что происходит с дольщиками

Для покупателей квартир это, конечно, не выглядит благом. Многие планируют переезд, аренду, ремонт — и внезапно получают уведомление о переносе сдачи на квартал или два.

При этом формально дольщик ничего не может предпринять: мораторий блокирует судебные иски, а договор долевого участия (ДДУ) позволяет перенос сроков при «обстоятельствах, не зависящих от застройщика».

Реакция рынка двойственная. Одни покупатели относятся с пониманием: дом стоит, стройка движется, значит, просто нужно подождать. Другие чувствуют себя заложниками системы, особенно если уже продали старую квартиру или оформили ипотеку под конкретную дату.

Эксперты: это «вынужденный тренд», а не саботаж

Девелоперы не скрывают: да, сроки вводов растянулись, но это не связано с кризисом или нехваткой средств. Напротив, большинство компаний демонстрируют высокие темпы строительства и устойчивый спрос.

По словам аналитиков рынка, текущая практика — вынужденная мера, вызванная несогласованностью финансовых и юридических механизмов.

«Фактически система проектного финансирования устроена так, что застройщик оказывается между двух огней: с одной стороны, он должен быстро построить и сдать объект, с другой — после сдачи платить банку по рыночной ставке, что съедает прибыль», — поясняет руководитель аналитического центра одного из девелоперов Северо-Запада.

Некоторые компании даже планируют задержку в проектных графиках заранее — закладывают дополнительные 3–4 месяца, чтобы не попасть в зону убытков после ввода.

Что будет дальше?

Сейчас на федеральном уровне обсуждается идея пересмотра механизма ставок после ввода. Речь идёт о том, чтобы сохранить льготные условия по кредиту до момента раскрытия всех эскроу-счетов, а не сразу после получения разрешения на ввод. Это позволило бы девелоперам вводить дома без опасений за финансовые потери.

Пока же отрасль живёт в режиме «переходного компромисса»: строят быстро, вводят — медленнее.

Есть ли риски для рынка

По мнению экспертов, массовые переносы сроков могут привести к нескольким последствиям:

1.     Снижение доверия покупателей. Люди снова начинают бояться «долгостроев», даже если задержка всего на несколько месяцев.

2.     Нагрузка на аренду. Те, кто рассчитывал въехать в новую квартиру, вынуждены продлевать аренду или искать временное жильё.

3.     Отложенный ввод большого объёма жилья. Когда мораторий закончится, на рынок может одномоментно выйти множество объектов — что создаст ценовое давление.

4.     Финансовое напряжение. Если процентные ставки сохранятся высокими, девелоперы могут столкнуться с необходимостью платить по рыночным условиям, даже без ввода, что поставит под вопрос прибыльность некоторых проектов.

 

Задержка как стратегия

Сегодня задержка сроков ввода перестала быть тревожным звоночком. Это — стратегический инструмент, позволяющий девелоперам балансировать между требованиями банков, закона и экономики.

Парадокс в том, что при внешней «заморозке» стройка продолжается, квартиры продаются, а дома — достраиваются. Просто бумажное разрешение на ввод остаётся лежать в ящике до момента, когда оно станет финансово выгодным.

Для дольщиков это, конечно, не идеальная ситуация, но и не катастрофа. Главное — понимать, что рынок переживает этап адаптации, и задержка ввода сегодня — не показатель риска, а отражение новых экономических реалий.

Иными словами, дома будут сданы — просто чуть позже, чем хотелось бы.