Закон о дольщиках снова исправляют

Планируется, что окончательно законопроект примут до конца весенней сессии Госдумы – спустя более пяти лет после вступления в силу закона о долевом строительстве.

Изменения вносятся в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части защиты прав участников долевого строительства). К отдельным актам относятся сам 214-ФЗ, Налоговый кодекс РФ, законы об ипотеке и банкротстве и Кодекс РФ об административных правонарушениях.
С одной стороны, законотворцы стараются зафиксировать исчерпывающий перечень возможностей привлекать деньги граждан в период строительства. И ужесточают наказание за отступление. С другой – налицо попытка облегчить застройщикам применение норм 214-ФЗ.
Собирать деньги с граждан можно по договору долевого участия (соблюдая требования 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...»), а также путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. При этом эмитент таких сертификатов должен иметь в собственности, в аренде или субаренде земельный участок и разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке. Кроме того, средства могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы, работающие в рамках соответствующих законов.
Гражданам, заключившим с застройщиком предварительный договор купли-продажи, дано право отказаться от своих обязательств. Сделка по привлечению денежных средств физлиц для строительства, совершенная в обход закона, «может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку» – но не по решению органа власти или надзорной службы.
Для нарушителей 214-ФЗ предусмотрены увеличенные штрафы: 20-50 тыс. руб. для должностных лиц и 0,5-1 млн руб. – для юридических лиц. Специальным примечанием оговорено, что ответственность наступает по каждому случаю «неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности». То есть максимальная цена вопроса – 1,05 млн за каждую неправильно проданную квартиру.
Если деньги привлекались лицом, не имеющим на то законного права, гражданин вправе требовать не только немедленного их возврата, но и двойных процентов за пользование, а также возмещения убытков.
 

К мерам в пользу застройщика можно отнести разрешение тратить привлеченные средства не только собственно на строительство, но и на приобретение участка, инженерные изыскания, проектирование и разработку градостроительных документов, госэкспертизу проекта, строительство инженерных сетей и на оплату подключения к ним.
Документ освобождает от НДС стоимость услуг застройщика по договору долевого участия. Инициаторы законопроекта отмечают в пояснительной записке, что требование уплаты НДС приводит к нерациональному отвлечению финансовых средств от строительства. А прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль. В итоге налог достигает 42% с полученного финансового результата.
В связи с этим предлагается внести изменения в Налоговый кодекс РФ, с тем чтобы освободить от НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. Это, по мнению авторов законопроекта (депутатов Александр Хинштейна, Александра Когана и др.), позволит мотивировать застройщиков работать по договору долевого участия и устранит причины для использования альтернативных договоров, которые не подпадают под обложение НДС, но не защищают права дольщиков – в частности, предварительных договоров купли-продажи.
Ко второму чтению решено поправки в закон о банкротстве принимать отдельно. И предложения по преимущественному праву выкупа недостроенного объекта будут реализованы позднее.

Александр Брега, президент корпорации «Мегалит», оптимистично отмечает, что за пять с лишним лет с момента принятия 214-й закон стал гораздо ближе к реалиям рынка, чем его первоначальная редакция. Он допускает, что уже в 2010 или 2011 году все застройщики будут работать в его рамках – за исключением штучных проектов, которые невозможно реализовать по закону, например, если заказчиком выступает военное ведомство.
Дополнительно переходу на работу по 214-ФЗ способствуют банки, устанавливая это условие при заключении двусторонних соглашений о кредитовании проекта и дольщиков. Той же цели, в общем, служит и программа АИЖК «Стимул». По ней застройщик может получить заем на два года под 11% годовых, а с 1 июля – под 8%.
Наталья Тужилова, заместитель генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость», называет изменения важными. «Но эти поправки охватывают далеко не все, что требуется доработать в 214-ФЗ, – полагает эксперт. – Они не предусматривают возможность реализации квартир в период с момента ввода объекта в эксплуатацию до регистрации права собственности, а этот период может достигать 10 месяцев». После получения разрешения на ввод остается приличное количество квартир, как правило, большого метража, требующих от покупателя внесения крупной суммы денежных средств. И, естественно, такие покупатели рассматривают вариант приобретения либо с помощью ипотеки, либо в длительную рассрочку, предоставляемую застройщиком, но при применении 214-ФЗ, ни первый, ни второй варианты невозможны.
Большим минусом установленных правил, по мнению Натальи Тужиловой, является право одностороннего расторжения договора со стороны дольщика и слишком короткий срок возврата застройщиком внесенных денежных средств. Она отмечает и излишнюю сложность внесения изменений в проект.
«Безусловно, необходимо работать в рамках 214-ФЗ, который должен дисциплинировать застройщиков, способствуя выполнению работ качественно и в надлежащие сроки. Но нельзя делать из закона исключительно потребительский документ. Закон должен быть паритетным, отстаивать права застройщика и защищать права дольщиков, что, к сожалению, на сегодняшний день не происходит», – отмечает Наталья Тужилова.
 
Анна Александрова