Запуск новостроек в III квартале: итоги двух столиц

Третий квартал 2025 года стал показателем того, насколько осторожным стал рынок новостроек. Если раньше застройщики выводили на рынок десятки проектов, то теперь они действуют осмотрительно, выжидая стабильности и предсказуемости. Москва показала минимум запусков за последние годы, а Петербург — умеренное, но заметное замедление.

Москва: минимум за 12 лет

В столице в третьем квартале 2025 года стартовали продажи всего семи новых жилых комплексов — это антирекорд за последние двенадцать лет. Для сравнения: год назад было двенадцать проектов, два года назад — тринадцать. То есть рынок сократился почти наполовину.

Основные причины очевидны.

·      Высокая ключевая ставка. Ипотека остаётся дорогой, несмотря на программы господдержки, а спрос на первичное жильё постепенно охлаждается.

·      Рост себестоимости. Строительные материалы, логистика и земля продолжают дорожать, что делает новые проекты менее рентабельными.

·      Снижение доступности кредитов. Банки ужесточили требования к заёмщикам, и застройщики видят, что покупатель стал осторожнее.

·      Накопленные запасы. Девелоперы предпочитают распродавать текущие очереди, прежде чем выводить новые.

Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте столицы за квартал выросла примерно на 4% и достигла почти 372 тысяч рублей за квадрат. Рост объясняется не столько повышением себестоимости, сколько сжатием предложения. На фоне низких объёмов вывода новых проектов спрос концентрируется на действующих.

Эксперты отмечают, что Москва впервые за долгое время оказалась в ситуации, когда новых площадок меньше, чем потенциальных покупателей. Это создаёт предпосылки к дефициту, особенно в качественных локациях.

Петербург: спокойствие под контролем

В Северной столице ситуация выглядит менее напряжённой. В третьем квартале застройщики вывели на рынок меньше проектов, чем годом ранее, но резкого спада не наблюдается.

Если Москва в этом году “замерла”, то Петербург скорее притормозил. Девелоперы продолжают запускать очереди в действующих жилых комплексах, но стараются не рисковать с абсолютно новыми проектами.

 Такая стратегия позволяет им сохранить баланс между предложением и спросом.

На рынке по-прежнему присутствует широкий выбор: несколько десятков жилых комплексов остаются в активных продажах, включая как проекты комфорт-класса, так и премиальный сегмент. В июле–августе было зафиксировано оживление продаж — традиционный сезонный всплеск, связанный с завершением отпусков.

При этом застройщики Петербурга делают ставку не на количество, а на качество. Всё чаще стартуют дома с отделкой, благоустроенными дворами и инфраструктурой, рассчитанной на семейную аудиторию. Это формирует более устойчивый спрос, даже при высокой ипотечной ставке.

Почему запускают меньше

Сокращение числа стартов — закономерная реакция рынка на экономические условия. Девелоперы не готовы открывать продажи, пока не уверены в стабильном спросе.

 Кроме того, высокая ставка (17%) и постепенное сокращение объёма льготной ипотеки сдерживают покупателей. Многие семьи ждут, когда условия станут мягче, а платежи — посильнее.

Показательно, что доля проектов, выходящих «очередями», выросла: застройщики тестируют рынок небольшими порциями, чтобы избежать кассовых разрывов.

Что ждёт рынок

Многие эксперты говорят о возможном дефиците новостроек в ближайшие годы.

 Если в 2026-м ипотечные ставки останутся на уровне выше 15%, то часть компаний будет продолжать сдерживать запуск новых объектов. А значит, уже через год-два на рынке может возникнуть нехватка квартир, особенно в сегменте комфорт-класса.

Москва столкнётся с этим первой — уже сейчас запас проектов минимален. Петербург, напротив, выглядит более устойчиво: застройщики Северной столицы традиционно работают на длинных горизонтах и планируют ввод с запасом.

Но если темпы строительства продолжат снижаться, то в 2026 году эффект может стать заметен и здесь: предложения в популярных районах вроде Приморского, Московского и Невского начнёт не хватать.

Прогнозы

Осень и конец 2025 года вряд ли принесут резкий рост стартов. Девелоперы будут сохранять выжидательную позицию и ограничиваться точечными запусками в локациях с устойчивым спросом.

Перелом может произойти в 2026 году, если ключевая ставка начнёт снижаться и появится уверенность в покупательской активности. Тогда на рынок вернутся отложенные проекты, и динамика начнёт восстанавливаться.

Пока же 2025 год можно назвать «временем паузы»: рынок строит не только дома, но и стратегию, как жить дальше.

Москва и Петербург по-разному реагируют на одни и те же экономические вызовы.

В столице рынок переживает спад, застройщики не спешат с новыми проектами, а цены продолжают расти из-за дефицита предложения.

В Петербурге ситуация спокойнее: активность есть, но без ажиотажа.

Главный вопрос ближайших лет — кто первым решится «снять паузу» и начнёт строить впрок. Ведь чем дольше рынок стоит на месте, тем ощутимее потом будет скачок — и в ценах, и в спросе.