Редевелопмент промышленных территорий: безопасно ли жить на месте бывшего завода?

Развитие Санкт-Петербурга происходит сразу по нескольким направлениям – во-первых, город разрастается территориально, во-вторых, меняется его внутреннее устройство: прекращают свою работу заводы, склады, транспортные базы – на их месте появляются общественные пространства и жилые объекты. Безопасно ли жить на месте бывшего предприятия, читайте в нашем материале.

Немного об экологии

Бытует мнение, что жить на территории промышленной зоны, пусть даже и не функционирующей, небезопасно. Отчасти это правда – если рекультивация почвы не осуществлена, негативное воздействие на здоровье жителей гарантировано. Особенно, если строительство нового здания было осуществлено без соблюдения норм.

Загрязнение атмосферы в бывших промышленных районах не выше, чем от выхлопных газов автомобильного транспорта. Основной удар берет на себя почва. В зависимости от того, что именно производилось на заводе, она насыщается теми или иными опасными соединениями. Так, изготовления бетона, цемента приводит к загрязнению почв стронцием, ртутью, машиностроительные заводы оставляют после себя тяжелые металлы, заводы, производящие пластик – серу. Самыми опасными для человека веществами являются ртуть, тяжелые металлы, кислоты, горюче-смазочные материалы.

Именно поэтому обязательным этапом подготовки промышленной территории к строительству является проведение сложных исследований, выявление уровня негативного воздействия и очищение почвы. Насколько трудно будет осуществить рекультивацию, зависит от типа производства и уровня загрязнения. В некоторых случаях, когда ранее на месте строительства располагалось предприятие, соблюдающее международные экологические требования, даже после нескольких лет непрерывной работы почвы оказываются загрязнены не так сильно, как на участках, где экологической безопасности не уделялось никакого внимания. Если же речь идет о редевелопменте не предприятия, а, допустим, объекта устаревшей инфраструктуры – трамвайного депо, телефонной станции, склада – то уровень загрязнения будет не больше, чем в обычном жилом районе. В этом случае не потребуется рекультивировать территории, достаточно лишь поменять статус участка и подготовить его к строительству.

Эксперты утверждают, что лучше всего под жилищное строительство подходят автомобильные базы и склады – работ по подготовке требуется немного, нет дорогостоящих демонтажных работ и вывоза мусора. И, главное, экология находится на достойном уровне. Однако, это не значит, что строительство начнется сразу же после сноса строений – предварительно всегда осуществляются исследования. Бывает так, что даже в местах с «безопасным» прошлым выявляются неожиданные отклонения от норм. К примеру, если рядом протекает река, приносящая токсичные отходы с завода, расположенного выше по течению.

Соблюдение норм: документы

Перед началом строительства девелопер обязан получить заключение о санитарно-гигиенической безопасности. Дольщики будущего ЖК имеют право знать, в каком состоянии находятся почвы, поэтому перед покупкой жилья вполне оправданно запросить подобный документ. В идеале, когда застройщик не скрывает информации и выкладывает соответствующие разрешения на сайте проекта.

Особое внимание при ознакомлении с заключением нужно уделить таким пунктам как уровень содержания ртути, серы, других опасных химических и биологических веществ, посоветоваться со специалистами в данной сфере. Также важно, чтобы у испытательной лаборатории, которая проводит исследования, имелась аккредитация на осуществление подобных работ – в противном случае экспертиза будет считаться незаконной, а ее результаты – недействительными.

Основные преимущества

Есть у жилых комплексов на месте промышленных зон и преимущества:

-     Местоположение. В большинстве случаев речь идет о локациях недалеко от центра города – в Санкт-Петербурге есть так называемый «серый пояс», который проходит по Обводному каналу, вдоль Черной речки, по «Косым линиям» Васильевского острова. Есть промышленные зоны вдоль Невы (Октябрьская набережная), на Петровском острове. Иногда локации, если и не производят впечатления престижных с первого взгляда, при ближайшем рассмотрении кажутся весьма перспективными.

-     Застройка с «чистого листа». Если на территории промзоны нет памятников архитектуры, осуществляется снос всех строений, и урбанистическая сетка рисуется с нуля – это позволяет архитекторам и инженерам находить наиболее комфортные и удачные решения с точки зрения формирования городской среды. Находится место и для прокладки коммуникаций, и для удобных автомобильных разъездов, и для социальных объектов, велодорожек, спортивных зон и парков, досуговой инфраструктуры. Районы насыщаются всем необходимым для проживания.

-      Новые коммуникации. В рамках редевелопмента формируются инженерные системы, поэтому жители будущих домов могут не опасаться ржавой воды, затхлых запахов и прорыва труб.

-      Транспортная доступность. Близ скопления заводов всегда есть станции метрополитена, ж/д станции или автобусные остановки – ранее ими пользовались служащие промышленных предприятий. Всегда имеются автомобильные подъезды, которые прежде эксплуатировались грузовым транспортом. Плюс, как мы отметили выше, чаще всего промзоны расположены в хороших районах.

Если в рамках редевелопмента застройщик оставляет корпуса старого завода, это добавляет всему проекту шарма – часто в таких местах открываются фуд-корты, торговые галереи и музеи современного искусства, коворкинг-пространства. Что касается озеленения, то оно осуществляется комплексно, поэтому в первые годы такие районы выглядят не так живописно, как их давно заселенные соседи. Впрочем, не редкость, когда промзона расположена рядом с лесопарковой зоной или пышными скверами – в советское время таким образом пытались нивелировать негативное воздействие на воздух.

Примеры удачного редевелопмента в Петербурге

Комплексы на Октябрьской набережной. Редевелопмент этой зоны длится уже несколько лет – в настоящее время тут реализуются такие проекты как ЖК «Цивилизация», «Цивилизация на Неве» (ЛСР), «Ренессанс» (AAG), «Светлый мир «О, Юность» (Seven Suns), «Полис на Неве» («Полис Групп») – большая их часть уже построена. В совокупности планируется, что на месте бывших заводов появится более 1,6 млн квадратных метров недвижимости.

Петровский остров. Остров находится между Малой Невой, речкой Ждановка, Малой Невкой и Финским заливом. Ранее тут находились воскобелильный завод, пивной завод, судостроительные предприятия, судоверфь, ремонтно-эксплуатационная база. Вредного производства здесь никогда не было, а несколько лет назад, когда на острове разрешили возводить жилые дома, локация мгновенно начала застраиваться. Из предприятий остался только «Алмаз», и тот работает не во всю силу. Среди проектов – ЖК «Петровская доминанта» («Эталон»), Neva Haus (ЛСР), Grand View и The One («Сетл Сити»), Familia (РСТИ) и многие другие.

Косые линии. Промышленные зоны Васильевского острова преимущественно находятся в южной части. Первое предприятие, чугунолитейный завод купца Шопена, начало свою работу тут еще в середине XIX века (позже он назывался Сталепрокатный завод), затем появилось немало других промышленных объектов. В ближайшем будущем локация будет застраиваться, пока что из новых объектов недвижимости тут появился ЖК «Палацио» от Setl City. А на Кожевенной линии в рамках редевелопмента и реновации завода «Сименс» было открыто общественное пространство «Севкабельпорт».

ЖК Riverside. Данный проект является одним из наиболее удачных примеров трансформации набережной. Еще недавно здесь располагался Ленинградский Северный завод, ставший «праотцом» авиационной промышленности, но со временем утративший привлекательный внешний вид, а сегодня тут возвышается жилой комплекс от компании «Сетл Сити». Объект уже построен и сдан, он был весьма тепло встречен как местными жителями, так и участниками рынка недвижимости.