В Петербурге почти не осталось обманутых дольщиков

Введенная несколько лет назад система «эскроу» позволила покупателям первичной недвижимости вздохнуть спокойно – если сдача дома задерживается, или его стройка замораживается, средства в размере до 12 миллионов рублей возвращаются дольщикам на счет (сумма выплачивается с учетом инфляции). Сократил количество обманутых дольщиков и переход с системы ЖСК на строительство по ФЗ №214. Это состоялось чуть раньше, чем внедрение эскроу, однако тоже возымело свое действие. Как итог – в 2023-м году в Петербурге и Ленинградской области осталось всего несколько проблемных объектов – все они начали строиться много лет назад. Существенный вклад в сокращение таких проектов оказали застройщики-доноры, которые взяли на себя завершение строительства ряда «замороженных» ЖК.

Какие проблемные проекты удалось сдать в 2023-м году?

За первые полгода текущего года в СПб и области было введено сразу пятнадцать долгостроев – что примечательно, в городе – только 2. Остальные тринадцать – в ЛО. В Смольном для интервью изданию «Деловой Петербург» подчеркнули, что до конца года в черте города не останется ни одного долгостроя – это очень радостные новости для многих горожан.

Какие проекты были сдан? Это жилые комплексы «Парнас» (а точнее – его последний 3-й этап) и «На Заречной». Теперь среди проблемных объектов выделяют только 2 этапа ЖК «Ломоносовъ» и многоуровневую парковку рядом с ним. Достройкой «Ломоносова» занимается компания «Лидер Групп». В обмен на это город выдал девелоперу территории в двух востребованных районах города. Сейчас на этапе госпроверки находится третий корпус объекта, а последний четвертый находится на завершающей стадии строительства. Напомним: ЖК «Ломносовъ» начал строиться порядка 7-8 лет назад компанией «Петрострой». Сдача должна была состояться в период с 2017-го по 2020 годы, однако несколько лет назад «Петрострой» обанкротился и оставил дольщиков (а точнее, тогда еще «пайщиков») без квадратных метров и денег. Теперь эта история наконец подходит к концу.

Ленобласть: до решения проблемы еще далеко

Что касается проблемных объектов на территории Ленобласти, то их пока остается много. По предварительным подсчетам властей на решение ситуации уйдет порядка двух лет. Почему так долго? Все просто: регион являлся одним из лидеров по количеству долгостроев в России долгие годы. С начала 2023-го года здесь решены проблемы 4300 пайщиков и дольщиков. Но, увы, в ЛО остается еще более восьмидесяти проблемных ЖК.

Откуда взялось так много недостроев?

Примерно с середины 90-х и до 2019-го года девелоперы строили почти без государственного регулирования. Да, законы были, но нарушить их было легко – не хватало более строгих наказаний за мошенничество в сфере жилищного строительства. Из-за этого вкладываться в новостройки было рискованно. Какие виды мошенничеств были? Великое множество. Например, можно было купить квартиру в «липовом» отделе продаж, который мог пару месяцев активно работать близ станции метро, а потом закрывался. Частой ситуацией была повторная продажа квартир – иногда один и тот же лот застройщики умудрялись продать не просто два, а пять и даже шесть раз. Чем лучше была планировка, тем больше продаж на нее могло прийтись. Помимо этого, можно было купить квартиру у подрядчиков, получивших ее по бартеру за выполненные работы – иногда девелоперы «кидали» подрядчиков, и после сдачи дома они не могли выполнить обещания перед покупателями.

Вообще покупатели не были никоим образом защищены – единственное, что у них имелось – договор бронирования или предварительный договор купли-продажи, доказать что-то по которым было практически нереально. Конечно, в качестве компенсации дольщики получали феноменально низкие цены. Но какой в этом был прок, если в итоге квартиру можно было и не получить? Кстати, в 2005-м году средняя цена квадратного метра составляла всего 27 тысяч рублей (во всяком случае именно такую статистику показывает «Бюллетень недвижимости»). Те, кто успел вложиться в тот неоднозначный период и в итоге-таки получил свое жилье, неплохо преуспел. Ведь сегодня «квадрат» в среднем стоит в десять раз больше (вспомним, что зарплаты в десять раз за эти годы не выросли – разве что вдвое-втрое – да и по инфляции несложно проследить изменения).

В 2005-м году в силу вступил закон №214, который начал регулировать долевое строительство, и количество новых долгостроев стало постепенно сокращаться, однако не сошло на нет – увы, они продолжили появляться. В кризисные годы не выдержали финансовой нагрузки даже такие «воротилы» рынка как «УНИСТО Петросталь», Navis, «Норманн», «М-Индустрия». Появлялись и более откровенные мошенники – чего только стоит ужасающая история ГК «Город», который оставил без квартир сразу несколько тысяч дольщиков: на масштабную рекламную кампанию и запуск нескольких строек деньги нашлись, а вот продолжить строительство не захотелось – уж больно соблазнительными показались руководителям фирмы уже полученные деньги покупателей. Серьезно «повисла» и компания «ЛЭК»: десятки жилых комплексов стояли недостроенными годы… однако, в итоге фирма все же нашла средства на их достройку.

Некоторые девелоперы неверно рассчитывали свои силы – например, фирма «Норманн» приобретала нерентабельные участки, «Навис» построил неудачный завод по производству строительных материалов и прогорел на этом. А вот «Петрострой» устроил настоящую финансовую пирамиду – он пускал средства с продажи квартир в одном комплексе на достройку предыдущего. В один прекрасный день пирамида, как и положена любому проекту сетевого маркетинга, рассыпалась. А фирма О2 развалилась из-за конфликта между двумя ее владельцами – ссора «вышла из избы» в информационное поле, и дольщики стали срочно просить возврат. Новых покупателей при этом не прибавлялось, и стройки встали. Позднее дома все же удалось достроить (но пока что не все): для этого их пришлось переименовать, перепроектировать, а некоторые – отдать другим девелоперам.

Почему новых обманутых дольщиков больше не будет?

Как мы уже отметили в начале статьи, причины две – ФЗ №214 и система эскроу-счетов. Деньги покупателей хранятся на счету в банке и не переводятся девелоперу до момента завершения строительства. При этом «строить на свои» компаниям необязательно – от этого же банка они получают кредитную линию. Чем больше совершается покупок по объекту, тем ниже становится процент, под который кредит получен.

Новость, определенно, радостная, однако предлагаем не расслабляться до тех пор, пока не будут решены проблемы объектов, которые не достроены на сегодняшний день. Они решаются, и, как мы видим, в Петербурге процесс идет быстро, но для Ленинградской области все не так просто. Некоторые долгострои властям никак не удается «продать» компаниям-донорам. Особенно сложно, когда участок небольшой, квартир в объекте немного, и почти все они распроданы – ведь в этой ситуации девелопер должен получить какие-то иные преференции (например, перспективный участок под застройку). Конечно, в достройке участвуют и власти, и мы с вами тоже вносим свой вклад – Фонд защиты прав дольщиков спонсируется как из регионального, так и из федерального бюджета. Но без фирмы-донора завершение проекта невозможно.

Что касается покупки квартир в современных проектах, то это почти всегда безопасный с точки зрения сохранения средств процесс, но всегда нужно иметь в виду, что комплекс могут задержать или просто построить некачественно. Будьте внимательны и отдавайте предпочтение проверенным строительным компаниям!