Замедление темпов строительства жилья: прогнозы на 2026 год

Российский рынок строительства жилья переживает новую фазу — не кризис, но очевидное замедление.

Если ещё пару лет назад средний срок возведения жилого комплекса составлял около 21 месяца, то теперь — уже 29 месяцев. И это не просто статистика: за каждой цифрой стоят подорожание кредитов, рост издержек и осторожность застройщиков.

Что происходит на стройках сегодня и чего ждать в 2026 году?

Как изменилась скорость стройки

Увеличение сроков строительства — главный тренд второй половины 2025 года.

 Если раньше типовой жилой комплекс возводился чуть меньше, чем за два года, то теперь процесс растягивается почти на три.

Причины комплексные:

-     повышение ключевой ставки, которое сделало строительные кредиты дороже;

-     рост себестоимости материалов и логистики;

-     дефицит рабочих рук и удорожание подрядных услуг;

-     осторожность девелоперов, не спешащих открывать новые очереди без уверенности в спросе.

По оценке аналитиков рынка, средняя скорость строительства жилья в России снизилась примерно на 35% за последние два года. И если в 2022 году дома в массовом сегменте сдавались за 18–22 месяца, то в 2025-м тот же объём работ требует уже 26–30 месяцев.

Экономика процесса

Рост ключевой ставки стал определяющим фактором.

До её повышения застройщики могли кредитоваться под 7–9% годовых, теперь — по 17% и выше.

Проекты стали требовать больших финансовых резервов, а значит, девелоперы стараются распределять расходы во времени.

Фактически стройка не останавливается, но её темпы становятся более «растянутыми»:

·     этапы выполняются последовательно, а не параллельно;

·     закупки материалов разбиваются на партии;

·     строительно-монтажные работы идут медленнее, чтобы синхронизироваться с графиком продаж.

Всё это позволяет снизить риски кассовых разрывов, но растягивает срок возведения объекта почти на год.

Влияние на рынок и покупателей

Дольше — значит дороже

Чем дольше строится объект, тем выше его себестоимость.

 Застройщики вынуждены пересматривать цены и условия продаж, особенно в проектах с длинным циклом.

 Для покупателей это означает, что в 2026 году может начаться волна подорожаний готового жилья, тогда как на старте продажи будут открываться осторожно и с ограниченным предложением.

Больше проектов «по фазам»

Если раньше компании выводили сразу целый комплекс, теперь всё чаще стартуют по очередям — по 1–2 корпуса.

 Это снижает нагрузку на бюджет и позволяет регулировать темпы в зависимости от продаж.

 Но и дольщикам ждать ключей придётся дольше — сроки в договорах уже «страхуются» дополнительными месяцами.

Риски дефицита

При снижении количества вводимых домов рынок может столкнуться с нехваткой готового жилья уже к концу 2026 года.

 Особенно в востребованных локациях — Приморском, Московском и Невском районах Петербурга, где спрос традиционно превышает предложение.

Петербург и Москва: общее и разное

В обеих столицах тренд одинаковый — замедление темпов, но причины и масштаб немного различаются.

Москва. 
Девелоперы аккуратно дозируют вывод новых корпусов. Высокая конкуренция заставляет их больше внимания уделять качеству проектов, а не количеству.
Средний срок строительства многоквартирного дома вырос с 20 до 28 месяцев.

Санкт-Петербург. 
Здесь темпы пока немного выше — 26–27 месяцев в среднем, но и число запущенных проектов в 2025 году уменьшилось.
Застройщики региона работают преимущественно за счёт собственных средств и не спешат увеличивать кредитную нагрузку.

Кто тормозит, а кто ускоряется

Несмотря на общий тренд, некоторые девелоперы находят способы ускорять процесс за счёт технологий:

-     применение BIM-проектирования сокращает ошибки и ускоряет согласования;

-     использование модульных конструкций и сборных элементов уменьшает сроки на 10–15%;

-     внедрение цифровых систем управления стройкой помогает контролировать подрядчиков и логистику.

Однако такие решения доступны в основном крупным компаниям. Средний и малый застройщик продолжает работать по старой схеме, и именно здесь задержки становятся наиболее заметными.

Прогноз на 2026 год

Аналитики ожидают, что тенденция к замедлению сохранится как минимум до середины 2026 года.

Причины:

·     высокая стоимость заемных средств;

·     ограниченные программы господдержки;

·     осторожность банков при проектном финансировании.

Темпы восстановления начнутся только после устойчивого снижения ключевой ставки. Если она к лету 2026 года опустится хотя бы до 13–14%, часть компаний сможет вернуться к прежним графикам.

Также ожидается рост доли проектов с более длинным сроком сдачи — 30–32 месяца, особенно в сегменте комфорт-класса, где спрос остаётся высоким, но маржа ограничена.

Что это значит для покупателей

1.     Срок ожидания увеличится. 
Если вы покупаете квартиру на этапе котлована, реальный срок ожидания ключей теперь составляет не два, а почти три года.

2.     Появится меньше стартов. 
Девелоперы будут открывать продажи точечно и избирательно, чтобы не замораживать ресурсы.

3.     Рост цены на готовое жильё. 
На фоне снижения темпов и уменьшения ввода к концу 2026 года квадратный метр на вторичном рынке может подорожать на 8–10%.

4.     Усиление конкуренции за качество. 
В условиях замедления выигрывают компании, которые соблюдают сроки. Для покупателей важным фактором выбора станет репутация застройщика.

Российское строительство вошло в стадию «долгой дистанции».

 Проекты теперь планируются не на два, а на три года, банки смотрят на застройщиков жёстче, а рынок постепенно переходит от объёмов к стабильности.

Для покупателей это время осознанных решений: не ждать мгновенной сдачи, а выбирать надёжного партнёра.

 Для застройщиков — время технологий, прозрачности и аккуратного финансового планирования.

Стройка стала медленнее, но, возможно, именно это и спасёт рынок от перегрева. Ведь скорость важна, но надёжность — дороже.