Застройщики, которые не строят: почему девелоперам стало выгоднее держать деньги в банке

Еще несколько лет назад главной задачей крупных девелоперов был постоянный запуск новых проектов. Чем больше стройка — тем выше выручка, объем продаж и доля рынка. Сегодня ситуация меняется: часть застройщиков сознательно сокращает объемы строительства и начинает зарабатывать не столько на квадратных метрах, сколько на банковских процентах.

Самый обсуждаемый пример — ПИК. Компания за год заработала на процентах около 61 млрд рублей, а это почти 60% всей прибыли девелопера. Для рынка недвижимости это выглядит как тревожный сигнал: крупнейшие игроки начинают вести себя скорее как финансовые холдинги, чем как строительные компании.

Почему девелоперам стало невыгодно строить

Основная причина — высокая ключевая ставка и дорогие кредиты.

Современная модель девелопмента строится через проектное финансирование:

·     деньги покупателей лежат на эскроу-счетах;

·     застройщик строит на банковские кредиты;

·     доступ к средствам открывается после сдачи дома.

Когда ставка низкая, система работает относительно комфортно. Но при высокой ставке расходы на обслуживание кредитов резко растут.

В результате застройщик сталкивается с выбором - запускать новый проект с дорогим финансированием и рисками или держать деньги на депозитах и получать гарантированный доход.

И для многих второй вариант оказывается выгоднее.

Кейс ПИК: стройка как второстепенный бизнес

История ПИК стала одной из самых показательных.

На фоне замедления рынка компания:

·     сократила объем новых запусков;

·     уменьшила активность по приобретению площадок;

·     начала аккумулировать значительные средства на счетах.

В результате проценты по депозитам и финансовым инструментам принесли компании около 61 млрд рублей — это колоссальная сумма даже по меркам крупнейшего девелопера страны.

Фактически рынок увидел новую модель - девелопер зарабатывает не на строительстве, а на стоимости денег.

Почему это происходит именно сейчас

На ситуацию влияет сразу несколько факторов:

1. Падение доступности ипотеки. Высокие ставки снижают спрос на жилье.

2. Рост себестоимости строительства. Материалы, рабочая сила и логистика продолжают дорожать.

3. Снижение маржинальности. При этом цены на жилье уже не растут такими темпами, как раньше.

4. Высокие банковские ставки. Деньги сами по себе начинают приносить доход.

В результате девелоперы становятся осторожнее и переходят в режим ожидания.

Что это значит для рынка через 2 года

Главное последствие — сокращение объемов нового строительства.

Если текущая тенденция сохранится, новых проектов станет меньше, предложение начнет сокращаться, а рынок столкнется с дефицитом качественного жилья.

Важно понимать: эффект будет не мгновенным. Сейчас рынок живет за счет проектов, запущенных 1–3 года назад. Но если девелоперы продолжат откладывать новые стройки, последствия станут заметны через несколько лет.

Что произойдет с ценами

Парадоксально, но сокращение строительства может привести к новому росту цен.

Причина простая - спрос постепенно восстановится, предложение окажется ограниченным и конкуренция за готовые квартиры усилится.

Особенно это может затронуть крупные города, востребованные локации и проекты с хорошей инфраструктурой.

Какие застройщики пострадают сильнее

Крупные игроки вроде ПИК имеют финансовую подушку и могут позволить себе паузу.

Гораздо сложнее ситуация у средних и небольших компаний:

1.     у них меньше запас ликвидности;

2.     выше зависимость от продаж;

3.     меньше возможностей для маневра.

Это может привести:

·     к консолидации рынка;

·     уходу слабых игроков;

·     усилению крупнейших девелоперов.

Почему это опасно для отрасли

Строительство — одна из ключевых отраслей экономики. Замедление запуска новых проектов влияет:

-     на рынок труда;

-     производство стройматериалов;

-     смежные отрасли;

-     бюджеты регионов.

Если девелоперы начинают массово «парковать» деньги вместо строительства, это становится уже не только отраслевой, но и экономической проблемой.

Может ли ситуация измениться

Да, но многое зависит от:

·     ключевой ставки;

·     доступности ипотеки;

·     господдержки;

·     общего состояния экономики.

Если деньги снова станут «дешевле», девелоперам будет выгоднее строить, чем держать средства в банке.

Пока же рынок находится в необычной фазе, где финансовая стратегия иногда оказывается прибыльнее девелопмента.

Что это значит для покупателей

Для покупателей ситуация двойственная.

С одной стороны:

-     застройщики осторожнее;

-     меньше риск перегрева рынка;

-     больше акций и скидок на текущие объекты.

С другой:

-     через несколько лет выбор жилья может сократиться;

-     новых проектов станет меньше;

-     цены могут снова начать расти из-за дефицита предложения.

Рынок постепенно переходит от агрессивного роста к фазе осторожного ожидания. И главный вопрос сейчас — насколько долго девелоперам будет выгоднее хранить деньги, а не строить новые дома.