Красногвардейский район: промышленный и не только

Красногвардейский район – один из наиболее загруженных промышленностью в Петербурге. На его территории располагается около 50 только крупных промышленных предприятий. Среди них, например, объединения «Пластполимер», «Русские самоцветы», заводы «Химволокно», «Сантех», «Электропульт», «Полюстрово», «Пискаревский», Полюстровский домостроительный комбинат и др. Такое соседство резко ухудшило экологическую обстановку в районе, жилье здесь не пользовалось спросом у покупателей.
«Экологическая обстановка района оставляет желать лучшего. В районе есть несколько парков – Парк 50-летия Октября, Ржевский лесопарк и Малоохтинский сквер, но они вряд ли могут улучшить экологию района», – считает Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City.
Местные жилые кварталы исторически формировались вокруг промышленных предприятий, их населяли сотрудники заводов Красногвардейского района и соседнего Невского. Спрос определил предложение, и этот район стал развиваться как территория жилья эконом-класса. Своим ходом развития район становится сродни Кировскому в черте Нарвской заставы.
 

В Красногвардейском районе есть несколько оживленных микрорайонов. Например, популярностью у покупателей квартир пользуется Малая Охта. Здесь хорошая транспортная доступность обеспечивается двумя станциями метро: «Ладожская» и «Новочеркасская». Качество жилья относительно высокое. Традиционные «сталинки» пользуются спросом, особенно в наиболее престижных кварталах – на Заневской площади, Новочеркасском проспекте.
Спросом пользуются кварталы вдоль Свердловской набережной с видом на воду и Смольный собор, что существенно повышает ликвидность жилья. 
В Красногвардейском районе располагается несколько кварталов «хрущевок» (Полюстрово, Большая Охта, проспект Шаумяна). Несмотря на то, что эти «хрущевки» являются одними из самых дешевых в Петербурге, они пользуются крайне малым спросом. Сказывается удаленность от метро и слабая транспортная доступность.
Район «Ржевка-Пороховые» – самая «молодая» часть Красногвардейского района. Этот квартал – один из наиболее дешевых в городе, поскольку застроен панельными домами 80-х годов. Однако изолированность, крайне плохая транспортная доступность, окружение делают этот квартал депрессивным и непривлекательным для покупателей.
«Внутри района связь Ржевки с более старыми районами осуществляется по недостаточному количеству дорог. Облегчила ситуацию Дуговая магистраль», – говорит Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар».
Как правило, сделки с недвижимостью в Красногвардейском районе совершаются при крайней необходимости приобрести любое жилье с целью последующего улучшения жилищных условий. Или при острой нужде, например, разъехаться с родственниками. Однако если у покупателя есть малейшая возможность приобрести жилье в другом квартале и даже районе, он, не задумываясь, делает это.
 

По данным экспертов, в Красногвардейском районе хорошо развита социальная и торговая инфраструктура. Здесь расположены 61 детский сад и 32 школы. В районе также имеются крупные торговые центры, такие как ТРК «Июнь» на пересечении проспекта Косыгина и Индустриального проспекта (44 тыс. кв.м) и ТЦ «Заневский каскад» на Заневском проспекте (33 тыс. кв.м). Действуют два гипермаркета «Лента» (на Хасанской улице и проспекте Энергетиков), гипермаркет «О`Кей» (у станции метро «Ладожская»), Metro (на проспекте Косыгина), «Карусель» (на проспекте Маршала Блюхера), строительный гипермаркет «Метрика» на пересечении шоссе Революции и проспекта Энергетиков. В районе находятся около 40 деловых центров. В основном это офисные комплексы, появившиеся в результате реконструкции промышленных и административных зданий постройки советского периода. Но также и есть и вновь построенные бизнес-центры класса «В» и «С».
Дорожная инфраструктура, как и в остальных районах Петербурга, оставляет желать лучшего. Однако несколько реализованных проектов улучшили транспортную доступность отдельных точек и общую ситуацию в районе. «Улучшилась транспортная инфраструктура. Помогает району кольцевая дорога. В отличие от Приморского района, из Красногвардейского района присутствуют съезды на кольцевую», – говорит Леонид Сандалов.
Фактически рывок в развитии дорожной инфраструктуры и транспортной доступности район совершил в июле 2006 года, когда было завершено строительство восточного полукольца КАД – от Шафировского проспекта до проспекта Косыгина. «Благодаря этому теперь из Красногвардейского района можно быстро добраться до северных и южных районов Петербурга, минуя центр города», – говорит Владимир Копылов.
В 2003 году огромную роль сыграло строительство Ладожского вокзала рядом с одноименной станцией метро. К 2012-му в районе обещают построить несколько подземных переходов – в частности, у метро «Ладожская».
Недавно была завершена реконструкция Пискаревского проспекта, ширина проезжей части составила 25 м. Здесь появилось дополнительно по одной полосе в каждую сторону. Пискаревский проспект предполагается сделать скоростной магистралью, продолжением которой станет Орловский тоннель под Невой, который планируют начать строить в ближайшее время. Его основное предназначение – обеспечить связь между Красногвардейским, Калининским и Центральным районами Петербурга, особенно в ночное время, когда разводятся мосты. Также к Пискаревскому проспекту планируют сделать развязку с КАД.
По проекту развития сети метрополитена в период с 2016 по 2020 годы планируется строительство и ввод в эксплуатацию в Красногвардейском районе еще двух линий метрополитена: Красногвардейского радиуса и Красносельско-Калининской линии. «Красногвардейский радиус протянется от станции метро “Ладожская” до станции метро “Ржевка” и будет включать в себя станции “Индустриальный проспект” и “Улица Коммуны”. В состав Красносельско-Калининской линии войдут станции от “Ладожской”: “Большеохтинская”, “Пискаревский проспект”, “Площадь Калинина” и “Проспект Маршала Блюхера” – до станции метро “Ручьи”. Также планируется прокладка трассы для Надземного экспресса, которая свяжет пять южных районов города – Красносельский, Кировский, Московский, Фрунзенский и Невский. Все это сможет значительно улучшить транспортную обстановку в районе», – считает Владимир Копылов.
 

Красногвардейский район, несмотря на свои недостатки, обладает большим потенциалом для развития. Обширные свободные территории под жилую и коммерческую застройку делают район привлекательным для инвесторов. Планы по строительству «Охта-центра» подогревают интерес.
По данным компании Setl City, жилищное строительство в Красногвардейском районе ведется достаточно активно. В 2009 году в Красногвардейском районе было введено 48,5 тыс. кв.м жилья, что составляет 2,1% от общего количества введенных площадей. Введенные площади распределились по сегментам эконом-класса и бизнес-класса в соотношении 62,5% и 37,5% соответственно, по данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости».
Здесь возводят дома многие строительные компании города: ЛЭК, СК «Импульс», «Авангард», СК «ДМ». ГДСК недавно приобрела участок площадью 35 Га в Ручьях, «Теорема» реализует проект строительства жилого квартала рядом с Полюстровскими прудами, компания «Арена» реализует проект «Новый город» на Новочерскасском пр., 33, «Инвестиционная Корпорация Квартира.Ру» – проект «Платинум» на Свердловской набережной, 54-58. «На последних торгах в Фонде имущества было продано два участка под жилищное строительство в Красногвардейском районе: на ул. Передовиков, участок 24 (северо-западнее дома 1/6), и на Индустриальном пр., участок 72 (севернее дома 10, корп. 1, лит. Б)», – делится Владимир Копылов.
По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», в Красногвардейском районе сейчас находятся в продаже 7 объектов жилой недвижимости. В связи с экономической ситуацией продажи приостановлены в двух объектах: по адресу Львовская ул., 21, компании «Трансстрой» и по адресу Большеохтинский пр., 15, компании ИВИ-93. Оба объекта находятся на нулевом цикле строительства.
«Следует отметить, что с января 2009 года по январь 2010 года включительно в продажу в Красногвардейском районе вышел всего один проект: компании «ДМ» на 6-ой Жерновской, 29а (3 оч.)», – рассказывает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости».
По данным «Петербургской недвижимости», в апреле 2010 года средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса в Красногвардейском районе составила: в студиях – 70 тыс. руб., в однокомнатных квартирах – 66,5 тыс. руб., в «двушках» – 65 тыс. руб., в «трешках» – 61,9 тыс. руб. Средняя цена по сегменту, таким образом, – 65,4 тыс. руб. за кв.м.
В сегменте бизнес-класса средняя цена метра в «единичках» составила 153,4 тыс. руб., в «двушках» – 155 тыс. руб., в «трешках» – 163,3 тыс. руб., в многокомнатных квартирах – 147,3 тыс. руб. Средняя цена по сегменту бизнес-класса в апреле – 154,9 тыс. руб. за кв.м.
В Красногвардейском районе доля строящегося жилья эконом-класса составляет 47,2 %, бизнес-класса – 52,8%.
«Также перспективы развития территории района связаны с редевелопментом обширных промышленных зон под коммерческие площади. Что касается жилищного строительства, в районе идет реализация городской программы реновации территорий, застроенных домами первых массовых серий», – говорит Владимир Копылов. В список для участия в программе вошли четыре квартала: участок вдоль Уткина переулка в районе Ладожского вокзала, на Ириновском проспекте рядом с улицами Коммуны, Лазо и Отечественной, территория в пределах проспектов Наставников, Ириновского, Ударников и улицы Лазо и микрорайон, ограниченный Капсюльным шоссе, улицами Ржевской и Челябинской.
 
Ольга Киселева

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»: В районе мало нового строительства. Развивается инфраструктура: территория вокруг Ладожского вокзала, строительство комплекса «Адамант», за железной дорогой сдан новый жилой дом. Развиваются проекты бизнес-центров. Реальные изменения будут, если начнется грандиозное строительство «Охта-центра». Начинаются проекты, связанные с коммерческой недвижимостью. Развиваются, в основном, прилегающие к району территории. Например, Всеволожский район. Здесь важную роль играют коттеджные поселки и реконструкция дорог. Один из минусов района – транспортная перегруженность со стороны центра города. Внутри района связь Ржевки с более старыми районами осуществляется по недостаточному количеству дорог. Облегчила ситуацию Дуговая магистраль. Но при въезде и выезде из района присутствуют пробки, перегружены мосты. Второй минус – малая территория под застройку. Те кварталы, которые застроены «хрущевками», почти не вошли в программу реконструкции.

Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City: В современных границах Красногвардейский район существует с 1973 года. Территория района располагает значительными земельными резервами для строительства, как жилой, так и коммерческой недвижимости. Грядущее строительство офисно-делового комплекса «Охта-центр» на Малой Охте подстегивает интерес инвесторов к этому району. Район неплохо обеспечен объектами социальной и иной инфраструктуры. Здесь расположены крупные торговые центры, около 40 деловых центров. В основном это офисные комплексы, появившиеся в результате реконструкции промышленных и административных зданий постройки советского периода. В районе есть бизнес-центры класса «В» – «Александр Невский», «Аскольд», «Истен», «Русские самоцветы», Bazen, «Паллада» – и несколько деловых комплексов класса «С»: «Аврора-Сити», «Буревестник», «Десон-Ладога», «Наутилус», «Югра». На месте Хасанского рынка город планирует строительство нового торгового комплекса.