Маленькая Финляндия

Выборгский район Ленинградской области – земля контрастов. Плохие периферийные дороги здесь примыкают к трассе «Скандинавия», вымершие от безработицы деревни граничат с промышленными центрами, а от поселков, в которых до сих пор нет электричества, рукой подать до Финляндии. Несмотря на все противоречия, этот район уже много лет остается в числе лидеров по стоимости земли и жилья. И для многих это еще одно противоречие.

Эти земли переходили из рук в руки много раз: они были шведскими, российскими, финскими, снова российскими. Может, именно поэтому они рождают интерес у наших сограждан, ведь это почти заграница, до благополучной во многом Финляндии максимум два часа езды.
Однако петербургский покупатель не спешит переехать в Выборг. По словам заместителя генерального директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, жилье здесь покупают или сами местные жители, или те, кто хочет жить ближе к Европе. Покупают и финны, это две нередко пересекающиеся категории людей: пенсионеры, для которых жизнь в Выборге дешевле, чем на родине, и те, у кого здесь жили предки. Несколько ярче финны выступают на рынке загородного жилья и уж совсем активно – в качестве инвесторов.
В то же время в качестве дополнительного жилья коттеджи у залива готовы рассматривать и петербуржцы. Предпочитают они земельные участки в садоводствах, близкие к береговой линии, а также в населенных пунктах вдоль железной дороги. Наиболее перспективными считаются поселки Балтиец, Медянка, Глебычево, Прибылово, Каменка, светогорское направление. Большим спросом пользуется Рощино. Эти места популярны среди петербуржцев, да и сами выборжане не прочь иметь здесь недвижимость. Однако предпочтительнее для них все же близкие к границе поселки: тихие места, заводи, никакой суеты и лишних глаз.
Местные жители – самые активные покупатели на рынке недвижимости Выборгского района. Эксперты отмечают, что за счет большого числа развивающихся производств здесь наблюдается активная внутренняя миграция. Движение рабочей силы создают Светогорск, Каменногорск, Приморск.
«Кто-то из маленького районного города решает переехать в Выборг – для него это новый статус, а кто-то уезжает из Выборга в Питер, – рассказывает руководитель выборгского отделения АН «Александр» Михаил Карпин. – Так что Выборг – это некая ступень для местных жителей. Кроме того, сюда переезжают на постоянное место жительства и рабочие из других регионов – Архангельска, Дальнего Востока. Здесь они реализуют свои трудовые возможности и, соответственно, покупают себе жилье».

Глядя на роскошные прибрежные коттеджи, трудно поверить, что всего в нескольких километрах от них стоят настоящие трущобы – богом забытые вымирающие деревни.
«Есть целые поселки без электричества, – говорит Михаил Карпин. – Они стоят в очереди на электрификацию, но сколько еще ждать, неизвестно. Это сильно тормозит развитие района, как в инвестиционном, так и в бытовом плане. С другой стороны, это не пускает сюда толпы людей, за счет чего Выборгский район остается тихим уголком Ленобласти. Возможно, поэтому здесь и нет ярких примеров коттеджных поселков. Те, кто приезжает сюда отдохнуть, хотят тишины и покоя, а коттеджный поселок – это множество соседей. Здесь больше приветствуются хуторообразные поселения».
Действительно, по словам риэлторов, более-менее здесь продаются близкие к Питеру поселки. По мере удаленности спрос на объекты снижается, и дело тут не в количестве километров, а в их качестве.
«По сравнению с аналогичными поселками Гатчинского или Кировского районов у выборгских транспортная доступность гораздо хуже, – говорит руководитель квартирного отдела городской недвижимости АН «Прогаль» Ольга Михеева. – Из-за этого, например, плохо продаются квартиры в очень привлекательных на рынке загородной недвижимости поселках вдоль залива, от Зеленогорска до Приморска. Кроме того, во многих поселках района можно увидеть неплохие многоквартирные дома относительно недавней постройки, но из-за отсутствия работы (вывели воинскую часть, закрылось предприятие и т.п.) люди вынуждены переезжать в тот же Выборг».
Специалисты также отмечают, что в одном и том же населенном пункте участки с индивидуальными домами как объект загородной недвижимости более востребованы у петербуржцев, чем квартиры. И хотя земля в районе недешевая, продается она лучше относительно недорогих квартир.
«На сегодняшний день наибольшим спросом у петербуржцев пользуются загородные земельные участки в Выборгском районе от 6 до 9 соток, а также участки площадью 12-15 соток под индивидуальное жилищное строительство, – говорит исполнительный директор выборгского отделения ЗАО «Русский Фонд Недвижимости» Наталья Зотикова. – Местные жители покупают в основном участки вблизи железной дороги или своего места проживания, как приватизированные, так и нет. Обычно это участки небольшой площади в садоводствах. Стоимость такого приобретения – от 350 тыс. рублей за участок без дома  в неприватизированном садоводстве и от 1 млн 200 тыс. рублей за участок с летним домом».
Согласно данным АН «Прогаль», средняя стоимость земельного участка в Выборгском районе на июнь 2010 года составила 110 тыс. рублей за сотку, а средняя стоимость загородного дома – почти 3,5 млн рублей. Это второй показатель среди районов области после Всеволожского.

О перспективности самого Выборга говорят не только риэлторы, но и цены на жилье: здесь они ненамного ниже питерских.
«Если сравнивать стоимость недвижимости в Выборге до кризиса и сейчас, то падение было достаточно незначительным: здесь цены не были так надуты, так перегреты, как в Питере, – говорит Михаил Карпин. – Поэтому падать им было особо некуда. Например, до кризиса однокомнатную квартиру в Выборге можно было купить за 1 млн 800 тыс. рублей, сейчас она стоит полтора миллиона. То есть падение заметно, но это не 30%, как в Петербурге».
По словам Ольги Михеевой, это общая тенденция для всех городов Ленинградской области: цены на жилье здесь не сильно снизились с наступлением экономического кризиса и не растут сейчас. Область, можно сказать, сохраняет устойчивый уровень цен чуть ниже предкризисных.
Однокомнатная квартира в доме хрущевской постройки сегодня стоит от полутора миллионов, «двушка» – от двух. Несмотря на вырастающие новостройки на окраинах города, самым востребованным районом по-прежнему остается старый город. Это видовые места, близость залива и, что немаловажно в достаточно крупном по площади Выборге, шаговая доступность основных городских учреждений. Здесь же сосредоточена и основная часть элитной застройки.
«Элитную недвижимость Выборга можно увидеть в районе парка Монрепо, – говорит Михаил Карпин. – Это частная коттеджная застройка. Среди таких домов еще попадаются старые ветхие домишки, но все чаще они продаются, а на их месте вырастают новые элитные коттеджи».
Риэлторы признаются, что в последнее время жилая недвижимость Выборга приобретает все более четкие различия по классу, и в будущем эта тенденция будет только усугубляться: центр станет районом жилья бизнес– и элит-класса, тогда как относительно недорогие квартиры будут вытеснены на окраины.
Петербуржцы, кроме как за исторической привлекательностью, в Выборг не едут: для многих это слишком далеко. Даже те, кто покупает жилье при помощи госпрограмм, предпочитают города поближе.
«При расселении коммуналок люди стараются выбрать ближайший пригород, например, Гатчину: неплохая дорога, полчаса езды до города, – говорит Ольга Михеева. – Основная часть жителей может позволить себе ежедневно ездить на работу в Петербург. Выборг в этом плане сильно проигрывает Гатчине, по сути такому же промышленно развитому городу, который при этом еще и чище, ухоженнее Выборга».
Справедливости ради стоит заметить, что с каждым годом добраться в Выборг становится все проще.
«Транспортная доступность Выборга за последнее время улучшилась благодаря автобусам от станций метро “Парнас” и “Девяткино”, которые идут каждые полчаса, – говорит Ольга Михеева. – Это значительно увеличило привлекательность Выборга, но, тем не менее, не поспособствовало увеличению потока клиентов, желающих приобрести здесь жилье».
Между тем, самих жителей Выборга, готовых ежедневно ездить на работу в Петербург, становится все больше: в городе можно найти работу далеко не по любой специальности, да и отношение людей к долгому пути меняется. Вслед за жителями Подмосковья, для которых два часа на автобусе до ближайшей станции метро давно стали нормой, к этому приходят жители Ленобласти, в том числе и выборжане. Основная часть тех из них, кто работает в Петербурге, пересела с электричек на автобусы: подстроиться под расписание электропоездов удается не всем, а трасса в будние дни относительно свободна. К тому же электрички сильно уступают автобусам по комфорту.

Насколько быстро будет развиваться Выборг, риэлторы сказать не берутся, но в том, что развитие это будет продолжаться, не сомневаются.
«Уже сегодня цены в Выборге за счет ограниченного предложения и близости Европы немного выше, чем в той же Гатчине или в других областных городах, например, в Луге, – говорит Леонид Сандалов. – И перспективы у города есть, я думаю, в связи с появлением скоростных поездов, на которых можно будет доезжать до Хельсинки за 3,5 часа. Это увеличит спрос со стороны как российских, так и иностранных покупателей».
Однако на цены это, скорее всего, повлияет мало.
«В ближайшие годы цены будут либо стоять, либо медленно расти, – говорит Михаил Карпин. – Но вниз вектор точно больше не пойдет. Падать уже просто некуда».
Что же касается необъяснимой дороговизны Выборга уже сегодня, то это отнюдь не феномен. Просто Выборг – город не для тех, кто мечтает построить карьеру в Петербурге. Он для неторопливых созидателей или людей, которые карьерную лестницу уже прошли. Этот город никуда не спешит, как и вся Европа. Он – ее часть. А это, как известно, дорогого стоит.

Елена Корсунская

 

Ольга Михеева, руководитель квартирного отдела городской недвижимости АН «Прогаль»: Переезжая в область, люди всегда смотрят либо на наличие рабочих мест там, куда они переезжают, либо на транспортную доступность Петербурга. И хотя, например, в сравнении с Приозерском Выборг по указанным параметрам выглядит предпочтительнее, этого недостаточно. Все-таки значительная удаленность и отсутствие большого числа рабочих мест делают Выборг не очень популярным среди петербургских покупателей. Выборг – неплохой вариант переезда для людей пенсионного возраста: приятная природа, экологичность, близость залива, тишина – это то, что нужно неработающему человеку. Те же, кто работает в Петербурге, в Выборге жить не хотят. Возможно, новые рабочие места появятся с окончанием постройки нового терминала в Ермилово, однако пока всплеска интереса к району мы не наблюдаем. В плане перспектив Выборг ничем не отличается от других районных центров Ленобласти, поэтому, как и они, резко дорожать он не будет. Рост цен если и будет, то плавный, неторопливый.
Михаил Карпин, руководитель выборгского отделения АН «Александр»: Это перспективный регион, здесь мощно развивается производство. Здесь порт, заводы – все это создает рабочие места. Однако петербуржцев пугает удаленность Выборга. Но и здесь есть свои плюсы – природа, красоты, известные рыбные места. О перспективности Выборга говорят и цены, как в городе, так и в районе. Стоимость участков здесь традиционно выше средней стоимости участка по Ленобласти: Выборгский район себя любит и ценит. Среди петербуржцев здесь покупают дома достаточно обеспеченные люди, сами выборжане покупают объекты преимущественно эконом-класса. К несомненным плюсам Выборга можно отнести и возможность поехать в любой момент в Финляндию, посмотреть, как живут люди за границей. Выборжане, которые имеют востребованные в Финляндии профессии, иногда там подрабатывают: обычно это временная работа, но есть и те, кто наладил неплохой бизнес. Близость Финляндии помогает жителям Выборга не быть зависимыми от экономической ситуации в России.
Наталья Зотикова, исполнительный директор выборгского отделения ЗАО «Русский Фонд Недвижимости»: С экологической точки зрения Выборгский район, конечно, достаточно благополучен. По сравнению с некоторыми другими районами здесь мало промышленных предприятий. Сам Выборг также перспективен, однако многое здесь пока на стадии развития. Например, мало охвачен такой сегмент рынка как торговые площади. К нам обращаются предприниматели, желающие приобрести небольшие площади до 100 кв.м, однако предложение здесь пока очень ограничено. Рабочие места в городе – это, прежде всего, детские сады, школы, заводы и сфера торговли. Здесь много школ различного уклона, от общеобразовательных до специальных. Что касается городского транспорта, то многие жители Выборга передвигаются на такси: оно стоит всего 70 рублей, а доехать можно в любой конец города. Такой плотности такси нет, наверно, ни в одном другом городе Ленобласти.