Такой разный Адмиралтейский

Половина Адмиралтейского района входит в историческую часть города, так же как и территория Центрального района. Район отличается стабильностью, спокойствием и неторопливостью в развитии, и в то же время контрастностью зон. В каждой части района сложилось свое городское пространство и контингент жителей, своя особенная атмосфера.
Район занимает обширную территорию от Адмиралтейской и Английской набережных до начала Московского проспекта. Здесь располагаются многие памятники архитектуры: Исаакиевский, Никольский, Измайловский соборы, Новая Голландия, Мариинский театр, Медный всадник, здания вдоль Малой и Большой Морских улиц, набережной канала Грибоедова. Они соседствуют с не менее знаменитыми промышленными предприятиями. Например, здесь находятся Адмиралтейские верфи, завод «Красный треугольник», всем известная «Первомайская заря», завод «Петмол» и другие.
 

На территории района располагаются как престижные жилые кварталы, одни из самых дорогих в городе, так и депрессивные зоны, где жилье ветхое, зажато в промзонах или проигрывает по социальному окружению.
«Адмиралтейский район по своей застройке весьма неоднороден. Здесь есть элитные апартаменты и ветхие коммунальные квартиры, современные торговые комплексы и магазинчики в полуподвальных помещениях, дворцы-памятники и дома эпохи советского застоя», – рассказывает Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City.
Условно всю территорию района разделяют на 5 территориальных зон в зависимости от престижности жилья.
По мнению специалистов АН «Бекар», элитная часть района – это дома вдоль Адмиралтейской и Английской набережных, дома с видом на Сенатскую площадь, на Александровский сад и на Исаакиевский собор. Эта часть района считается наиболее престижной и благоустроенной. По словам Владимира Копылова, цены на жилье здесь самые высокие и сравнимы разве что с ценами на квартиры в «золотом треугольнике». По направлению от центра города на юг престижность и качество жилья в районе снижаются.
Следующая по классу зона – это дома с видом на Театральную площадь, на Конногвардейский бульвар, Юсуповский сад, Никольскую площадь, набережную канала Грибоедова (частично), а также здания с видом на Мойку между Гороховой улицей и Юсуповским дворцом. Достаточно престижная часть района – Большая и Малая Морские улицы, канал Грибоедова, часть набережной реки Фонтанки, дома с видом на Измайловский собор, на Пионерскую площадь, на сад «Олимпия». Не самая престижная, но все же неплохая для проживания часть района – это Красноармейские улицы, Измайловский проспект, площадь Тургенева, часть Московского проспекта, входящая в Адмиралтейский район, территория вокруг Почтамтской улицы, район площади Труда, улица Декабристов и улочки вокруг нее, часть Садовой улицы. Здесь много нерасселенных коммуналок.
Ниже всего котируется район Коломны, дома вдоль Рижского проспекта и Курляндской улицы, набережной Обводного канала, улицы в районе Английского проспекта, набережной реки Пряжки. По словам Владимира Копылова, квартиры здесь спросом почти не пользуются. Это окраинные территории Адмиралтейского района, значительно удаленные от центра и станций метро.
«Такие контрасты объясняются расположением района. Он граничит с Кировским, Московским, Фрунзенским, Василеостровским и Центральным районами», – считает Владимир Копылов.
 

По данным Юлии Нигуль, руководителя проекта консалтингового центра «Петербургской недвижимости», подавляющее большинство жилых домов в Адмиралтейском районе построены до 1917 года и относятся к старому фонду – до 87%. Около 5% от общего числа домов на территории Адмиралтейского района – «сталинки». На Казанской улице расположено несколько домов хрущевского периода. Адмиралтейский район лидирует по количеству коммунальных квартир в Петербурге.
Несмотря на хорошие видовые характеристики, строительства в районе практически нет. Для крайне низких темпов жилищного строительства есть объективные причины. Во-первых, это высокая плотность существующей застройки, практически отсутствие пятен под новое строительство. Во-вторых, почти половина домов Адмиралтейского района находится под охраной КГИОП. «Это значительно затрудняет реконструкцию и новое строительство в этой части города. Перспективы района связаны с расселением коммуналок и реконструкцией аварийных домов», – говорит Владимир Копылов.
Реконструкция старого фонда в последнее время производилась всего по нескольким адресам. По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», это Большой Казачий переулок, 8 (здесь происходила реконструкция кирпичного здания от компании «Вега» под дом класса «комфорт+»), а также дом по адресу ул. Лабутина, 18/Люблинский пер., 5 (здесь компания «Дальпитерстрой» проводила реконструкцию под дом класса «комфорт+» в 2 очереди).
«Территория Адмиралтейского района, несмотря на существующий потенциал, в сегменте жилой недвижимости практически не развивается. Точечное обновление территории путем реконструкции существующей застройки может быть эффективно только для проектов классов “бизнес” и “элита”. Подобные проекты реализуются в небольших объемах, а следовательно, значительного влияния на развитие территории района в целом не оказывают», – считает Юлия Нигуль.
Новое строительство ведется по нескольким адресам. Это кирпично-монолитный дом класса «комфорт» на ул. Егорова, 25 (застройщик – компания «Стрела», девелопер – компания «Бест»), а также «Дом на Английском» класса «комфорт+» по адресу Английский пр., 24 (застройщик – ООО «Пярну-Вески»). Закончена реконструкция на Галерной ул., 34. В 2007 году компания Setl City построила в этом районе, на Загородном пр., 39, 7-этажный кирпично-монолитный элитный дом «Статский советник». Общая площадь дома составила 4 169,5 кв.м. В нем расположено всего 42 квартиры. Готовится застройка компанией «Главстрой-СПб» квартала на ул. Шкапина-Розенштейна. Первоначально квартал задумывался как исключительно офисно-деловой, но сегодня в планы входит и жилье.
В Адмиралтейском районе развивались единичные проекты, поэтому какого-либо заметного влияния на местный первичный рынок кризис не оказал. Замороженных строек нет.
 

Основные планы по развитию Адмиралтейского района связывают с реновацией промышленных территорий. Заявлен ряд крупных проектов, способных изменить рейтинг и облик района в лучшую сторону. Например, прописанные в Генплане Петербурга изменения промышленной функции ряда территорий на жилую. «В качестве примера можно привести территорию Комбината пищевых технологий на наб. Обводного канала, напротив территории завода “Красный треугольник”», – говорит Юлия Нигуль.
На месте завода «Петмол», занимающего 11 Га на территории от Митрофаньевcкого шоссе до Московского проспекта, ОАО «Измайловская перспектива» планирует создать современный квартал с деловой и жилой застройкой. Сейчас идет проектирование участка. Аналогичные планы есть и у собственников Адмиралтейских верфей.
Юлия Нигуль считает, что с учетом заявленных проектов можно говорить об отдаленной перспективе развития территорий от набережной Обводного канала в сторону южной границы Адмиралтейского района. «Территории до Обводного канала, скорее всего, так и будут развиваться путем точечной жилой застройки домами повышенной комфортности (реконструкция или новое строительство при наличии пятна)», – говорит эксперт.
 

Деятельность промышленных предприятий отрицательно сказывается на экологии района. «Но сейчас многие промышленные предприятия, расположенные здесь, сократили объемы производства и не работают на полную мощность, что хоть и незначительно, но улучшает экологическую обстановку в районе», – говорит Владимир Копылов.
Зеленых насаждений в районе мало, и они небольшие. Здесь располагаются сад «Олимпия», Измайловский сад, Польский сад, парк «Екатерингоф», Юсуповский сад, Никольский сад, Александровский сад и несколько скверов.
Социальная инфраструктура в Адмиралтейском районе развита неплохо. Здесь расположены 57 детских садов и 31 школа. До 2015 года в районе планируется построить еще один детский сад по адресу наб. Крюкова канала, 24/Кустарный пер., 10.
Район отличается хорошей транспортной доступностью. Особенно это касается наземного транспорта: например, на маршрутном такси можно доехать практически до любой точки города. На территории района расположено достаточно много станций метро: «Технологический институт», «Балтийская», «Пушкинская», «Фрунзенская», «Садовая»/«Сенная площадь»/«Спасская», а в этом году открылась станция «Звенигородская». Но главной проблемой остается перегруженность основных магистралей: Московского проспекта, набережной реки Фонтанки, Садовой улицы, Обводного канала, на которых в часы пик регулярно образуются автомобильные пробки. «Для решения этих проблем в ближайших планах города строительство Ново–Адмиралтейского моста, двух станций метрополитена (одна из них, “Театральная”, будет расположена рядом с Мариинским театром, а вторая – в конце набережной Обводного канала, на новой кольцевой линии», – говорит Владимир Копылов.

Премиальное расположение Адмиралтейского района обеспечивает хорошее развитие торговой, и особенно офисной функции. Эта часть города постепенно становится деловой. По данным департамента консалтинга Colliers International, условно территорию района можно разделить на четыре зоны (две первых являются центрами притяжения как для офисной и гостиничной, так и для торговой недвижимости): административно-деловую зону в районе Исаакиевской площади, активную торгово-деловую у Сенной площади, тихий центр в районе Коломны, депрессивную промышленную зону за Обводным каналом и в районе Адмиралтейских верфей.
В Адмиралтейском районе находятся 4 торговых центра среднего ценового сегмента совокупной торговой площадью 83 тыс. кв.м. Это ТЦ «ПИК», ТК «Сенная», ТРЦ «Варшавский экспресс», «Планета Нептун». Появление проекта «Варшавский экспресс» стало первой ласточкой развития торговой недвижимости вне Сенной площади, проект хорошо выполняет роль развлекательного магнита для этой территории. На Обводном канале, 118, расположен продуктовый гипермаркет «Лента».
Центром притяжения района является Сенная площадь, в пешеходной доступности от нее расположен целый  кластер образовательных учреждений и офисных центров. «Торговые объекты в районе Сенной ориентированы на средний ценовой сегмент, основные потребители – молодежь (студенты), сотрудники близлежащих офисных центров, российские туристы. Расположение рядом с метро, высокая пешеходная и транспортная проходимость усиливают спрос на торговые площади: в ТК “Сенная” и ТЦ “ПИК” нет вакантных площадей, предложение практически отсутствует и в стрит-ритейле», – говорит Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.
На территории Адмиралтейского района действуют 23 качественных офисных объекта совокупной офисной площадью около 115 тыс. кв.м, что составляет около 9% от общегородского предложения.
Средний уровень заполняемости офисных центров в Адмиралтейском районе – 90%, что выше среднегородского уровня (средняя по городу вакансия – 17%).
В стадии строительства находятся 2 бизнес-центра класса «А» совокупной площадью 20 тыс. кв.м. Это 50% от перспективного предложения офисов премиального сегмента, планируемых к выходу до 2013 года.
 
Ольга Киселева

 

Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City: Адмиралтейский район по своей застройке неоднороден. Здесь есть элитные апартаменты и ветхие коммунальные квартиры, современные торговые комплексы и магазинчики в полуподвальных помещениях, дворцы-памятники и дома эпохи советского застоя. Адмиралтейская и Английская набережные, Большая и Малая Морские улицы, площадь Декабристов считаются элитной, престижной и самой благоустроенной частью Адмиралтейского района. Здесь располагается множество объектов культуры и искусства. Цены на жилье здесь самые высокие и сравнимы разве что с ценами на квартиры в «золотом треугольнике». По направлению от центра города на юг престижность и качество жилья в районе снижаются. Строительство жилья в Адмиралтейском районе движется очень медленными темпами. Это связано с высокой плотностью существующей застройки, а также с тем, что почти половина домов находится под охраной КГИОП. Это значительно затрудняет реконструкцию и новое строительство в этой части города. Перспективы района связаны с расселением коммуналок и реконструкцией аварийных домов.

Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International: Преимущество Адмиралтейского района – его расположение в центральной части города, где сосредоточена общественно-деловая жизнь Петербурга. Главный фактор успеха для всех проектов, реализующихся в этой зоне, – грамотный профессиональный подход девелоперов, которые должны подчеркивать эффективность этих площадок с точки зрения их сочетаемости с историческим ландшафтом и архитектурным обликом нашего города. Перспективы района связаны, во-первых, с развитием различных сегментов коммерческой недвижимости: бизнес-центры, торговые комплексы и стрит-ритейл, гостиницы, производственные и складские объекты. Во-вторых, существуют перспективы освоения бывших производственных площадок (в частности, проекты компаний «БТК-Девелопмент», «Первомайская заря», «Нево Табак», «Красный треугольник»). Мы наблюдаем формирование новых центров деловой активности, в том числе в связи с реализацией крупных инвестиционных проектов («Измайловская перспектива», Новая Голландия, вторая сцена Мариинского театра, строительство нового моста через Неву восточнее моста Лейтенанта Шмидта и др.).