Власти Ленобласти запретили строить дома выше 12 этажей

В Ленинградской области будет ограничено высотное строительство – максимальная высота зданий, согласно новому законопроекту, не должна превышать 12 этажей. Требование коснется всех новостроек, на которые еще не выданы разрешения на строительство. Предусмотрено исключение для застройщиков, которые достраивают проблемные жилые комплексы.

Подробнее о новом законопроекте

В апреле 2021-го года губернатор Ленинградской области поручил подготовить нормативно-правовую документацию для ограничения строительства высотных зданий на территории региона. Планировки территорий, которые будут противоречить новым требованиям градостроительного проектирования, будут признаны недействительными. Это решение может привести к сокращению строительства жилых площадей в среднем на сорок процентов. На более высокие здания разрешения на строительство выдаваться не будут. Принять решение пообещали в апреле, однако на данный момент продолжается его обсуждение – слишком уж резонансным оказался закон. Сильнее всего от нового законопроекта пострадает строительная компания ЦДС, в портфеле которой есть несколько незавершенных проектов с домами, значительно превышающими по высоте 12 этажей.

Исключение из нового правила будет – можно будет возводить более высокие дома, если они реализуются в рамках достройки существующих проблемных проектов. На данный момент на территории Ленинградской области имеется более 200 проблемных объектов, ряд из которых выше установленных требованиями двенадцати этажей. В них купили квартиры 18,5 тысяч человек – некоторые из них уже несколько лет ждут свои квадратные метры. С помощью нового закона правительство ЛО планирует стимулировать завершение строительства замороженных ЖК и снизить количество обманутых дольщиков. На данный момент в бюджете есть три миллиарда рублей на достройку, не хватает еще порядка восьми миллиардов.

Что будет с Новосаратовкой?

Компания ЦДС не так давно начала реализацию одного из своих крупнейших проектов – ЖК «Новосаратовка» («Город Первых»). Объект реализуется в Свердловском городском поседении Всеволожского района, недалеко от поселка имени Свердлова и берега Невы. В общей сложности компания планировала построить здесь 4,5 миллиона квадратных метров недвижимости на 300 тысяч человек – средняя высотность зданий должна составлять 23 этажа с высотными доминантами до 30 этажей. На первые четыре корпуса высотой по 23 этажа каждое уже выданы разрешения на строительство – они получены компанией ЦДС в 2016-м году, недавно началось строительство: сдать первые четыре корпуса планируется в период с третьего квартала 2023-го года по первый квартал 2024-го года. Так как в объекте уже идут продажи, а разрешение на строительство давно оформлено, эти корпуса будут достроены – остальные дома придется сократить. Если этажность понизится, количество жилой площади уменьшится на 40%, а доходность компании – на десятки миллиардов. Представители компании пока не прокомментировали ситуацию. Однако, очевидно – если закон вступит в силу, планы по развитию Новосаратовки будут скорректированы. Общая площадь застройки, которая приобретена компанией, составляет 700 га.

Еще одна компания, которая успела приобрести участок в Новосаратовке, Setl Group – ей принадлежит 40 га. На данный момент проект предусматривает дома высотой по 9 этажей, однако девелопер собирается просить власти об увеличении возможной этажности именно в этом районе.

Удастся ли ЦДС и Setl Group получить разрешение такого типа – вопрос спорный. Скорее всего, власти области не пойдут на уступки.

Чем может обернуться новый закон?

Несмотря на проблемы, с которыми придется столкнуться ряду застройщиков, новость об уменьшении максимальной этажности в области весьма позитивная. Хороша она по нескольким причинам. Во-первых, застройщики с большим энтузиазмом возьмутся за достройку проблемных новостроек, которых в области действительно немало. Во-вторых, Санкт-Петербург перестанет обрастать ужасающими многоэтажными пригородами, где минимум социальной и торговой инфраструктуры, плохая транспортная доступность, но при этом максимальное количество квадратных метров и жителей. Сегодня есть немало примеров городов-спутников, которые не оправдывают ожидания жителей – в каком-то смысле к ним можно отнести и Мурино, где до сих пор имеются серьезные проблемы с записью ребенка в школу или детский сад, отсутствует собственное отделение полиции, а население растет с каждым днем. В ситуации с Мурино есть положительный момент – здесь есть метро, а вот та же Новосаратовка находится на почтенном отдалении от станций подземного транспорта.

Есть масса мировых примеров, где подобные социальные эксперименты заканчивались негативно – к примеру, несколько десятков лет назад в Миссури близ Сент-Луиса, на окраине города, был построен жилой комплекс из 33 многоэтажных домов. При строительстве использовалась концепция парковых насаждений, территория была благоустроена – первые этажи и придомовые площадки функционировали как места общего пользования: все как и в наших современных ЖК комфорт-класса. Была предусмотрена и собственная социальная инфраструктура, но детских садов и школ было мало, не построили и отдел полиции. Как итог, спустя несколько десятилетий здания были снесены из-за гуманитарной катастрофы: преступность достигла колоссального уровня, полиция отказывалась выезжать в этот район на вызовы, жители не оплачивали квитанции, а дома приходили в упадок. Сегодня на месте бывшего ЖК – лес, и это гораздо больше нравится жителям Сент-Луиса.

Достройка проблемных объектов

Самое важное, что даст закон – девелоперы с большим интересом взглянут на проблемные объекты Ленобласти, среди которых масса долгостроев (в том числе, и известные строительные провалы от «Норманна» и О2). Проекты ряда объектов превышают 12 этажей, но даже те, которые имеют меньшую этажность, застройщики смогут проектно увеличить – так компании получат хорошую прибыль, а обманутые дольщики – причитающиеся им квартиры.

Пока трудно говорить о том, когда будет введен законопроект, однако сама инициатива была встречена позитивно экспертами рынка недвижимости и жителями города и области. Крупные девелоперы обладают достаточным опытом и финансовым капиталом, чтобы разобраться в ситуации и выйти из нее с минимальными потерями.