Дольщикам начали давать гарантии

С января 2014 года застройщики имеют право привлекать средства дольщиков «авансом» только в том случае, если могут дать официальную гарантию, что выполнят свои обязательства перед ними. 

 

Напомним, соответствующий Федеральный закон №294-ФЗ президент РФ подписал еще 30 декабря 2012 года, но новые правила привлечения денежных средств от участников долевого строительства многоквартирных домов начинают действовать, если государственная регистрация первого ДДУ была осуществлена после 1 января 2014 года. 

 

При этом нужно понимать, что с 1 января ни один ДДУ невозможно оформить задним числом. Юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Андрей Кулаков объясняет: «Первый ДДУ не зарегистрируют, если застройщиком не получено разрешение на строительство, не опубликована проектная декларация или отсутствуют права на земельный участок. Таким образом, составить уже в 2014 году задним числом ДДУ, например, с каким-нибудь своим сотрудником у застройщика не получилось бы». А значит, организовывать гарантию нужно было по-честному. 

 

Фактически застройщики получили целый год для того, чтобы выбрать один из трех предусмотренных законом гарантийных механизмов: застраховать свою гражданскую ответственность в страховой компании, получить банковское поручительство на сумму привлеченных средств или совместно учредить специальное Общество взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС).

Теоретически главными гарантами для застройщиков должны были стать страховые компании, и не только потому, что это их основная работа, но и потому, что это было бы выгоднее всего самим застройщикам. Если исключить случаи заведомого страхового демпинга, то тариф по страхованию гражданской ответственности юрлиц почти никогда не превышает 1% от объема ответственности, а в большинстве случаев бывает еще ниже – от 0,5% до 1%. То есть солидный застройщик, намеревающийся собрать с дольщиков жилого комплекса, например, 1 млрд рублей, был бы должен заплатить за полис от 5 до 10 млн рублей. Полную сумму застройщик может собирать не сразу, а по мере вывода в продажу новых очередей (корпусов), а значит, и страховку покупать по частям. После этого застройщик получал бы право привлекать деньги, а каждый дольщик мог бы быть уверен в том, что если дом не будет построен качественно и в срок, то страховая компания полностью вернет ему деньги. 

 

«Совет Объединения строителей СПб, проанализировав ситуацию, рекомендовал компаниям из своего объединения обращаться в обычные страховые компании», – сообщил вице-президент, генеральный директор одной из крупнейших строительных СРО Алексей Белоусов. О том же нам говорили и застройщики, однако еще в 20-х числах февраля 2014 года ни один из них не смог объявить о том, что купил страховой полис, – все только говорили, что это должно произойти со дня на день. 

 

Между тем, уже к лету 2013 года стало понятно, что страховые компании не хотят брать на себя ответственность за застройщиков. Ни один страховщик не стремился публично комментировать эту проблему, чтобы навек не рассориться с потенциальными клиентами, но в кулуарах и не под запись некоторые из них говорили о том, что хозяйственно-финансовые схемы работы российских застройщиков выглядят крайне «нетранспарентными», то есть закрытыми. 

 

Официально страховщики давали более корректные объяснения. Например, первый заместитель председателя правления ОАО «СОГАЗ» Николай Галушин сообщил: «К нам уже обращались застройщики с предложением заключить договоры страхования, но мы были вынуждены отказать по двум причинам. Во-первых, в условиях невозможности произвести в полном объеме достоверную оценку риска выполнения застройщиком обязательств перед дольщиками мы не готовы принимать на себя обязательства. Во-вторых, эти риски невозможно перестраховать».

 

Судя по всему, таким же оказалось и мнение банкиров, на собственном опыте знающих, что такое настоящая финансовая отчетность (Центробанк научил). Во всяком случае, ни один из тех банков, куда мы посылали запрос, не сообщил нам о поручительстве, выданном застройщику. Впрочем, на банковские поручительства расчет все равно был меньше, так как их цена обычно в два-три раза выше, чем цена полиса (то есть застройщик из предыдущего примера заплатил бы за банковское поручительство как минимум уже миллионов 20-30). 

 

Руководитель департамента страхования компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин пояснил: «Застройщики при выборе вида страхования руководствуются не только надежностью инструмента, но и его стоимостью. С учетом этих факторов банковская гарантия является наименее привлекательным вариантом для застройщиков. Крупные банки не готовы брать на себя столь высокую ответственность, а небольшие выставляют столь большие ставки, что это делает предложение нерентабельным. К тому же ситуация, связанная с проверками и отзывами лицензий со стороны ЦБ, заставляется задуматься о надежности небольших банков».

По мнению Андрея Владыкина, в начале 2014 года большинство застройщиков выбирали между классическим полисом страхования и вступлением в Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ). Стоимость первого варианта составляла 0,5-3,5% (в среднем 1,2%), а второго – 0,12-12% в год. 

 

Еще в декабре ОВС застройщиков получило регистрацию. На начало февраля в него вступили более 50 застройщиков из 17 регионов России (в основном – из Москвы и Подмосковья). В планах ОВС на 2014 год – принять в общество до 200 новых членов, открыть представительства в 25 крупнейших российских городах и застраховать строящееся жилье на 100 млрд рублей. По оценке председателя правления ОВС, президента ГК «Мортон» (Москва) Александра Ручьева, это примерно треть всего рынка долевого строительства жилья.

 

Для страхования в ОВС каждого объекта долевого строительства (именно в таких объемах, то есть целыми объектами, страховали бы свою ответственность застройщики) был установлен базовый тариф – 1,65%. К этому тарифу предусматривается применение повышающих и понижающих коэффициентов.

 

Максимально возможный коэффициент составляет 10, а минимальный – 0,1, то есть от самых нерадивых застройщиков могут потребовать внести в ОВС 16,5% от суммы привлекаемых средств, что, разумеется, не приемлемо ни для какого застройщика. 

 

Еще одним минусом ОВС, с точки зрения обычного застройщика, является необходимость заплатить вступительный взнос в размере 500 тыс. рублей от каждого члена. 

 

В конце февраля представитель ГК «Мортон» Игорь Ладычук сообщил, что эта компания одной из первых вступила в ОВС. По мнению руководства компании, именно такой способ страхования будет максимально надежно защищать права дольщиков – прежде всего, благодаря тому, что общество состоит из игроков строительного рынка, которые способны адекватно и профессионально оценивать риски, в то время как для банков и страховых компаний строительный рынок менее прозрачен. 

Между тем, застройщики, не сговариваясь, постарались максимально отдалить применение нового закона. Для этого все, кто хотел, получили разрешения на строительство новых объектов, продажа которых должна была начаться в январе-феврале, еще в IV квартале 2013 года. Тогда же в них были зарегистрированы первые ДДУ. Таким образом, действие нового закона на эти объекты не распространилось.

 

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», в начале 2014 года заявлял: «Радует только то, что нормы нового закона касаются лишь новых домов, которые начинают строиться в 2014 году. Если бы нововведения касались всех новостроек, то продажи после Нового года остановились бы у всех. С учетом того, что в конце 2013 мы года вывели в продажу сразу две новых очереди в своем комплексе, старт продаж следующих корпусов запланирован не раньше, чем через полтора года. Таким образом, у нас есть возможность понаблюдать за воплощением законодательных инициатив со стороны и спокойно выбрать для себя наилучший вариант действий».

 

Об аналогичной ситуации в феврале нам сообщили сразу несколько застройщиков, работающих в Петербурге и Ленобласти: ЗАО «Ленстройтрест», ООО «Главстрой-СПб», ИСК «Отделстрой». Таким образом они получили как минимум несколько месяцев для выбора гарантийного механизма. Но, повторим, подавляющее большинство петербургских застройщиков заранее были нацелены на работу именно со страховыми компаниями. Просто им нужно было дождаться, когда те начнут страховать ответственность застройщиков. Это произошло в середине марта. 

В марте о своей готовности работать с застройщиками объявил весьма крупный участник страхового рынка – страховая группа «Помощь». Ее генеральный директор Александр Локтаев уверен, что объективно оценить риски застройщиков вполне возможно: «Существует постановление правительства РФ о ежеквартальной отчетности застройщика, которое определяет нормативы его финансовой устойчивости, контролирует использование денежных средств участников долевого строительства, а также исполнение застройщиком своих обязательств, – 

говорит г-н Локтаев. – Так что утверждение о том, что государственные органы не контролируют данную сферу, не соответствуют действительности».

 

При страховании застройщиков «Помощь» исходит из базовой ставки 1,5%, а затем, в зависимости от наличия различных повышающих и понижающих коэффициентов, тариф будет варьироваться от 0,46% до 2,85%. 

 

По данным СГ «Помощь», кроме нее самой, на рынке также присутствуют компании «Балтстрахование», СО «Купеческое», СК «Якорь», СК «Факел», СК «Приоритетное страхование» и СК «Коместра». 

 

В середине марта в Петербурге было объявлено о двух случаях страхования ответственности застройщиков именно в страховых компаниях: застройщик жилого комплекса «Коломяги Эко» научно-производственная фирма «Тест» сообщила о том, что стала клиентом СК «Советская», а крупный застройщик

 

ЗАО «Ленстройтрест» – о том, что застраховался в СК «Факел». По словам генерального директора «Ленстройтреста» Александра Лелина, СРО, в которую входит этот застройщик, данную страховую компанию одобрила, а страховой тариф в данном случае составил менее 1%.

 

Добавим, с самого начала все опрошенные нами застройщики говорили о том, что расходы на страхование будут включены в цену жилья.