Дольщики не хотят страховать риски - статья на тему Страхование на сайте обзор78 | информация о рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области на портале обзор78

Специалисты выделяют ряд рисков, наиболее распространенных на первичном рынке жилья. Это невыполнение застройщиком обязательств по независящим от него причинам, банкротство, продажа (передача) объекта одновременно нескольким лицам, разрушение объекта вследствие стихийных бедствий и ненадлежащее оформление передачи объекта или утрата документов, связанных со строительством.

«Наиболее актуально страхование риска задержки сдачи дома. Перенос сроков сдачи дома до сих пор встречается сплошь и рядом. Несмотря на то, что зачастую задержка происходит не по вине застройщика, а из-за монополистов, государственных органов и пр., для покупателя она всегда болезненна и финансово ощутима (особенно для тех, кто брал ипотечный кредит или арендует квартиру, дожидаясь переезда в новую)», – считает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

Страховые сложности

Директор юридического департамента ЗАО «Управляющая компания “Эталон”» (входит в ГК «Эталон») Виктория Цытрина говорит, что страхование ответственности за неисполнение обязательств законом не разрешено, за исключением случаев специального законодательства. Поэтому ввести такую обязанность возможно в рамках, например, 214-ФЗ, хотя стоимость такого страхования, скорее всего, будет очень высокой, что вряд ли послужит эффективным механизмом защиты прав дольщика.

В цивилизованных странах страхование играет роль сильного рыночного регулятора, позволяя бизнесу избавляться от недобросовестных участников. Но в РФ система страхования такова, что получение выплат в обычном порядке по рискам практически не происходит, то есть механизм не работает, говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

По мнению председателя Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советника NAI Becar Игоря Лучкова, страховые компании пока очень неохотно предлагают новые и не апробированные продукты. Кроме того, объективно рынок долевого участия, такой как он есть сейчас, просто не прогнозируем в отношении рисков. В таких условиях страхование если и возможно, то с чрезвычайно завышенной премией страховщика и жесткими ограничениями по страховым случаям.

Соглашаются с этим и другие эксперты. «В России нет качественных страховых продуктов, а также не хватает профессионалов-андеррайтеров для адекватной оценки этой категории страховых рисков. Кроме того, сами страховщики подчас не заинтересованы в развитии этого вида страхования, – рассказывает заместитель руководителя юридического отдела по инвестиционной деятельности инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. – Причина в достаточно высоких рисках наступления страховых случаев и, как следствие, угрозе убыточности этого бизнеса для страховщиков».

Экономные дольщики

«После вступления в силу 214-ФЗ дольщики (действительные и потенциальные) получили в свои руки действенный инструмент против многих рисков, подстерегающих их на пути к вселению в собственную квартиру. Многих рисков, но не всех. Самый главный из них, на мой взгляд, – риск того, что объект не будет построен и введен в эксплуатацию, – рассказывает директор департамента жилой недвижимости Maris Properties в ассоциации с CBRE Константин Мамыкин. – Что в этом случае делать дольщику? Зарегистрировать свою долю в незавершенном строительстве и продать ее? Перспектива не очень оптимистичная. Страхование риска неввода объекта в эксплуатацию – необходимое условие, чтобы без лишней нервотрепки дождаться окончания строительства дома». При этом эксперт добавляет, что российские покупатели, осознав, что за страховку нужно платить, наводят справки об аккредитации застройщика в банке и считают, что можно обойтись без страховки.

Николай Гражданкин отмечает, что у нас в стране исторически не сложилась культура страхования. Кроме того, покупатели квартир эконом– и комфорт-класса не готовы переплачивать, тем более за страховку. «Например, в 2008 году, когда только начался кризис, продажи квартир на начальном этапе строительства резко снизились. Строительные компании разорялись, и клиенты не были уверены, что их дом будет достроен. Стремясь развеять опасения покупателей, мы совместно со страховой компанией разработали акцию. По ее условиям, дольщики могли в качестве бонуса получить страховой полис (страхование от банкротства застройщика, двойных продаж, задержки сроков сдачи и пр.), либо скидку на квартиру, равноценную стоимости полиса. Даже несмотря не кризис, большинство покупателей выбирали скидку на квартиру, будучи уверенными, что раз страховая компания аккредитовала объект, значит, все будет в порядке», –

добавляет Николай Гражданкин.

Виктория Цытрина считает, что даже страхование риска банкротства строительной компании не всегда целесообразно. Банкротство (особенно крупной строительной компании) – очень длительный процесс, который может занимать несколько лет. Страховым случаем же признается факт вынесения судом решения о признании банкротом, а не одна из стадий банкротства. К тому же сроки страхования, как правило, существенно меньше, чем длится процедура банкротства, а это значит, что либо дольщику придется пролонгировать договор страхования, в чем страховая компания может отказать, либо средства дольщика, потраченные на страховку, будут потрачены впустую.

Не быть страхованию в России

«Проблема дольщиков – это следствие внезапно меняющихся правил игры на непрозрачном рынке недвижимости. Никакая страховая компания страховать риск изменения правил ведения бизнеса в нашей стране не возьмется, особенно в условиях нынешней правовой среды и избирательного применения закона. Введение обязательного страхования рисков в строительстве могло бы повысить юридическую защиту долевых инвесторов, так как при наступлении страхового случая они могли бы предъявлять свои требования не только к застройщику, но также и к страховщику. Вместе с тем, возрастут их издержки на сумму страховых взносов», – считает Василий Шарапов.

Прецеденты страхования физическими лицами финансовых рисков по договорам долевого участия или инвестирования так и не стали распространенной практикой. К причинам этого коммерческий директор бизнес-единицы Группы ЛСР «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Денис Бабаков относит высокий страховой процент (до 7% от стоимости приобретаемой квартиры), а также отказ страховщиков страховать риски дольщиков по договорам в отношении сомнительных объектов. «Длительность процесса страховых выплат на фоне высокой инфляции также снижает интерес покупателей жилья к такому виду страхования», – подчеркивает Денис Бабаков.

Важно понимать, что задержка строительства в некоторых случаях может не быть следствием недобросовестности конкретного застройщика, а возникнуть по причине задержек в согласовании или утверждении документов со стороны местных властей. В этом случае необходимо предусмотреть право предъявления требований страховщиками не к застройщику, а к реальному виновнику такой задержки, поясняет Николай Гражданкин.

Страховка может помочь

Позитивно на обязательное страхование рисков в строительстве смотрит директор отдела страхования АН «Итака» Мария Садченко. Она считает, что это поможет законодательно регламентировать все отношения между сторонами, что защитит инвесторов от недобросовестных страховщиков, гарантирует выплату при наступлении страхового случая и позволит снизить страховой тариф.

«Действительно недобросовестных застройщиков и проблемных объектов, в которых встречаются двойные продажи или полностью остановленное строительство, в Санкт-Петербурге не так много. Дольщики же, по их собственному мнению, нуждаются в защите, прежде всего, от таких наиболее радикальных рисков, – рассказывает генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. – Параллельно со страхованием такого рода рисков дольщики могли бы пользоваться предложением страховых компаний, защищая себя от менее радикальных, но более распространенных рисков – увеличения сроков строительства, несоответствия качества строительства нормам ГОСТ и СНиП, что, в конечном счете, помогло бы в решении различного рода проблем».

Развитие страхового рынка показывает, что при отсутствии излишнего государственного регулирования страховщики способны таким предложением заинтересовать и дольщика, и застройщика. ГК «УНИСТО Петросталь» предлагает своим дольщикам такие услуги по специальным совместным со страховыми компаниями программам. Компания видит большие перспективы в развитии данного направления.

Рынок (потребитель) готов, но система пока не работает, и, видимо, в ближайшие 2-3 года вряд ли серьезного прорыва можно ожидать. Хотя, с другой стороны, игроки будут вынуждены осваивать новые продукты, если захотят выжить, подытоживает Игорь Лучков.

Анастасия Лепехина

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»: Страхование ответственности застройщика (например, за просрочку, за недостатки) либо страхование титула (риска неполучения собственности либо ее утраты) в России малоразвиты. Страховые компании не только не продвигают этот продукт, но и делают все возможное, чтобы не наступило оснований для страховой выплаты. При этом добиваются они этого не путем усиления контроля за застройщиком, а за счет включения в условия страховки заведомо малореальных условий. Например, обязательность предъявления судебного решения, вступившего в законную силу в течение нескольких месяцев с момента наступления страхового случая при гораздо более длительных фактических сроках рассмотрения дел в судах. В таких условиях страховка рассматривается всеми как бессмысленная формальность и лишняя трата денег. Ситуацию изменило бы введение обязательного страхования, но только при прямом регулировании законом оснований и условий для выплат, чтобы предотвратить злоупотребления страховых компаний.
*Мария Садченко, директор отдела страхования АН «Итака»:* В настоящее время очень немногие страховые компании предлагают услуги страхования финансовых рисков при заключении договоров долевого участия. Причина этого в том, что к страхованию финансовых рисков многие страховщики относятся настороженно: вид непростой, очень мало специалистов, способных оценить реальное финансовое положение застройщика, и при всем этом – сравнительно небольшие тарифы и серьезные суммы, которые придется выплатить при наступлении страхового случая. С другой стороны, потенциальные клиенты тех страховых компаний, которые рискуют работать по страхованию «долевки», просто не знают о наличии возможности защитить средства, вложенные в строительство. Тех, кто что-то слышал о подобной услуге, пугает миф о высокой цене договора страхования, кто-то боится, что придется собирать огромное количество документов, что в принципе неверно. Минимальный тариф по этому виду страхования составляет 2,5% от суммы, инвестированной в строительство, максимальный – 10%, а пакет документов на объект, аккредитованный страховой компанией, совсем невелик.
Виктория Цытрина, директор юридического департамента ЗАО «Управляющая компания “Эталон”» (входит в ГК «Эталон»): Страхование дольщиком своих рисков при заключении договора на участие в строительстве может осуществляться по нескольким рискам: страхование риска банкротства застройщика, страхование риска нарушения застройщиком сроков строительства и страхование риска невозврата денег вследствие расторжения договора в ситуации, когда дом в результате не был построен. Когда только появился 214-ФЗ (впервые закон был опубликован 31 декабря 2004 года), некоторые страховые компании в Петербурге страховали дольщиков по вышеперечисленным пунктам. Но это продлилось недолго, так как страховщики поняли, что это достаточно убыточный вид страхования. В результате дольщиков стали страховать исключительно в случае банкротства застройщика. Такой вариант страхования предлагался вплоть до 2008 года – после кризиса страхование рисков участия в строительстве вообще почти сошло на нет.