Кто прикроет застройщиков?

Госдума рассматривает законопроект с поправками в 214-ФЗ. В итоговом документе предполагается ужесточение требований к уставному капиталу застройщиков и создание единого реестра строительных организаций. Предлагается принять как альтернативу и эскроу-счета. В законопроекте также значится уголовная ответственность руководителя строительной компании и главного бухгалтера за нецелевое использование средств. На круглом столе «214-ФЗ: проблемы и перспективы», организованном Союзом строительных объединений и организаций, собравшиеся более всего сконцентрировались на одной из самых важных проблем – кто и как будет страховать застройщиков?

Генеральный директор ООО «Страховая компания “Респект”», председатель комитета Всероссийского союза страховщиков Александр Артамонов утверждает, что многие страховые компании убеждают потенциального клиента в том, что они специализируются именно на страховании случаев по 214-ФЗ, но не всегда это оказывается правдой. Специалистов в этой сфере не так много, и на сегодня всего 19 компаний имеют лицензию от Центробанка на страхование застройщиков. «В законе в настоящий момент прописаны требования к застройщикам, требования к банкам, требования к страховщикам. Меня как страховщика устраивает то, что там прописана ответственность не только страховщиков. Есть элемент взаимной зависимости и взаимной гарантии», – говорит Александр Артамонов.

По словам страховщика, застройщик изначально имеет ощутимый плюс – уникальную возможность привлечения чужих денежных средств. «Если разложить, то получается, что в идеале застройщик имеет 10% собственных средств, 10% дают банкиры, 80% – дольщики. Те же требования логичны и в отношении страховых компаний: чтобы страховщики вкладывали лишь порядка 10% собственных средств, а затем чтобы шла уже работа по привлечению, когда надо убедить других людей в том, что такие вложения целесообразны», – рассказывает Александр Артамонов.

По словам Александра Артамонова, сейчас в России зарегистрировано порядка четырех тысяч застройщиков, но работают из них порядка двух тысяч. А из 19 компаний, у которых есть лицензия Центробанка на страхование застройщиков, по словам г-на Артамонова, на самом деле работают 4–5 компаний.

Председатель комитета Всероссийского союза страховщиков рассказал, что будет создан состраховочный пул, который объединит различные страховые компании и, возможно, поможет решить проблему страхования застройщиков. «Возьмем за основу, что сейчас требования к страховщикам – это 130% собственных средств. Допустим, я имею миллиард собственных средств, плюс 30% от банка. Я могу охватить 1,3 миллиарда по объекту. Но я не самоубийца и не сумасшедший. Я прекрасно понимаю, что одной этой емкости не хватит. И я обращаюсь в пул. В пуле будет существовать проверка надежности страховщиков. Для этого будет привлекаться объединенная консультативная группа (ОКГ), которая будет оценивать реальные возможности», – рассказывает Александр Артамонов.

По информации г-на Артамонова, из 19 компаний с лицензией Центробанка на настоящий момент изъявили желание войти в пул 12 страховых компаний. Состраховочный пул будет создан с учетом недавних пожеланий премьер-министра РФ Дмитрия Медведева.

По словам эксперта, состраховочный пул предполагает солидарный, а не субсидиарный вес всех участников. «Я вступаю в пул, рассчитывая на то, что я могу с учетом всех финансовых обстоятельств быть способным взять на себя всю ответственность. Субсидиарная (раздельная) ответственность была бы идеальна, но в данном случае она некорректна. Если один выпадает из инвестиционного фонда, то фактически все остальные должны возместить его участие. Безусловно, одна из функций состраховочного пула – не только страховать самих себя, но и помогать финансовому мониторингу того, что происходит сегодня на строительном рынке», – говорит Александр Артамонов.

Одна из предполагаемых альтернатив страхования застройщика в страховой компании – создание экроу-счета. Экроу-счет предназначен для временного хранения денежных средств до момента осуществления выплаты по операциям с недвижимостью. Держатель счета не зависит ни от одной из сторон сделки и сотрудничает с ними, контролируя выполнение заранее оговоренных условий. Только в этом случае он может снять деньги со счета. Пока неизвестно, какие конкретно условия будут предложены застройщикам и станет ли эта альтернатива лучшей для них, но строительное сообщество придерживается мнения, что оба варианта приведут к удорожанию квадратного метра для дольщиков. К тому же приведет и третий вариант страхования в Обществе взаимного страхования (ОВС), цель которого заключается в осуществлении страхования имущественных интересов его членов на основе метода взаимного страхования.

Начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Петербурга Светлана Пчелкина рассказала, что количество проблемных объектов в городе растет. «Только за 2015 год город получил восемь проблемных объектов, и, конечно, участники долевого строительства испытывают серьезные проблемы, связанные с исполнением застройщиками обязательств. То есть обязательства не исполняются. Неисполнение заключается в нарушении сроков эксплуатации и, соответственно, в нарушении передачи квартир по актам приема-передачи», – утверждает Светлана Пчелкина.

Количество людей, которые обращаются в Комитет по строительству в связи с нарушением условий договора долевого участия, по сравнению с 2013 годом выросло в 1,8 раз. «Мы имеем отрицательную, негативную динамику, связанную с тем, что люди, которые вложили денежные средства в долевое строительство, на сегодняшний день испытывают проблемы в связи с нарушениями со стороны застройщиков», – говорит Светлана Пчелкина.

В то же время количество отрицательных моментов, связанных с привлечением денег и касающихся способов их привлечения, снизилось. Количество предварительных договоров участия в долевом строительстве, предварительных договоров купли-продажи, объем привлечения денег по незарегистрированным договорам имеют тенденцию к снижению. «Застройщики стремятся к работе в правовом поле. Стремятся к тому, чтобы регистрировать договоры участия, использовать допустимые законом способы привлечения. Однако, несмотря на усилия законодателя по ужесточению ответственности и урегулированию ситуации по способам привлечения, мы имеем негативную тенденцию по нарушению прав дольщиков. Поэтому законодателем принимается решение об усовершенствовании 214-ФЗ в части увеличения размера собственных средств застройщика и в отношении открытости застройщика и, конечно, о решении насчет наших полномочий с точки зрения надзора за долевым строительством», – рассказывает Светлана Пчелкина.

«Если послушать наших питерских коллег, то ситуация по России, я бы сказал, примерно одинаковая. Мы тоже можем говорить как о положительной, так и об отрицательной динамике в разных тенденциях. По положительной динамике – это стабилизация ситуации в способах привлечения денежных средств: на сегодняшний день они привлекаются законными способами – как правило, либо через создание жилищно-строительных кооперативов, либо через договор участия в долевом строительстве», – рассказывает заместитель руководителя Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Ленинградской области Алексей Шахматов.

Самая актуальная проблема, по мнению Алексея Шахматова, связана с прозрачностью деятельности жилищно-строительных кооперативов, потому что зачастую участники (пайщики жилищно-строительных кооперативов) фактически не осуществляют реального управления кооперативом. Бывают ситуации, в которых они даже не имеют возможности провести те формальные мероприятия, которые позволили бы им поменять власть в кооперативе самостоятельно. На данный момент также отсутствует законодательная возможность осуществлять контроль за целевым использованием жилищно-строительным кооперативом денежных средств пайщиков. Изменения в федеральный закон об участии в долевом строительстве Алексей Шахматов поддерживает.