Титульное страхование на марше

Страхование риска утраты титула (права собственности) появилось в России в 1993 году. К тому времени страховые компании осознали, что массовая приватизация с последующим пуском квартир в оборот таит в себе столь же массовые риски нарушения законов. Жилье приватизируют, продают, меняют, дарят, наследуют, закладывают, в нем заводят детей, умирают. Спустя какое-то время эти житейские дела, регулируемые гражданским, семейным и жилищным законодательством, могут сплестись в запутанный узел. Как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, он не сможет дать покупателю абсолютной гарантии того, что договор купли-продажи не будет когда-нибудь оспорен. Вот лишь некоторые из возможных причин этого:
· нарушения в процессе приватизации,
· продажа по поддельным документам,
· превышение полномочий представителем участника сделки,
· недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одного из участников сделки,
· принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан,
· раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников,
· совершение сделки с совместно нажитым имуществом без согласия одного из супругов.
До лета 2003 года срок давности по таким нарушениям составлял в России 10 лет, потом по многочисленным просьбам добросовестных приобретателей был сокращен до 3-х, но все сделки, заключенные по старому законодательству, продолжают оставаться под угрозой на 10-летний период, то есть до конца 2013 года.
Итак, российские страховщики предложили рынку давно известный на Западе продукт – страхование риска утери права собственности на объект недвижимости (титула). Такая защита состоит из нескольких элементов. Во-первых, страховщик проводит проверку юридической чистоты сделки. Во-вторых, гарантирует страхователю полноценную юридическую поддержку в случае судебного разбирательства (тем более что страховая компания не меньше страхователя заинтересована в благополучном разрешении спора). В-третьих, при неблагоприятном решении суда страховщик возвращает своему клиенту стоимость изъятой недвижимости.
До недавнего времени недвижимость ежегодно дорожала, но страхователю не запрещалось и даже рекомендовалось ежегодно «достраховывать» свой титул с учетом удорожания объекта.
За 16 лет своей истории российское (и, само собой, петербургское) титульное страхование претерпело немало изменений. Так, еще в конце 90-х годов тариф на него мог составлять до 2% от стоимости квартиры за каждый год страхования. В начале 2000-х, когда эпоха исков по самым массовым случаям нарушения титульных прав миновала, а само титульное страхование успело стать довольно распространенным (например, один из лидеров рынка продавал тогда порядка 4 тыс. полисов в год), тариф снизился до 1,5% за весь 10-летний период страхования, а затем – до 1,4% за весь 3-летний.
Потом в стране заработала ипотека, и титульное страхование вошло в так называемую «ипотечную триаду» (требуемое банками комплексное страхование жизни и здоровья заемщика, самого кредитного имущества и титула). В рамках ипотечного пакета тариф по страхованию титула мог составлять в среднем уже 0,3%. А в 2007 году титул (вместе со страхованием жизни) законодательно был лишен обязательного статуса и стал добровольным для ипотечных заемщиков.
 

На этом эволюция петербургского титульного страхования не закончилась. К середине 2000-х, помимо уменьшения количества исковых требований от обиженных собственников, рынок также отметил уменьшение количества сделок с вторичным жильем и совершенствование технологий проверки документов при заключении сделок. Все это сделало титульное страхование практически невостребованным, тем более что уже к концу 2006 года почти все банки сняли с получателей ипотечных кредитов требования по обязательному страхования титула. Сняли, во-первых, по причине того, что за предыдущие 10 лет доля оспариваемых сделок с недвижимостью, по оценке петербургских экспертов, снизилась с 2-4% до 0,8-1%, а во-вторых, в ответ на требования ипотечных заемщиков, которым страхование титула казалось ненужным и к тому же слишком удорожающим 18-20%-ю ипотечную ставку.
В начале 2010 года, по оценке заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, титульное страхование по-прежнему не пользуется спросом, а попытки многих риэлторских компаний для привлечения клиентов подключать титульное страхование к списку своих услуг не дали результата.
«Титульное страхование - это экзотика, а о возникновении страховых случаев я вообще не слышал, - говорит Леонид Сандалов. - Пока я не вижу особых перспектив продвижения титульного страхования. Даже при некотором оживлении рынка покупатели сильно экономят деньги и не готовы переплачивать».
Руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов также располагает информацией о том, что случаи признания сделок недействительными и лишения права собственности «достаточно редки». По его мнению, именно этим и объясняются низкие тарифы страхования титула, установившиеся к настоящему времени, – около 0,2% от стоимости объекта.
Со своей стороны, управляющий по маркетингу филиала «РЕСО-Гарантия» в Петербурге Сергей Бровко убежден, что титульное страхование имеет смысл развивать и сейчас, но в рамках ипотеки. Но любые «штучные» страховые продукты, по его мнению, вряд ли получат распространение до начала устойчивого и очевидного роста российской экономики.
«Страхование титула отдельно от имущества – это пока что экзотический, “бутиковый” продукт», - рассуждает Сергей Бровко.
 

Наш опрос, проведенный среди петербургских страховщиков в январе 2010 года, показал, что некоторые из них (как правило, представители больших универсальных компаний, для которых страхование титула никогда не было важным продуктом) расценивают инициативу «МИАНа» как обычный маркетинговый ход, предпринятый для привлечения платежеспособных клиентов. Хотя, например, Сергей Бровко уверен, что страховка в подарок – это отнюдь не плохое предложение. Главное, чтобы оно не ограничивалось публичной декларацией, а реализовывалось на самом деле.
Что интересно, с горячей поддержкой «титула» выступил страховой гигант «РОСНО». И, разумеется, те компании, которые всегда уделяли этому виду страхования много внимания, – «Спасские ворота», «УралСиб». Более того, как оказалось, в Петербурге еще в июне 2009 года прошла акция, повторенная «МИАНом» спустя полгода. Члены Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области объявили о намерении бесплатно предоставлять каждому покупателю недвижимости услугу по титульному страхованию объектов на первый год после совершения покупки (далее при желании гражданин сможет продлить его за свой счет). Для этого АРСПб и ЛО заключила договор комплексного титульного страхования с компанией «Спасские ворота» и продолжила вести переговоры с еще несколькими страховщиками.
«Несмотря на то, что перед сделкой риэлторы тщательно исследуют документы на квартиру и ее историю, существуют некоторые юридические нюансы, которые не могут быть прояснены в ходе проверки, - отмечала тогдашний президент Ассоциации Екатерина Романенко. – Наиболее эффективная и надежная защита для приобретателя недвижимости – титульное страхование. Но покупатели зачастую экономят на данной услуге, не задумываясь о высоких рисках, которые возникают при проведении операций с объектами недвижимости».
Объявляя о своем решении, АРСПб и ЛО привела такие цифры: по данным Управления Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО, в месяц из 4-5 тыс. сделок примерно 1 тыс. оказываются сомнительными, следствием чего становится отказ или приостановка госрегистрации. Кроме того, в 2009 году на рынке стала возрастать доля сделок, совершаемых гражданами самостоятельно, без участия риэлторов. «Все эти операции с недвижимостью оказываются в зоне повышенного риска», - заявили представители Ассоциации.
Понятно, что попадание 20-25% сделок в разряд сомнительных отнюдь не означает, что все они будут когда-либо оспорены в суде и что суд их расторгнет, но все же эта цифра – 25% - разительно отличается от сложившегося к 2007 году показателя, который мы уже приводили здесь со ссылкой на мнение петербургских риэлторов: с конца 90-х до 2006 года доля оспариваемых сделок с недвижимостью снизилась с 2-4% до 0,8-1%. Тем более что рост случаев мошенничества при сделках с недвижимостью петербургские специалисты начали прогнозировать еще в 2008 году.
Заместитель директора Центра страхования финансовых рисков СК «РОСНО» Виталий Ус делает важное замечание: «К сожалению, темпы сотрудничества страховщиков и риэлторов в области титульного страхования в Питере растут не так интенсивно, как это происходит, например, в Москве. На рынке недвижимости Петербурга присутствуют продукты, которые дискредитируют саму идею такого страхования и дезориентируют риэлторов. Так, например, некоторые страховщики предлагают за 1000 рублей полис титульного страхования, который покрывает риски… только по последней сделке, то есть по той, которую и призван контролировать сам риэлтор, при участии которого она проводится. Да, это дешево, но практически бесполезно для клиента».   
В Москве, по убеждению Виталия Уса, повышение внимания потенциальных клиентов к титульному страхованию во многом обусловлено ростом обращений в суд по поводу проведенных сделок. Доля сделок на вторичном рынке недвижимости, которые расторгаются на тех или иных основаниях, составляет примерно 1,5-2,0% от всех зарегистрированных сделок, причем это число постоянно растет. Есть интересная статистика по Москве: из 180 тыс. сделок с недвижимостью в 2009 году 7% были оспорены в судебном порядке, а по 10% сделок право собственности было зарегистрировано на основании судебного решения.
«Безусловно, далеко не каждое обращение в суд заканчивается
отъемом недвижимого имущества у последнего покупателя или бывает связано с оспариванием права собственности на недвижимое имущество, но, в любом случае, цифры впечатляют», - резюмирует Виталий Ус.

 

Сергей Бровко, управляющий по маркетингу филиала «РЕСО-Гарантия»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Леонид Сандалов, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Виталий Ус, заместитель директора Центра страхования финансовых рисков СК «РОСНО»:

«К сожалению, темпы сотрудничества страховщиков и риэлторов в области титульного страхования в Питере растут не так интенсивно, как это происходит, например, в Москве. На рынке недвижимости Петербурга присутствуют продукты, которые дискредитируют саму идею такого страхования и дезориентируют риэлторов. Так, например, некоторые страховщики предлагают за 1000 рублей полис титульного страхования, который покрывает риски… только по последней сделке, то есть по той, которую и призван контролировать сам риэлтор, при участии которого она проводится. Да, это дешево, но практически бесполезно для клиента».

 

 

 

 

 

 

 

Елена Баяндина, начальник управления розничных продаж Северо-Западного филиала СГ «УралСиб»:

«Если титул при получении ипотечного кредита страхуется комплексно (то есть вместе с залоговым имуществом и жизнью заемщика), то тариф будет минимальный - 0,2-0,25% от страховой суммы. При страховании только титула – 0,3-0,4%. Если же клиент - юридическое лицо, а объект недвижимости предметом залога не является, то тариф будет повышен и может составить около 0,5%.

При страховании титула в ходе получения ипотечного кредита страховая сумма должна быть не меньше суммы кредита плюс проценты по нему. При страховании титула вне ипотеки страховая сумма может быть определена по желанию клиента, но должна быть не ниже стоимости объекта недвижимости.

Мы пробовали сотрудничать с риэлторами, которые бы оформляли договор страхования титула у себя в офисе, но, увы, нагружать свой и без того очень дорогой продукт страховым полисом бессмысленно, тем более если у риэлтора застрахована профессиональная ответственность».

photo_4_4