5 страхов покупателя первичной недвижимости, и как с ними бороться

У каждого покупателя квартиры в новостройке есть свои страхи – и они вполне объяснимы: историй о том, как девелоперы не выполняли свои обязательства, можно услышать немало. Мы собрали 5 самых популярных опасений, которые высказывают будущие дольщики.

«Стройку заморозят, и я потеряю все деньги»

Такой риск действительно существует – не все застройщики справляются с поставленными задачами. Иногда компания просто не может рассчитать, сколько средств ей потребуется на реализацию, и на определенном этапе теряет возможность продолжать строительство.

Однако спешим вас успокоить – у крупных и надежных девелоперов такие ситуации не происходят. Во-первых, у них сильная экономика, отличный финансовой бэкграунд. Во-вторых, зачастую они имеют доступ к проектному финансированию от банков. Дополнительный плюс – наличие эскроу-счетов. Последние годы деньги дольщиков надежно защищены – когда они приобретают квартиру и оплачивают ДДУ, средства поступают не на счет застройщика, а на счет в банке – девелопер получает их только после сдачи объекта. Если происходит глобальный перенос сроков, или стройка замораживается, покупатель может вернуть средства себе. Таким образом, однако, можно сохранить только до 12 миллионов рублей – если ваша квартира стоит дороже, покупка становится более рискованной.

Как выбрать застройщика, который достроит объект? Следуйте этим рекомендациям:

·       Не выбирайте новичка на рынке недвижимости – в портфолио фирмы должно быть, как минимум, несколько успешно сданных объектов. Что важно: построены они должны быть недавно – если компания не вела бизнес годами, и сейчас внезапно вернулась к забытой деятельности, ее можно воспринимать как новичка.

·       Наличие у девелопера проектного финансирования от крупных банков – дополнительный гарант качества. Сбербанк или «ДОМ РФ» не будут предоставлять крупные кредиты на сомнительные проекты.

·       Фирма ведет прозрачную деятельность, выкладывает отчеты о ходе строительства, публикует разрешительную документацию на сайте, ее учредители и директора – публичные люди.

·       У девелопера – внушительный уставный капитал. Если на счету ООО – 10 тысяч рублей (или даже 200 тысяч), это не самый хороший сигнал.

«Дом построят некачественно: будет плохая звуко- и теплоизоляция»

Качество строительства зачастую оказывается низким – особенно когда речь идет сегментах «эконом» и «комфорт». Действительно, иногда фирмы закупают бюджетные материалы, чтобы сэкономить на стройке и предложить покупателям максимально дешевый квадратный метр (или еще проще – чтобы больше заработать).

Чтобы выяснить, какое будет качество у будущего жилья, вы можете:

·       Изучить не только рекламный буклет, но и разрешительные документы – РНС, проектную декларацию. В документации прописано, какие конкретно материалы планируется закупать.

·       Если у застройщика уже есть сданные объекты, рекомендуем посетить их – вы сможете оценить качество его реализации и спрогнозировать, насколько хорошим окажется новый дом. Главное, чтобы объект был построен в том же «сегменте»: бессмысленно сравнивать дома эконом- и премиум-класса – при их строительстве применяются абсолютно разные алгоритмы.

·       Проконсультируйтесь со знающим агентом недвижимости – грамотный риелтор расскажет, каких результатов ожидать в том или ином случае. Кроме того, вы можете пообщаться с жителями уже сданных корпусов/проектов застройщика. Но и здесь нужно учесть – у всех разные ожидания от действительности: кто-то будет переживать из-за некачественно поклеенных обоев в ремонте «под ключ», а для кого-то и один лифт вместо обещанных трех в парадной не окажется проблемой.

«Квадратный метр подешевеет, и покупка окажется невыгодной»

Прогнозировать рост или падение стоимости недвижимости в столь неоднозначных условиях – исключительно сложно. Но, наверное, стоит напомнить, что даже пандемия и кризис 2022-го года не продавили стоимость квадратного метра. За последние два года недвижимость выросла в цене, а не потеряла.

Что же касается ценообразования конкретных объектов, то здесь все зависит от сегмента и от адекватности стоимости, которую предлагает девелопер на этапе строительства. Как правило, у крупных и надежных застройщиков цена оказывается чуть выше (это, своего рода, переплата за уверенность в завтрашнем дне), а у новичков – ниже. После сдачи объектов при равном качестве строительства и других показателях цены на квартиры в домах сравняются, то есть те, кто купил у малоизвестного застройщика, выиграет больше. Но он же будет и больше рисковать.

Есть корреляция в росте и цен и среди разных сегментов. Например, в сегментах «комфорт» и «бизнес» цены всегда растут лучше, чем в «экономе» и «премиуме»: это показывает статистика последних лет. Вместе с тем, разница в росте от сезона к сезону меняется, и иногда больше дорожает рынок дорогих квартир, а иногда – квадратные метры бюджетного сегмента.

Что можно сказать однозначно: если вы вложитесь в качественный проект около метро и в районе с хорошо развитой инфраструктурой, то такая недвижимость всегда будет оставаться ликвидной. И цены на нее никогда не упадут – во всяком случае, в рублевом эквиваленте.

Жилой комплекс сдадут с задержкой

Такое может случиться практически с любым объектом. Конечно, у топовых застройщиков переносы сроков – это редкость. Но они случаются. Как правило, это происходит из-за непредвиденных обстоятельств – сложного грунта (проблемы с которым не были выявлены на этапе изысканий), протестов местных жителей (такое может произойти, если девелопер планирует застроить территорию, где планировалось возведение социального объекта или обустройства парка/сквера, либо, когда для постройки требуется снести/видоизменить историческое здание).

Впрочем, у надежных девелоперов подобные ситуации единичны, и вы можете их проследить, изучив перечень сданных объектов. Сколько у фирмы было задержек за последние годы? Насколько длительными они были? А готовы ли вы ждать дополнительный квартал? А 4 квартала? Если для вас четкое соблюдение сроков – один из важнейших факторов, обратите внимание на самых пунктуальных застройщиков – тех, кто сдает вовремя или с опережением сроков.

«Застройщик не построит детский сад/школу/стадион»

Обеспечение жилого комплекса собственной инфраструктурой – одна из профильных задач девелопера. Особенно когда речь идет об удаленном районе, где школ и детских садов не хватает. Зачастую застройщик обещает реализовать социальные объекты, но, либо сильно задерживает их, либо полностью отказывается от их постройки.

Прежде всего, посмотрите проектную декларацию – действительно ли в планах фирмы есть строительство необходимой вам инфраструктуры? Если в ПД данных о школе нет, и образовательное учреждение появляется только на рендерах и в рекламе – не обольщайтесь. Возможно, это лишь рекламный трюк. Оцените градостроительные планы в местной администрации – имеется ли объект на них?

Чтобы быть уверенным в обязательности фирмы, посмотрите, как строились школы и детсады, как формировалось благоустройство в кварталах, где девелопер строил раньше. И обязательно уточните, с какой очередью будет сдана инфраструктура. Если вы покупаете квартиру в первой очереди, а детсад обещают сдать вместе с пятой или шестой, ждать придется слишком долго. Вероятнее всего, за это время ваш ребенок уже вырастет.

Оценивайте ситуацию трезво – верьте только написанному в документах. Уточняйте информацию о проверенных риелторов и всегда останавливайте выбор на лучших застройщиках – только так вы обезопасите себя от рисков.