Апарт-отель под ключ: редкие проекты или уже новая реальность?

Апарт-отели — формат недвижимости на стыке жилья и гостиницы. Покупка юнита в таком комплексе привлекательна для инвесторов: жильё можно сдавать посуточно, не вовлекаясь в управление. Однако по-настоящему «под ключ» на рынке остаётся лишь небольшая доля предложений. В статье разбираем: насколько распространён этот формат, какие изменения ждут рынок с сентября 2025 года, и стоит ли ждать расширения предложения.

Апарт-отель “под ключ” означает:

-      объект с уже готовым ремонтом, мебелью, техникой — можно сдавать с первого дня;

-      наличие управляющей компании (УК), которая занимается обслуживанием, заселением, маркетингом и бухгалтерией;

-      участие в доходной программе: собственнику перечисляется часть выручки от сдачи в аренду, обычно — 70–85%.

Насколько это распространено

По оценке аналитиков, в Санкт-Петербурге на 2025 год:

·      действует более 60 апарт-комплексов, насчитывающих свыше 9 000 юнитов;

·      из них только 10–15% объектов — действительно «под ключ», где есть единая УК, оформленные номера и готовность к сдаче;

·      остальная часть — апартаменты без отделки или с управляющей компанией «по желанию», что требует от владельца самостоятельной доработки, ремонта, поиска арендаторов.

Причины этого — высокие затраты на запуск проекта, юридические сложности и разный уровень зрелости девелоперов. Но ситуация стремительно меняется.

Новые правила с 1 сентября 2025 года

С этого дня вступают в силу поправки к законодательству — ФЗ № 436-ФЗ, Постановления № 1951 и 1952, а также изменения в Налоговый кодекс. Они существенно переформатируют рынок апарт-отелей:

1. Апарт-отели = гостиницы. Все объекты краткосрочной аренды приравниваются к гостиницам. Чтобы работать легально, они должны пройти классификацию (присвоение категории от 1 до 5 звёзд).

2. Обязательная управляющая компания. Без УК и ресепшен-сервиса эксплуатация невозможна. УК берёт на себя ответственность за бронирование, безопасность, сервис, ведение отчетности.

3. Запрет нелегальной сдачи. Объекты без классификации и УК не попадут в Единый реестр гостиниц и с 1 сентября 2025 года будут исключены из онлайн-платформ бронирования (включая Booking, Ostrovok, Яндекс.Путешествия).

4. Штрафы за несоблюдение. За нарушение новых норм предусмотрены штрафы для физлиц (до 50 000 руб.), ИП и юрлиц (до 500 000 руб.) и полное ограничение доступа к рынку краткосрочной аренды.

Фактически, с 1 сентября формат “под ключ” становится не добровольным комфортом, а законодательной обязанностью.

Почему до сих пор таких проектов мало

·      Высокие затраты: застройщику нужно заложить в себестоимость не только юниты, но и мебель, технику, персонал, рекламные каналы.

·      Сложности с УК: для устойчивой работы необходимо набрать не менее 30–40% единовременно введённых апартаментов под управление.

·      Разнородность формата: до 2024 года не было чёткого законодательства, и каждый проект трактовал «апарт-отель» по-своему.

Но тренд меняется: спрос на готовые решения растёт, девелоперы адаптируются к новому регулированию.

Примеры действующих проектов «под ключ»

VALO Hotel City

 Один из крупнейших апарт-комплексов с управляющей компанией VALO Hospitality. Доходность до 15% годовых. Есть ресепшен, клининг, заселение 24/7. Все номера с отделкой, мебелью, текстилем и техникой.

 Полностью соответствует формату «под ключ».

NEXT Apart

 Упор на сервис и окупаемость до 20%. Есть отделка, единый стандарт, центральный ресепшен, автоматизированная система бронирования.

 Подходит для краткосрочной аренды, минимальные усилия со стороны собственника.

YES Marata

 Расположен на ул. Социалистическая, 21, в центре Петербурга. Более 1100 апартаментов, оснащённых мебелью, кухнями, техникой. Управляющая компания YES Rent обеспечивает заселение, маркетинг, сервис. На территории — фуд-холл, фитнес, бассейн, ресепшен.

 Один из эталонных проектов формата «под ключ» в Санкт-Петербурге.

Плюсы и минусы формата

Преимущества:

·      можно начать получать доход сразу после покупки;

·      не нужно заниматься ремонтом, поиском арендаторов, сервисом;

·      прозрачность, легальность, соответствие новым законам;

·      высокая ликвидность — такие юниты проще перепродать.

Недостатки:

·      стоимость апартамента выше — на 15–25%;

·      часть дохода уходит УК (20–30%);

·      меньше гибкости — всё стандартизировано, нельзя изменить интерьер, схему сдачи.

Перспективы

Рынок движется к унификации и профессионализации:

·      Все апарт-отели с краткосроком перейдут под УК и классификацию;

·      Девелоперы начнут закладывать управляющую модель с самого старта;

·      Появятся новые ГОСТы, рейтинги УК, прозрачные показатели доходности.

Апарт-отели «под ключ» станут новым стандартом инвестиционной недвижимости — особенно в городах с туристическим и деловым потоком.

Сегодня апарт-отель “под ключ” — это ещё не норма, но уже и не редкость. С сентября 2025 года такой формат станет обязательным для легальной работы в краткосроке. А значит, именно сейчас — оптимальный момент для покупки юнита в проекте, соответствующем новым требованиям.

Комплексы вроде YES Marata, VALO, NEXT показывают: жить и зарабатывать на апартаментах можно цивилизованно, прозрачно и с минимальными рисками. «Под ключ» — не просто тренд, а ближайшее будущее рынка апарт-недвижимости.