Куда обратиться, чтобы купить квартиру в новостройке?

Купить квартиру в строящемся доме… казалось бы, что может быть проще? Достаточно просто позвонить по указанному в рекламе телефону – и все, договор долевого участия у вас в кармане. В реальности все чуть сложнее. Мы рекомендуем вам детально изучить каналы приобретения жилья на первичном рынке, и только потом выбирать продавца. Взять квадратные метры в новостройке можно как напрямую от застройщика, так и через агентство недвижимости, и через частного агента. Кого же выбрать? Предлагаем разобраться в плюсах и минусах каждого варианта.

Офис застройщика

На первый взгляд, это самый логичный вариант – вы выбираете жилой комплекс, выясняете, кто занимается его строительством и обращаетесь напрямую в эту компанию. Однако, есть подводные камни. И вот какие:

·       Не у всех застройщиков имеется собственный офис продаж – и иногда продажи он может отдать на аутсорс. Кто-то нанимает официальных брокеров – агентства недвижимости, рейтинговые агентства – и они берут на себя ответственность за продажу объектов. Иногда девелопер передает права на продажу кому-то из коллег – например, объекты компании «Балтийская коммерция» реализуются через клиентский офис RBI, которая тоже работает в элитном сегменте. Таким образом – в некоторых случаях у застройщика просто может не оказаться собственного офиса.

·       Еще одна сложность, с которой вы можете столкнуться – не полный комплекс услуг. Порой застройщики берут на себя обязательства лишь по составлению и регистрации договоров долевого участия, а все остальные задачи ложатся на покупателя. Далеко не всегда в офисе есть ипотечный отдел, а значит – согласование займа ляжет на ваши плечи – и вам придется либо лично делать запросы в банке, либо за дополнительную плату нанимать ипотечного брокера.

Но это далеко не все минусы. Основные недостатки такой покупки – ограниченность выбора и серьезные риски, которые несет такой выбор продавца. Если у застройщика есть финансовые проблемы или просто не самая хорошая репутация – вы не узнаете об этом у него в офисе. Для этого вам нужен взгляд со стороны – как минимум, отзывы в интернете, как максимум (и это самое надежное) – экспертное мнение специалиста рынка. Кроме того, вы можете получить недостаточно информации по объектам – иногда застройщик намеренно умалчивает информацию о том, как будут застраиваться соседние участки (вдруг город планирует разместить под окнами вашей будущей квартиры многополосную трассу?).

Есть у такого обращения и свои плюсы: минимум взаимодействия с посторонними людьми, зачастую – возможность провести сделку удаленно, иногда – возможность согласовать дополнительную скидку.

Обращение в агентство недвижимости

В агентстве вас ожидает несколько иной подход. Во-первых, здесь вам будет предоставлен полный комплекс услуг – это и личный менеджер, с которым вы сможете общаться на протяжении процесса выбора, до сделки и после нее – до ввода дома в эксплуатацию. И ипотечный брокер – он поможет не только подобрать оптимальную программу, но и составит за вас анкету таким образом, чтобы вы получили наиболее выгодный процент по кредиту. Иногда брокер помогает избежать излишних видов страхования, иногда – согласует выгодную субсидированную ипотеку. Случается и так, что профессионализм брокера помогает человеку взять ипотеку даже без официальной заработной платы.

Дополнительный плюс: возможность получить полноценную информацию о разных проектах, которые реализуются в городе, о свежих запусках и специальных предложениях от большого пула девелоперов, а не только от одного. Вы сможете сравнить жилые комплексы, оценить их плюсы и минусы объективно. Иногда агентства недвижимости предоставляют дополнительные скидки на проекты – особенно, когда через них проходит много объектов компании.

Что касается стоимости услуг, для покупателей их предоставление будет бесплатно: дело в том, что комиссионные агентствам платит сам застройщик. Делают это все девелоперы, и сумма процента вознаграждения примерно одинаковая – поэтому можно не переживать, что какие-то объекты брокеры будут вам предлагать более рьяно, чем остальные. Скорее – агентство будет вам предлагать наиболее безопасные варианты, чтобы вы остались довольны покупкой не только на этапе подписания документов, но и на этапе получения ключей.

Частный агент

Примерно те же услуги может оказать и частный агент, но в этом случае вы должны быть уверены в его надежности – если брокера порекомендовали вам близкие родственники/друзья, обратиться можно. Но если вы лично не знаете людей, которые уже пользовались его услугами, не стоит рисковать. И, естественно, не нужно сотрудничать с агентом, найденным на «Авито» или на аналогичных площадках. Риски велики – сегодня на рынке можно встретить не только непрофессиональных брокеров, но и самых настоящих мошенников. В частности, «агент» может быть в сговоре с неблагонадежным девелопером.

И даже если агент абсолютно честен с вами, он может не обладать большим опытом – в этом случае его помощь будет не столь эффективна, как если бы вы обратились в агентство. А ведь стоимость услуг для вас в обоих случаях одинаковая. То есть, и частному агенту, и брокерской компании вы ничего не платите, но во втором случае получаете более высокое качество услуг.

У частного агента в штате нет специалистов в области ипотеки, юристов, которые тщательно проверят договор, консультантов по объектам, которые проведут вам экскурсию. Все эти задачи агент выполняет сам, поэтому вероятность того, что услуги будут оказаны некачественно, вырастает.

Если вы все же обратились к частному агенту, обязательно проверьте, зарегистрирована ли его деятельность, ведет ли он ее на законных основаниях, не заведено ли на него административных (а то и уголовных) дел. Если вы не заключаете контракт на оказание услуг, в будущем вы не сможете обратиться в суд и компенсировать причиненный вред.

Вывод: если вы четко уверены, какой конкретно объект хотите, можете обращаться напрямую к застройщику при условии наличия у него офиса продаж и ипотечного отдела. Если вы хотите получить полноценную консультацию и сделать правильный выбор, а также повысить шансы на одобрение ипотеки, лучшим вариантом будет обратиться в агентство. Частный агент – не самый удачный вариант из-за высоких рисков. Исключение – когда вы лично знаете человека и доверяете ему.