О чем спросить девелопера до покупки квартиры

Представители застройщика никогда не расскажут вам о жилом комплексе всю правду – они будут расписывать преимущества и обходить стороной недостатки. Однако же есть несколько вопросов, задав которые, вы сможете получить дополнительные бонусы или узнаете об объекте интересные, не лежащие на поверхности детали.

«От а до я»

Очень важно заранее знать, как будет происходить сделка – по описанию процесса вы сможете понять, действует ли продавец в рамках правового поля, есть ли сомнительные моменты, которые могут негативно сказаться на результате сделки. К примеру, если менеджер скажет, что сначала будет подписан предварительный договор долевого участия, затем вы должны будете внести средства, и только потом начнется регистрация основного договора долевого участия – это значит, что застройщик действует вразрез с законодательными требованиями. Согласно действующим нормам и, в частности, нормам Федерального закона №214, прежде всего, подписывается основной ДДУ, он проходит регистрацию, и затем вы вносите средства. Может быть использован аккредитив. Другие формы взаимодействия с девелопером ставят покупателя в опасное положение – к примеру, если застройщик скроется с вашими деньгами, у вас не будет подтверждающего документа, кроме ПДДУ, а значит вы не сможете присоединиться к обманутым дольщикам и требовать возмещения.

Конечно, необходимо не только задавать вопросы, но самостоятельно и тщательно изучить правовую базу – только оценив безопасность приобретения, можно приступать к оформлению.

А будет ли новая очередь?

Иногда случается такое, что вам очень нравится жилой комплекс, а квартиры в нем уже раскупили (либо же остались не устраивающие вас варианты). Прежде чем покупать меньшую по площади квартиру или квартиру без красивого вида, уточните у продавца, планируется ли запуск следующей очереди, и когда он произойдет. Не всегда можно рассчитывать на честный ответ, ведь менеджер рассчитывает на процент с продажи, а потому желает как можно быстрее оформить с вами договор, не упустить клиента. Однако же порой представители застройщика идут навстречу и рассказывают о планах последнего. В крайнем случае можно изучить генеральный план застройки локации и посмотреть, сколько всего корпусов будет построено на территории. Не факт, что в следующей очереди будут более низкие цены на старте (особенно с учетом постоянного роста стоимости квадратного метра в последние годы), но выбор на первом этапе точно будет шире.

Если до выхода в продажу новой очереди еще далеко, вы всегда можете оформить ДДУ в текущем корпусе, а при появлении на рынке следующей очереди продать свою квартиру по переуступке и купить ту самую, долгожданную. В некотором смысле это может оказаться далее более выгодным – деньги не будут лежать и ждать своего часа, сумма будет расти вместе с ростом цен на недвижимость.

Какие имеются скидки и предложения?

Застройщики не стремятся сообщить обо всех имеющихся скидках пришедшему на оформление ДДУ гражданину. Собственно, зачем, если он и так согласен на покупку? Вместе с тем, нужно помнить, что в любой момент могут действовать специальные предложения и акции. К примеру, скидка может предоставляться иногородним, пенсионерам, многодетным семьям, либо же может действовать акция «приведи друга», «машиноместо в подарок при покупке квартиры от 10 миллионов». Некоторые компании дарят скидку за проведение онлайн-регистрации (ЛСР), другие – за покупку «залежавшейся» квартиры («Лидер Групп»). Иногда в подарок можно получить отделку и даже мебель (Seven Suns Development).

Партнерские программы с банками

Особо важным моментом для тех, кто приобретает квартиру с привлечением ипотечных средств, является наличие партнерских программ с банковскими учреждениями. Речь не идет об аккредитации (аккредитация – это когда банк разрешил оформлять в нем ипотеку на конкретный строящийся объект), речь идет о специальных условиях, которые действуют в случае покупки в определенной новостройке.

К примеру, может действовать субсидированная ипотечная ставка, и ее размер может быть значительно ниже ключевой – так, сегодня Сбербанк, Альфабанк, банк «Открытие» предоставляют возможность оформить ипотеку по ставке 2,55 на весь срок кредитования при покупке жилья в ряде объектов ЛСР. Похожие условия предлагают ВТБ и Сбербанк по объектам ЦДС – ставка 1,85% действует в Сбербанке на весь срок кредитования при оформлении кредита по программе «Господдержка 2020» на квартиры в ЖК «Волковский», «Пулковский» и т.д. У ВТБ субсидированная ставка составляет 2%.

Имеются и другие партнерские программы, предусматривающие либо снижение ставки, либо более простое оформление ипотечного кредита, либо же просто дополнительные скидки. Обо всех этих нюансах вы можете спросить брокера – он обязательно вам расскажет о том, какие ипотечные опции доступны именно вам.

Долговая нагрузка застройщика

Попросите менеджера рассказать вам о финансовом состоянии девелопера – есть ли у него долги, какова была его прибыль за прошедший налоговый период, каковы убытки. Важно узнать, имеет ли застройщик задолженность перед городским бюджетом (особенно если земля, на которой строится объект, используется по инвестиционному договору). Чем меньше у девелопера долговая нагрузка, тем больше вероятность, что строительство будет двигаться без проблем и завершится в срок.

Если менеджер не осведомлен в таких вопросах, либо пытается уйти от ответа, стоит обратиться к информации в интернете – сегодня в открытом доступе на таких порталах как sbis, rusprofile можно найти сведения и о финансовом состоянии, и о наличии судебных исков в отношении фирмы, и о учредителях, аффилированных предприятиях.

Дополнительные расходы

В некоторых случаях до момента подписания договора (а иногда и после) покупатель остается не в курсе того, что ему придется потратить дополнительные средства – иногда девелопер требует оплатить регистрацию документов, платными становятся и обмер помещений, установка стеклопакетов, домофон. Откуда ни возьмись вырастают пени, а управляющая компания требует оплатить коммунальные платежи за год вперед. Баснословных денег стоит переплата за лишние квадратные метры. Чтобы не попасть в неприятную историю и не столкнуться с неожиданными поборами, нужно спросить у застройщика – за что придется платить отдельно? Хорошей идеей будет задать такой вопрос собственникам квартир в других объектах девелопера – наверняка они в курсе подобных расходов, если таковые имеются.

Инфраструктура ЖК

В буклетах и рекламе можно увидеть многое – застройщики обещают оснастить жилой объект школами, детсадами, велодорожками. Важно уточнить, прописано ли это в проектной декларации, и на какой год намечена сдача социальных объектов. Также следует спросить, будут ли школа или детский сад переведены на баланс города (или же останутся частными). Займется ли застройщик поиском организаций для коммерческих помещений, или они будут им построены, а дальше – будь что будет. Ответы на эти вопросы помогут вам сформировать правильное впечатление об облике будущего комплекса, о комфортности проживания в нем. И, конечно, о самом застройщике и о его отношении к дольщикам.