Самостоятельная проверка девелопера: маркеры надежности строительной компании

Покупка квартиры в строящемся доме, как и любая сделка с недвижимостью, несет в себе определенные риски. Самая большая опасность кроется в возможной недобросовестности застройщика. Мы собрали для вас список характеристик, которым должен отвечать надежный девелопер, и советы, как проверить безопасность покупки в новостройке.

Объемы сдаваемой недвижимости впечатляют

Строительная компания, которая ежегодно вводит в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров, вряд ли заинтересована в обмане дольщиков. У нее имеются средства на поддержание больших объемов строительства, на проведение рекламных акций. Тут крайне важно понимать, что количество новостроек, находящихся в стадии строительства, и новостроек, которые успешно сдаются – это разные вещи. Достаточно вспомнить ГК «Город» и его несколько масштабных проектов, которые запустились одновременно – казалось, что компания крупная и надежная, раз взялась за такие объемы, но в итоге история обернулась тысячами обманутых дольщиков. В портфолио у «Города» почти не было сданных объектов, и это должно было насторожить внимательного покупателя.

На сегодняшний день есть немало действительно крупных застройщиков – ЛСР, ЦДС, Setl City, «Эталон ЛенСпецСМУ», РСТИ, RBI, «Арсенал Недвижимость» и ряд других. Покупая у этих «акул рынка», вы можете не переживать о том, что ваш жилой комплекс будет достроен.

Сроки сдачи объектов не нарушаются

Пожалуй, сегодня трудно найти застройщика, который бы ни разу не нарушил заявленных сроков – особенно, если за спиной у компании много реализованных проектов. Чтобы оценить надежность фирмы в условиях реального времени, следует посмотреть список жилых комплексов, введенные ей в эксплуатацию за последние пять лет: потребуется сравнить сроки сдачи, которые были изначально прописаны в проектной декларации, и реальную дату подписания разрешения на ввод. На официальных сайтах застройщиков информация может быть недоступна или искажена, поэтому необходимо обращаться к сторонним ресурсам – порталам недвижимости, группам в социальных сетях, форумам.

Если за это время была хотя бы одна крупная задержка по сдаче, риски переноса сроков довольно велики. Если же задержаны были несколько ЖК или очередей одного объекта, стоит принять решение – готовы ли вы ждать. Есть на рынке компании, которые традиционно задерживают объекты, но в итоге все-таки их сдают – например, компания «Лидер Групп» почти ни разу не сдала жилой комплекс своевременно, но ключи в итоге получают все дольщики.

Финансовая состоятельность компании на хорошем уровне

Информация об уставном капитале юридических лиц находится в открытом доступе – найти ее в интернете не составит труда (есть профильные ресурсы – stroystop, sbis, list-org и другие). Если у застройщика уставный капитал составляет 10 тысяч рублей, стоит призадуматься – а сможет ли он в случае возникновения трудностей решить их? Если фирма небольшая и за плечами у нее одна-две новостройки, маленький уставный капитал является тревожным звоночком.

Важно! Если строительство объекта финансируется банком, это не значит, что у компании нет денег, однако может свидетельствовать об их недостатке. Вместе с тем, если банковское учреждение выделило крупную сумму на реализацию, значит оно уверено в успешном завершении строительства. Таким образом, идеально, когда большую часть средств застройщик тратит из собственных, а оставшиеся предоставляет банк.

Документы на объекты находятся в открытом доступе, есть банковская аккредитация

Если фирма ведет свою деятельность добросовестно и соблюдает действующее законодательство, она должна публиковать на своем официальном сайте проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на участок для каждого строящегося жилого комплекса. Прозрачная деятельность свидетельствует о том, что компании нечего скрывать. Если же документов нет, а на просьбу выслать их вам говорят «приезжайте к нам офис, все покажем и расскажем», стоит отказаться от идеи приобретения жилья у этого застройщика.

Еще одним важным моментом является наличии аккредитации от крупных финансовых структур. Если объект не аккредитован банками, либо имеется аккредитация от двух-трех малоизвестных учреждений – это плохой знак. Другое дело, если жилой комплекс аккредитован большим количеством финансовых организаций, среди который Сбербанк, ВТБ, «Россельхозбанк», «Альфа Банк» и т.д.

Квартиры реализуются по ДДУ и эскроу-счетам

Федеральный закон №214 предусматривает обязательную реализацию жилья по договорам долевого участия. Он защищает дольщиков от возможных переносов сроков и банкротства застройщика. Однако до сих пор некоторые девелоперы предлагают купить апартаменты по договору соинвестирования. Эта форма взаимодействия несет партнерскую основу, а потому является опасной для покупателя – в случае проблем у застройщика он будет считаться его официальным партнером и не сможет претендовать на какую-либо компенсацию. Кроме того, такой договор не дает право переуступить имущественные права до сдачи дома и оформления собственности.

И, конечно, выбирать лучше из объектов, где квартиры продаются по эскроу-счетам – это новое требование закона, согласно которому девелопер получает деньги только после того, как получает разрешение на ввод здания.

Адекватное ценообразование, отсутствие больших скидок и длительных акций

Когда застройщик продает квартиры по цене на 20-30% ниже рынка, это вызывает подозрения. Либо он только начал свою деятельность и пытается привлечь внимание покупателей, либо есть какие-либо подводные камни – к примеру, ему не хватает средств на завершение строительства (после введения эскроу-счетов использование средств дольщиков на достройку невозможно, но для старых проектов это вполне естественная практика).

Если же девелопер предлагает квартиры по объективной цене, а скидки и акции предлагает только по случаю праздников или на начальном этапе возведения, это говорит о его серьезных намерениях. Ему не важно как можно быстрее продать квартиры, он готов заниматься реализацией в течение всего срока строительства, а при необходимости – и после. Чтобы оценить стоимость строящегося жилья, посмотрите, сколько стоят квартиры в новостройках такого же класса поблизости, по какой цене продается жилье в сданных объектах.

Есть награды и дипломы, нет судебных исков

Ежегодно проводятся различные конкурсы, составляются рейтинги надежных застройщиков – если компания отличается хорошим подходом к строительству, наверняка у нее есть победы или номинации в архитектурных конкурсах. Рейтинги формируются официальными агентствами, крупными порталами, инициируются экспертами рынка недвижимости. Важно, однако, понимать, что рейтинги могут иметь коммерческую основу – в этом случае им доверять нельзя. Хорошо, если застройщик обустраивает объекты системами раздельного сбора, заботится об экологии, строит согласно международным нормам и требованиям – это значит, ему важна репутация.

Также внимание следует уделить судебной истории компании – если ежегодно она участвует в десятках разбирательств, это говорит о ее неблагонадежности – возможно, она не выплачивает деньги подрядчикам, сдает некачественное жилье и задерживает передачу ключей по объектам.