Вторичка и новостройки в мае: что происходит с ценами и куда идут покупатели

Рынок недвижимости Петербурга продолжает жить в режиме осторожного ожидания. Май показал интересную картину: сделки есть, но покупатель стал значительно более рациональным, а разница между новостройками и вторичным жильем — заметнее, чем когда-либо за последние годы.

Новое против "старого"

Еще недавно новостройки практически безоговорочно выигрывали за счет льготной ипотеки и активного маркетинга застройщиков. Сейчас ситуация постепенно меняется: вторичный рынок начинает отвоевывать часть спроса, а покупатели все чаще сравнивают не «новое против старого», а реальную стоимость владения.

Главный тренд мая — замедление роста цен. Рынок уже не демонстрирует резких скачков, характерных для предыдущих лет. В отдельных сегментах цены вообще переходят в стагнацию, а где-то собственники начинают постепенно уступать.

Наиболее устойчиво пока чувствуют себя новостройки комфорт- и бизнес-класса в хороших локациях. Особенно это касается объектов:

·     рядом с метро;

·     с готовой или почти готовой инфраструктурой;

·     с понятной транспортной доступностью.

Такие проекты продолжают дорожать, но рост уже значительно медленнее, чем раньше. Основная причина — высокая себестоимость строительства. Девелоперам сложно снижать цены:

·     дорожают материалы;

·     растет стоимость кредитов;

·     увеличиваются затраты на рабочую силу и логистику.

Поэтому застройщики чаще используют не прямые скидки, а:

-     субсидированные ставки;

-     рассрочки;

-     акции с отделкой или мебелью;

-     временное снижение первоначального взноса.

Фактически рынок новостроек сейчас держится не столько на доступности квартир, сколько на финансовых инструментах.

Два сценария рынка недвижимости 

Вторичный рынок выглядит иначе. Здесь продавцы гораздо быстрее реагируют на изменение спроса. Если покупатель не готов платить заявленную цену, собственник чаще идет на торг. Именно поэтому во вторичке сейчас заметно больше гибкости.

Особенно активно торгуются:

·     старый фонд без ремонта;

·     квартиры в домах с устаревшей инфраструктурой;

·     объекты далеко от метро;

·     крупногабаритные квартиры с высоким чеком.

При этом качественная вторичка по-прежнему остается востребованной. Хорошие квартиры с ремонтом в удобных районах продаются достаточно быстро, особенно если цена адекватна рынку.

Интересно, что именно вторичный рынок в мае начал привлекать часть покупателей, которые раньше ориентировались только на новостройки. Причина проста: разница в стоимости между новым и готовым жильем в некоторых районах стала слишком заметной.

Для многих покупателей сейчас важны:

·     возможность сразу заехать;

·     отсутствие риска долгого строительства;

·     понятная инфраструктура;

·     отсутствие дополнительных расходов на ремонт.

Именно поэтому часть спроса постепенно перетекает во вторичку.

Однако новостройки по-прежнему выигрывают в другом — в ипотечных программах. Даже после изменения условий господдержки застройщики продолжают совместно с банками предлагать более привлекательные схемы кредитования, чем доступны на вторичном рынке.

В результате покупатель сегодня выбирает между двумя сценариями.

Первый — новостройка:

·     ниже ипотечная ставка;

·     новый дом;

·     современные планировки;

·     но часто долгий срок ожидания и дополнительные расходы после получения ключей.

Второй — вторичка:

·     квартира уже готова;

·     можно быстро переехать;

·     реальная городская среда понятна;

·     но выше ипотечная ставка и больше рисков по состоянию дома.

Именно этот баланс сейчас определяет рынок.

Где же деньги?

Если смотреть на количество сделок, то новостройки пока сохраняют лидерство, во многом за счет ипотечных механизмов. Однако вторичный рынок постепенно оживает — особенно в сегменте доступного жилья и объектов с хорошей локацией.

Покупатель стал гораздо внимательнее считать деньги. Если раньше многие ориентировались исключительно на ежемесячный платеж, то сейчас люди все чаще оценивают:

·     полную стоимость ремонта;

·     будущие расходы на содержание;

·     транспортную доступность;

·     ликвидность объекта;

·     перспективы района.

Это делает рынок более рациональным и одновременно более сложным для продавцов.

Еще одна важная тенденция мая — рост интереса к компактным форматам. Студии и небольшие двухкомнатные квартиры продаются заметно активнее крупных объектов. Причина очевидна: высокий бюджет покупки стал серьезным ограничением для большинства семей.

На этом фоне часть крупных квартир начинает дольше задерживаться в экспозиции, особенно на вторичном рынке.

При этом ожидать резкого падения цен пока не приходится. Несмотря на снижение активности покупателей, рынок поддерживается несколькими факторами:

·     ограниченным объемом нового строительства;

·     высокой себестоимостью проектов;

·     инфляцией;

·     осторожностью продавцов.

Скорее всего, ближайшие месяцы рынок продолжит двигаться в формате «медленного охлаждения»: без резких скачков, но с постепенным усилением конкуренции за покупателя.

И именно покупатель сейчас впервые за долгое время начинает диктовать условия — внимательно сравнивая новостройки и вторичку не по рекламе, а по реальной выгоде и качеству жизни.