Алексей Ковалев: «Основная борьба за Правила – впереди»

-       Алексей Анатольевич, принятие данного закона является важным событием для Петербурга. Неудивительно, что вокруг него столько споров и скандалов. Такого ажиотажа не вызывал даже Генплан, многие публичные слушания по ПЗЗ собирали полные залы, а бурные обсуждения длились намного дольше запланированного времени.  Какие Правила в итоге приняли?

-       Нам удалось добиться локальных побед при рассмотрении ключевых вопросов. Это касается, в том числе, многих положений высотного регламента. Из двухсот доминант, которые могли бы повлиять на облик исторического центра города, Комиссией было «понижено» более 80. Увы, существует процедура «отклонений» от регламентов, которая хоть и предусматривает общественные слушания, но, при желании инвестора, позволяет любой проект реализовать без всяких проблем. Например, на месте будущего «Охта-центра» высотный регламент позволяет возводить здания не выше 100 метров, но разве можно представить, что Газпром согласится на такие условия? Конечно, нет.

На данный момент в ПЗЗ остались лазейки, которые дают застройщикам возможности подстраивать закон под себя, так что основная борьба за Правила еще впереди.

-       Много споров было вокруг высотных параметров в районе другого  ключевого для города проекта – «Измайловской перспективы». Изначально инвестор требовал 200 метров, потом Градсовет понизил предельную отметку до 140, а Комиссия – до 120. Каких показателей в итоге удалось добиться?

-       Высотные параметры в районе разработки проекта остались на уровне 120 метров. Таким образом, будущие здания не смогут влиять на панораму центральной части города. Но в целом Московский район – один из самых «высотных» в регламенте. Удивляют высотные параметры (100 метров)  в районе пл. Победы и пл. Конституции. «Высотки» испортят архитектурный облик одного из лучших для проживания районов города. Прекрасная архитектура будет просто «раздавлена»: за линией лицевых корпусов сталинского ампира на всем протяжении Московского проспекта вырастут стены новостроек высотой до 75 метров! Печальным примером является проект компании ЛЭК, который находится в охранной зоне Новодевичьего монастыря. Сейчас продолжается согласование параметров зданий: пока закон о зонах охраны не вступил в силу (его публикацию затягивают изо всех сил), застройщик пытается добиться максимально возможных высот, и не исключено, что ему это удастся. Кроме того, новое строительство может существенно ухудшить транспортную обстановку в районе, улицы которого и без того заставлены автомобилями. Конечно, в ПЗЗ есть требования по обеспечению каждого объекта местами для парковки, но и от этих требований можно отклоняться. Самое обидное, что в этом вопросе никто не учел мнение жителей. Если бы мы закрепили за всем Московским районом зону охраны ЗРЗ1, то это бы смогло решить проблему параметров нового строительства.

-       Комиссия отказалась от так называемых кластеров – доминант, в которых не заданы максимальные параметры. Это можно считать своеобразным торжеством здравого смысла.  Какова ситуация с регулированием высотного строительства в периферийных районах?

-       Разумеется, нельзя сказать, что все так плохо, были и разумные решения. Да, кластеры отменены, но высотные параметры на окраинах города остались высокими. Конечно, периферийные доминанты не повредят панораме исторического центра, но местным жителям будет очень сложно, их дома будут буквально задавлены высотками. К сожалению, и в данном случае к мнению горожан не слишком прислушивались. Фактически,  окраины были отданы на откуп застройщикам. Впрочем, и за центр еще придется побороться. В районе Лопухинского сада новый высотный регламент позволит строить пятидесятиметровые здания. По проекту «Морской фасад» удалось добиться понижения параметров примерно до 100 метров, но для Васильевского острова это все равно очень много. И я думаю, что этот проект еще вызовет немало споров.

Впрочем, недостатки есть не только в высотном регламенте. Например, в ПЗЗ нет такого важного показателя, как «плотность застройки квартала». Также не существует нормативов для межевания участков, которые бы позволяли сохранить единый облик каждого домовладения. В результате в историческом центре сносят дворовые флигели и на их месте, в глубине кварталов, строят здания, которые никак не связаны с функцией лицевого строения, и, соответственно,  не вписываются в исторически сложившуюся архитектурную среду. А Правила это не регулируют. Помимо этого, убрана ссылка на методические указания по выделению земельных участков для многоквартирных домов. Это означает, что территория рядом с жилыми домами не будет передаваться собственникам квартир в многоквартирных домах, и фактически останется резервом для «уплотнительной застройки».  А ведь по Жилищному кодексу люди должны владеть и землей, на которой стоит дом, и придомовой территорией для отдыха и других целей. Как известно, если нет хозяина – начинается беспредел, это доказано историей.

-       На слушаниях в Центральном районе жители протестовали против того, чтобы центр города относили к зоне деловой застройки. Удалось ли это исправить?

-         К сожалению, нет. На мой взгляд, появление зон нежилого использования на месте жилых кварталов –   это очень опасная тенденция. Нельзя втиснуть нежилой объект (например, гостиницы) в средний петербургский доходный дом – при этом неизбежно дом будет разрушен (у нас это называется – «реконструирован»). Нужно искать функцию, максимально способствующую сохранению исторических конструкций. Кроме того, только за счет сопротивления жителей домов в центре, которые не желают выселяться на окраины, у нас сохранилось много объектов рядовой, фоновой застройки. Выселив этих людей, отдав дом под офисы или гостиницу, власти хотят убрать этот главный фактор противодействия разрушению центра. И еще: выселение петербуржцев из Центра приведет к безлюдности наиболее ценных территорий города, усугубит криминогенную ситуацию, а также уменьшит туристскую привлекательность Петербурга.

-           Многие эксперты отмечают, что во время кризиса будет востребовано малоэтажное строительство, которое придет на смену подорожавшим коттеджам. Насколько Правила стимулируют постройку пока экзотичных для нас таун-хаусов?

-         К сожалению, многие территории, где можно было строить малоэтажки, отнесены Законом о внесении изменений в Генплан  к функциональным зонам, которые предполагают  теперь среднеэтажное строительство, и, конечно, это неправильно. В целом, я считаю, что путь «вверх» для города неверный, притом, что у нас земли, подлежащей развитию, более чем достаточно.

Для примера, 13% всей территории города занимают старые промзоны (первый промышленный пояс), которые давно перестали развиваться и считаются депрессивными. Они охватывают с юга центр Петербурга (Обводный канал), имеются  и в Выборгском, и Василеостровском районах. Но для того, чтобы проводить редевелопмент, требуются большие средства и главное: государственная политика, которой пока нет. Одними силами бизнеса тут не обойтись. Никто не станет строить жилой дом на отдельном участке, к примеру, посреди завода «Красный треугольник». Нужно сначала санировать всю территорию бывшего производства, а затем уже развивать ее как комплекс с жилой или деловой функцией.