Брачный договор при сделке с недвижимостью: зачем он нужен и как оформляется

Покупка недвижимости в браке — важное событие, но без четких договоренностей между супругами может привести к сложностям в случае развода. Брачный договор помогает заранее определить, кому принадлежит квартира, кто несет ответственность за ипотеку и как будет разделено имущество. Однако многие пары задумываются о его заключении уже после расторжения брака. Разберемся, как работает этот документ, можно ли оформить его после развода и какие альтернативы существуют.

Что такое брачный договор и зачем он нужен

Брачный договор — это юридическое соглашение, которое определяет имущественные права и обязанности супругов. Он может касаться как уже имеющейся недвижимости, так и будущих покупок.

Если брачного договора нет, то действует принцип совместной собственности: все, что приобретено в браке, делится пополам, независимо от того, кто платил.

Если договор есть, супруги сами определяют, кому принадлежит жилье, как делится ипотека и кто имеет право распоряжаться имуществом.

Что можно прописать в брачном договоре

Кому принадлежит купленная квартира (одному из супругов или в долях), как распределяются обязательства по ипотеке (кто выплачивает кредит, кто остается владельцем), как делится недвижимость в случае развода (одному из супругов или с компенсацией), кто оплачивает коммунальные услуги и содержание жилья.

Брачный договор регулирует только имущественные вопросы, но не может касаться личных прав, например, обязанностей по воспитанию детей.

Как брачный договор влияет на сделки с недвижимостью

Покупка квартиры в браке

Если брачный договор есть, можно заранее определить, кому будет принадлежать жилье. Например, указать, что квартира оформляется только на одного супруга, даже если покупалась в браке.

Если договора нет, жилье считается совместно нажитым, даже если куплено на средства одного из супругов.

Ипотека и брачный договор

Если супруги берут ипотеку, банк может потребовать согласие второго супруга. В договоре можно указать, кто оплачивает кредит, кому переходит жилье после выплаты ипотеки, кто несет ответственность за долг в случае развода.

Пример: если один супруг берет ипотеку, но второй не участвует в выплатах, можно закрепить, что жилье остается у заемщика.

Продажа квартиры, купленной в браке

Обычно для продажи квартиры требуется нотариальное согласие второго супруга.

Если в брачном договоре указано, что жилье принадлежит только одному супругу, он может продать его без согласия другого.

Можно ли заключить брачный договор после развода

Нет, брачный договор работает только в период брака. После развода он теряет силу, и заключить новый уже невозможно.

Но если после развода остаются имущественные вопросы, есть альтернативные способы их решения.

Соглашение о разделе имущества

Бывшие супруги могут добровольно определить, кому достанется недвижимость, деньги и другое имущество. Оно составляется в нотариальной форме, позволяет избежать суда и может быть заключено в любое время после развода.

Судебный раздел имущества

Если договориться не удалось, можно обратиться в суд, который определит, кому достанется квартира или доля в ней. При этом учитываются доходы, дети, вклад каждого в покупку. Подать иск можно в течение трех лет после развода.

Дарственная или купля-продажа

Если один из бывших супругов хочет передать свою долю, это можно оформить дарением (безвозмездная передача) или продажей (можно установить символическую цену). Этот способ подходит, если супруги уже пришли к согласию, но не хотят судебных разбирательств.

Как оформить брачный договор

Кто может заключить договор: супруги до брака, в браке и перед разводом; будущие супруги (вступает в силу после регистрации брака).

Как составить: определить условия (раздел недвижимости, долгов, обязательств), обратиться к юристу или нотариусу, заверить договор у нотариуса (обязательное требование).

Можно ли изменить договор: да, но только по взаимному согласию или через суд, если один из супругов считает его несправедливым.

Плюсы и минусы брачного договора

Плюсы

Помогает избежать споров при разводе, упрощает покупку, продажу и раздел недвижимости, защищает интересы каждого супруга, позволяет распределить ипотечные обязательства.

Минусы

Требует нотариального заверения (дополнительные расходы), может вызывать недоверие между супругами, не регулирует вопросы, связанные с детьми.

Брачный договор — это важный инструмент, который помогает защитить права супругов и упростить сделки с недвижимостью. Он особенно полезен, если планируется покупка квартиры или оформление ипотеки.

Если брак уже расторгнут, брачный договор заключить нельзя, но можно использовать соглашение о разделе имущества, суд или договор дарения или купли-продажи.

При планировании сделок с недвижимостью лучше заранее обсудить имущественные вопросы, чтобы избежать сложностей в будущем.