Что делать, если застройщик обанкротился: нормы закона в 2024 году

Одна из самых неприятных ситуаций, которая может случиться с дольщиком – банкротство застройщика. Особенно рискуют те покупатели, которые заключили договоры долевого участия до 1-го июля 2019-го года – ведь их средства не хранятся на эскроу-счету в банке. Сегодня мы расскажем, как защитить себя и свое имущество, если девелопер стал банкротом, как получить неустойку и вернуть деньги с эскроу-счета.

Что значит банкротство застройщика?

С этим все просто: банкрот – это девелопер, у которого нет средств на дальнейшее строительство.

В ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» прописаны правила возврата инвестиционных средств. Однако решение о банкротстве не принимается в одночасье – это долгий и сложный процесс, и решающее слово остается за арбитражным судом.

Оснований для банкротства может быть немало. Перечислим некоторые из них:

·       Стоимость строительных материалов возросла, подрядчики потребовали больше денег из-за скачков на валютном рынке, и у застройщика не осталось средств, чтобы продолжать стройку;

·       Квартиры стали хуже покупать, и стройка встала (такое случается, когда девелопер строит дом на средства дольщиков, а не на кредит от банка);

·       Бизнес-план на стартовом этапе разработки был составлен неправильно, денег на строительство не хватило;

·       Фирма потратила все средства на выплаты по судебным решениям (например, если потребовалось выплатить неустойки жителям первого корпуса жилого комплекса);

·       Девелопер был обманут подрядчиками, поставщиками или иными участниками рынка (да, случается и такое, что в лапы мошенников попадает сам девелопер);

·       Случился форс-мажор – например, приобретенные земли оказались непригодными для строительства;

·       Представители застройщика совершили растрату средств.

Любая из этих проблем может являться причиной приостановки строительства. Если найти средства на продолжение работ не удастся, то компания имеет право подать заявку на банкротство. Этот статус избавляет от необходимости выполнять финансовые обязательства, юридическое лицо ликвидируется. Владельцы фирмы утрачивают право на 5 лет открывать новый бизнес. При этом любое начинание бизнесменов будет омрачено испорченной репутацией и недоверием как покупателей, клиентов, так и партнеров, инвесторов, подрядчиков. Фактически, создать успешную компанию будет исключительно сложно.

Кроме самого девелопера запустить процесс банкротства могут и другие участники рынка – дольщики, кредиторы, поставщики, государственные органы.

Иногда застройщики подают на банкротство не по реальным причинам, а фиктивно – чтобы вывести крупную сумму денег. Если выявляется незаконное банкротство, учредителям и директорам организации грозит уголовная ответственность.

Процесс банкротства в 2024-м году

В 2024-м году банкротство девелоперов осуществляется по Федеральному закону №127, то есть – на общих основаниях. Сначала проходит стадия наблюдения за финансовыми показателями, затем может быть осуществлено «финансовое оздоровление», чтобы восстановить платежную способность компании. Также суд может закрыть дело, найдя состояние фирмы приемлемым для дальнейшей работы, или открыть конкурсное производство.

Если запускается конкурсное производство, то наблюдение и оздоровление не осуществляются. Вместо руководителя назначают конкурсного управляющего. Он определяет список кредиторов и устанавливает очередность погашения долгов. Собственность фирмы продают, и с этих средств гасят часть долгов.

Иногда кредиторы и девелоперы идут навстречу друг другу – к примеру, договариваются, что застройщик погасит долг через несколько лет.

Как понять, что застройщик близок к банкротству?

Банкротами не становятся в один день. Как правило, этот процесс начинается за год-два (а иногда и раньше) до решения суда. Поэтому мы рекомендуем еще на этапе покупки отследить финансовое положение застройщика.

Прежде всего, обратите внимание на темпы стройки на всех текущих объектах. Если на объектах – явное затишье и отставание от графика, это можно считать одним из косвенных факторов проблем. Кроме того, на сайте застройщик должен выкладывать финансовую отчетность – если он этого не делает, возможно, документация не в порядке.

Если дом давно построен, но застройщик затягивает передачу ключей, есть риск, что конкурсное производство уже стартовало. Покупать квартиру от застройщика-банкрота даже в готовом здании рискованно – ввод в эксплуатацию может затянуться.

Откуда узнать про банкротство?

Есть несколько способов:

·       В картотеке арбитражных дел. Здесь можно узнать, не открыто ли конкурсное производство.

·       От управляющего. В течение 5 дней от старта производства он должен уведомить всех заинтересованных лиц – в том числе, и дольщиков. Также управляющий объявит сроки, в рамках которых можно предъявить свои требования о возврате долгов – обязательно нужно в них уложиться.

·       На Федресурсе. Это специальный портал, где можно узнать о намерении кредиторов обратиться в судебные инстанции.

·       В реестре банкротств. Федеральный реестр содержит данные о банкротах и конкурсных производствах, которые только что запустились.

Что делать, если компания обанкротилась?

Первое, что нужно сделать – обратиться в реестр требований кредиторов и успеть подать свои требования. Сделать это можно в течение 2 месяцев с открытия конкурсного производства.

Принять ваши требования могут и позднее, но только по уважительной причине – например, из-за нахождения в больнице, командировки в другую страну, тюремного заключения. Все это потребуется подтверждать в суде документально.

Кредитор-дольщик может требовать либо возврата средств, либо получения квадратных метров.

Возврат средств

Если дольщик принимает решение получить назад деньги, то он не может претендовать на объект недвижимости. При выплате будет учтена сумма по ДДУ и ущерб – разница между суммой по ДДУ и рыночной стоимостью объекта на момент запуска производства. Оценкой занимается независимый специалист. То же касается возврата средств за машиноместо, отделку, меблировку. Если срок сдачи прошел, можно рассчитывать также на неустойку – она составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Взыскание осуществляется через суд. Если средства хранились на эскроу-счетах, неустойка не выплачивается (так как средствами владел не девелопер, а банк).

Возврат квартиры

Если же вы хотите получить причитающиеся вам квадратные метры, то можете на этом настаивать. Особенно актуально такое решение, если готовность дома высокая. В этом случае велика вероятность, что здание достроят в ближайшее время. Осуществляется это за счет средств компании-донора или из средств фонда защиты дольщиков. Но нужно учитывать, что не всегда этот процесс быстрый.

Ипотека и банкротство

Увы, даже если девелопер обанкротился, ваши обязательства перед банком никуда не уходят. Вы вправе попросить пойти банковское учреждение навстречу и снизить процент или ежемесячный платеж, предоставить вам ипотечные каникулы. Однако делать этого банк не обязан. Ведь нарушил свои обязательства не банк, а застройщик.