Что такое fee-девелопмент, и есть ли в нём польза для покупателя

Fee девелопмент – схема строительства, при которой инвестор проекта и исполнитель – это принципиально разные компании. Fee-девелопером выступает сторонняя фирма, которая выполняет работы за вознаграждение, но при этом сама не несет никаких финансовых рисков. Это происходит потому, что ответственным за объект, за его своевременный ввод в эксплуатацию остается собственник: лицо, которое владеет участком, активами и выступает заказчиком. Еще недавно такая схема в России была распространена слабо, однако в последние годы ситуация несколько изменилась – все больше проектов реализуются посредством привлечения fee-девелопера. Однако российские инвесторы и сегодня весьма настороженно относятся к подобной системе работ. Почему? Предлагаем разобраться вместе!

Европейский и отечественный опыт fee-девелопмента

Итак, основная идея fee-девелопмента заключается в том, что фирма, которая реализует объект, не является его собственником. При этом она выполняет весь комплекс основных работ – от разработки концепции и привлечения проектного финансирования до осуществления финансовой аналитики и управления всем процессом строительства. При этом fee-девелопер не вкладывает свои деньги – то есть, с финансовой точки зрения он ничем не рискует. Однако именно он несет репутационные риски – в случае, если строительство будет заморожено, или сдачу жилого/коммерческого объекта перенесут на внушительный срок, он будет нести имиджевые потери и вряд ли в будущем сможет привлечь финансирование (как для себя, так и для стороннего инвестора/собственника), строить дома под своим брендом. По сути, fee-девелопер является своего рода подрядной организацией, просто в гораздо больших масштабах.

В России о новом направлении в строительном бизнесе начали говорить ближе к концу нулевых – именно тогда многие залоговые земли перешли от девелоперов к банковским учреждениям (произошло это в связи с неуплатой по кредитным договорам). Крупные банковские структуры (такие как «Сбер», банк ВТБ) создали собственные филиалы для развития проектов в сфере девелопмента. Они стали привлекать сторонние компании – в частности, застройщиков полного цикла – для fee-девелопмента. Также такой услугой начали пользоваться и другие финансовые организации – инвест-фонды. Более того, в качестве собственников некоторых проектов были замечены фарма-холдинги, производственные предприятия, ритейлеры.

Но зачем заниматься строительством, если для компании эта деятельность – непрофильная? Все просто: зачастую крупным игрокам рынка достаются большие земельные наделы, здания – это происходит в ходе банкротства девелоперских компаний. Например, производитель поставил застройщику строительных материалов на крупную сумму, однако денег так и не получил – в итоге, застройщик был признан банкротом, и конкурсный управляющий назначил производителю стройматериалов компенсацию, но не в денежном, а в земельном эквиваленте. Конечно, фирма могла бы продать данный актив, но приняла решение извлечь из него большую прибыль. Так как девелопмент – нее ее направление деятельности, был привлечен fee-девелопер. Он выполнит работы гораздо более качественно и эффективно, и не только заработает на строительстве сам, но и принесет в бюджет собственника немалую сумму.

Также случается, что к fee-девелоперам обращаются другие девелоперские компании – чаще всего, это происходит в случаях, когда объемы работ слишком большие, и справиться с ними в одиночку не представляется возможным. Еще один пример fee-девелопмента, когда собственник – иностранная компания или частное лицо: ему гораздо выгоднее обратиться к профессиональному игроку местного рынка, чем управлять стройкой на расстоянии.

Преимущества fee-девелопмента и его недостатки

Специалисты рынка относят к плюсам такого формата осуществления строительства следующее:

·        Fee-девелопер обладает большим опытом строительных работ – на эту «должность» не назначают фирм-новичков: это всегда опытные застройщики, за плечами которых десятки реализованных проектов (таким образом, риски недостроя значительно снижаются);

·        В команде имеются специалисты из необходимых областей – собственник подбирает застройщика, который уже работал в схожих проектах;

·        График реализации проекта утверждается на стадии подписания договора с привлеченной девелоперской компанией;

·        Так как инвестор прибегает к услугам сторонней компании, он не обременен заботами о создании соответствующей инфраструктуры, он слабо погружен в проект и просто оценивает конечный результат (и оценивает он его более строго).

Что касается минусом работы с fee-девелоперами, то они заключаются в следующем:

·        Инвестор тратит дополнительные средства на привлечение сторонней организации – при самостоятельном выполнении работ этот расход (и немаленький) будет исключен: чтобы нивелировать сумму контракта с fee-девелопером, зачастую принимается решение об удешевлении самого строительства (на финальную стоимость квадратного метра это, само собой, не влияет). Впрочем, этот минус по факту чаще оказывается плюсом – опытный застройщик хорошо знает, как сэкономить на стройке без ущерба для качества (это возможно благодаря имеющимся связям с оптовыми поставщиками, наличию собственной производственной базы). К тому же профессиональное ведение проекта всегда дает лучший результат, а непрофессиональное – в 90% случаев ведет к более высоким затратам.

·        Разногласия сторон. Это основной минус, а точнее – основная трудность, которая может возникнуть в процессе строительства. У инвестора и девелопера могу быть принципиально разные взгляды на процесс реализации и саму идею. Иногда компании приходят к компромиссу, но не всегда это правильное решение. В связи с этим оптимальный вариант – не просто обговаривать детали «на берегу», но и фиксировать даже самые незначительные моменты на бумаге.

Стоимость услуг, и как это отражается на стоимости квадратного метра

Гонорар fee-девелопера во многом зависит от договоренностей с инвестором и имеющихся задач. В некоторых случаях это процент с продаж, в некоторых – процент от бюджета. Иногда – фиксированная сумма. Порой это ежемесячные выплаты. Чем крупнее проект, тем выше вероятность, что гонораром будет являться именно процент (как правило, он составляет 5-10%). Есть и более сложные схемы – например, когда fee-девелопер получает долю в проекте или бизнесе по окончании строительных работ.

На стоимости квадратного метра наличие fee-девелопера сказывается слабо, так как оплата его работ проговаривается в самом начале. Как правило, цена на метр рассчитывается, исходя из среднерыночной стоимости на конкретный момент.

Коммерция или жилая недвижимость?

Во многих странах мира fee-девелопмент стал весьма популярным, причем основной сегмент присутствия схемы – это коммерческая, складская недвижимости. Также популярна услуга и в узкоспециализированных сегментах – к примеру, в строительстве апарт-отелей. Часто строительство объектов отдается на аутсорсинг, когда речь идет о нишевых проектах – инженерии, аэропортах, атомных станциях, производственных предприятиях. Связано это с тем, что для их возведения нужны профессионалы конкретного сегмента, а не из сферы строительства в целом.

Что касается fee-девелопмента в жилом строительстве, то это весьма эффективный инструмент. И если вы узнали, что ваш жилой комплекс строится именно таким образом – переживать не стоит. Во-первых, качество стройки гарантируется репутацией самого застройщика, а, во-вторых, за ним стоит еще одна компания – она гарантирует выполнение финансовых обязательств.