Из жилого в нежилой фонд: как поменять статус недвижимости

Представьте ситуацию: вы приобрели квартиру на первом этаже строящегося дома, однако за годы ожидания поменяли свои планы – и вместо того, чтобы жить на приобретенной жилплощади, вам больше импонирует идея открыть здесь кафе или офис. Реально ли перевести объект недвижимости в нежилой фонд? Каким требованиям должна отвечать такая недвижимость? Куда обратиться? На эти вопросы отвечаем в статье.

Старые требования к нежилому помещению

Несколько лет назад согласовать изменение статуса недвижимости было гораздо проще. Требовалось, чтобы помещение не являлось частью жилой квартиры, обладало отдельным входом с улицы и не имело обременений третьими лицами. Кроме того, в таком помещении не могли проживать на постоянной основе люди. По большому счету, соответствовать таким требованиям могли многие квартиры, расположенные на первом-втором этажах. Именно поэтому, когда несколько лет назад был одобрен законопроект о запрете хостелов, владельцы таких организаций не сразу забеспокоились. Ведь перевод в нежилой фонд не представлялся настолько сложной процедурой, какой он стал позднее.

Достаточно было обратиться в органы местного самоуправления с полным пакетом документов (заявлением, выпиской из Росреестра, копией паспорта, ИНН). Если сведения о доме были внесены в ЕГРН, то не нужно было предоставлять поэтажный план здания и технический паспорт. Если же требовалось провести переустройство (к примеру, оборудовать отдельный вход), документы сопровождались проектом перепланировки.

Конечно, для многих собственников и это было трудной, а порой и невыполнимой задачей, однако, как минимум, процедура казалась реальной, и к ней часто обращались.

Актуальные требования к нежилым помещениям

Несколько лет назад были внесены серьезные изменения в ЖК РФ: стало недостаточным обладать отдельным входом на улицу – правила исключают возможность доступа в помещение через места общего пользования здания. Например, квартира, выход из которой ведет на лестничную площадку или в общий коридор, не может быть переведена в нежилой фонд. А если имеется вход с улицы и в парадную одновременно, то вторую дверь придется замуровать.

Еще одна важная деталь – помещение обязано находиться на первом этаже. Если оно расположено выше, под ним также должны располагаться нежилые помещения (нельзя, чтобы под офисом или кафе находились жилые квартиры).

Чтобы согласовать изменения, собственники должны при подаче в местную администрацию прикреплять согласие собрания собственников жилья (протокол ОСС) и личные согласия владельцев всех квартир, примыкающих к помещению. Причем на собрании жильцов, где подписан протокол, должны присутствовать, как минимум, две трети собственников дома. В некоторых случаях процедуры удается избежать – для этого следует обратиться в управляющую компанию. Но по правилам собрание все же требуется – в противном случае перевод жилья в новый статус могут признать незаконным.

Какое помещение признается примыкающим?

Согласно статье 23 ЖК РФ, примыкающим считается любое помещение, которое имеет хотя бы одну общую стену с квартирой, либо находится сверх/снизу. Согласие владельцев этого жилья обязательно – оно дается в произвольной форме, однако должно быть заверено.

В письме указываются ФИО и паспортные данные (если речь идет о физическом лице), реквизиты, ИНН и ОГРН (если площадь занимает юридическое лицо или ИП). Также вписываются данные о законности права собственности (номер свидетельства, копия выписки из Росреестра и т.д.).

Собрание жильцов и трудности получения протокола ОСС

Одна из основополагающих проблем смены статуса – необходимость собрать жильцов для получения согласований. Причем, если вы хотите открыть гостиницу, ресторан, магазин продуктов, собрать собственников придется несколько раз. Если подробнее, то:

·       Сначала потребуется получить разрешение на перевод помещение из жилого в нежилое;

·       После завершения этой процедуры нужно будет получить еще одно согласие – на ведение здесь конкретного бизнеса;

·       Если требуется переустройство (например, строительство отдельного входа с крыльцом), то на это тоже нужно получать письменное разрешение ОСС.

При этом собрать нужно будет не просто нескольких человек, а:

·       Всех собственников примыкающих квартир и помещений;

·       Две трети или более владельцев квартир из вашей парадной;

·       50% и еще одного владельца из всех остальных парадных в доме.

Все они должны выступить «за» – если кто-то откажется, то нужно привлекать больше людей.

Почему перевод в нежилой фонд – такая сложная процедура?

Власти специально сделали эту процедуру непростой – чтобы только в случае крайней необходимости такой перевод происходил. Илья Осипов, член комитета ЖКХ, отмечал в своих сообщениях для прессы: «Часто мы видим такую картину: из-за перевода помещения в нежилой фонд страдают соседи. Происходит это без их согласия, тем самым снижается стоимость имущества, которым владеет конкретный человек». Кроме того, он неоднократно подчеркивал, что коммерческие помещения нередко становятся причиной лишнего шума.

И действительно – не редкость, когда в небольшом дворе, где в вечерние часы слышно, как свистит чайник в одной из квартир, открываются кальянные, шавермы и «пивточки». Такие места должны не только контролироваться законом – лучше, если решение об их открытии будут принимать жильцы. Однако, закон усложняет деятельность и другим предпринимателям, чья деятельность никак не мешает жителям домов.

Вывод для предпринимателей: покупайте коммерческие помещения

Если, приобретая объект недвижимости на первом этаже, вы планируете в будущем перевести его в нежилой фонд – остановитесь и подумайте. Взвесьте все «за» и «против». Скорее всего, в этом же доме к продаже представлены коммерческие помещения. Даже если сейчас они стоят дороже, их приобретение будет более логичным – в будущем вам не придется совершать дорогостоящую процедуру перевода недвижимости в другой статус. Кроме того, коммерческие помещения от современных застройщиков обладают более привлекательными характеристиками для ведения деятельности – здесь большие панорамные окна, достаточное количество киловатт, мощные вытяжки, второй выход, они соответствуют нормам пожарной и санитарной безопасности.