Виктория Шапринская,
менеджер департамента долевого строительства
АН «Александр»

 

ПРОСТО И ПРОЗРАЧНО

В феврале 2009 года Министерство юстиции РФ позволило кредитным учреждениям изымать у заемщиков залоговые квартиры при нарушении ими условий договора без решения суда. Это решение существенно упростило процесс продажи ипотечных квартир, что было необходимо, так как потребность в таких сделках нарастала.
В сфере продажи ипотечных квартир наше агентство работает следующим образом. Мы заключили договоры с основными банками, в том числе с Городским ипотечным банком, и ведущими игроками рынка недвижимости в нашем городе. Эти договоры – что-то вроде соглашений о сотрудничестве, которые позволяют банкам рекомендовать нас в качестве партнера физическим лицам, которые не справляются со своими обязательствами по выплате кредита. Дальше мы заключаем договор непосредственно с физическим лицом и работаем по традиционной для агентства недвижимости схеме. Что касается взаиморасчетов, они тоже проходят по согласованной с банком схеме.

 

ЭТО НЕ ТУПИК

Нужно понимать, что невозможность выплатить ипотеку – не тупик. У человека, который попал в эту ситуацию, всегда есть возможность выбора. Любой заемщик, который больше не в состоянии отдавать кредит, может обратиться в любое агентство недвижимости. Банк дает клиенту рекомендацию по выбору агентства, но это не означает, что он для продажи квартиры обязан обращаться только в такое рекомендованное агентство. Однако важно тут и не ошибиться с выбором, как и при «простой» продаже квартиры.
Наше агентство имеет большой опыт общения с клиентами, вынужденными продать квартиру из-за невыплаты кредита. Мы понимаем, какой это непростой период для них. Но для таких клиентов, как и для всех остальных, важно провести сделку с выгодой для себя. Сегодня, пожалуй, достаточно хорошее время для того, чтобы с продажей ипотечной квартиры, как это называется, «зафиксировать прибыль». Есть реальный шанс продать недвижимость или с прибылью – это, конечно, наилучший вариант, или с убытком, но небольшим – а это лучше, чем потерять все.

 

ЛУЧШЕ РАНЬШЕ, ЧЕМ НИКОГДА

Я хочу сказать, что с продажей ипотечной недвижимости надо действовать, не затягивая. Сейчас еще есть возможность продать квартиру по достаточно высоким ценам. Непонятно, сколько еще продлится кризис. По некоторым прогнозам, он затянется на два-три года, и чем дальше, тем тяжелее будет продавать недвижимость, извлекая максимально возможную прибыль. Тем, кто сегодня не уверен в своей способности продолжить выплачивать ипотечный кредит, надо посмотреть на вещи трезво, оценить свои финансовые возможности и в случае сомнений продать квартиру сейчас. В конце концов, на полученные деньги можно купить жилье поменьше, садовый участок, машину и т.п.
в зависимости от ситуации.
Технологии продаж в агентстве «Александр» давно и хорошо отработаны. Обращения первых клиентов, отказывающихся от выплаты ипотеки, начались больше года назад. Сейчас число таких обращений растет. Пока они составляют не очень большую долю от общего числа квартир, выставленных на продажу, но, по моим оценкам, процент будет увеличиваться и станет весьма существенным. Думаю, это связано с тем, что нашему национальному характеру вообще свойственно ждать до последнего и надеяться на лучшее. Однако рано или поздно произойдет переосмысление действительности, и те, у кого уже сейчас нет денег на возвращение кредита, но есть надежды на перемены, тоже начнут продавать недвижимость. Главное – не отчаиваться, а с помощью профессионалов стараться выйти из этой ситуации с минимальными потерями, а в идеале и с выгодой для себя.

 

Марина Алексеева, заместитель директора по ипотеке, «Адвекс. Недвижимость»

 

ВЫХОД ЕСТЬ!

В свое время ипотека стремительно вошла в жизнь нашего общества. Граждане массово заключали договоры с банками и праздновали новоселья. Но жизнь полна неожиданностей. Кредитные договоры заключаются на длительный срок, а за 10-15 лет в жизни могут произойти самые разные события, в том числе и неприятные – ссоры детей и родителей, разводы, болезни, потеря работы, экономический кризис, наконец. От всего этого, к сожалению, никто не застрахован.
Если случилось, что Вам не под силу справиться с уплатой ипотечного долга, не нужно впадать в панику. Если заемщик понял, что он не в состоянии продолжить выплату ипотечного кредита, перед ним два возможных пути. Первый вариант – заемщик отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог, при этом банк будет вынужден обратиться в суд. Преследование должника по суду – трудоемкий и долгий процесс. Сумма общей задолженности заемщика перед банком увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов, придется оплатить все судебные издержки: госпошлину,
комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и так далее.
А второй путь – не доводить ситуацию до суда и своевременно договориться с банком. Банки-кредиторы предусматривают для заемщиков различные механизмы решения уже возникших рисковых ситуаций. Обычно банк предлагает несколько возможных способов решения проблемы: отсрочка платежа на несколько месяцев, увеличение срока кредита, изменение валюты кредита. Если перспективы улучшения финансового состояния заемщика не очевидны, решение может быть в продаже заложенной квартиры. Убытки будут минимальны, а если квартира приобреталась до бешеного роста цен в 2006 году, то после продажи квыартиры и расчета с банком еще и останется прибыль. И чем быстрее заемщику удастся продать квартиру, тем меньше процентов и, возможно, штрафов, набежит по кредиту, а значит, ему самому достанется больше денег от продажи. Откладывать продажу «на потом» рискованно, так как цены на недвижимость снижаются и говорить об окончании этой тенденции еще рано. Получить согласие банка на продажу заложенной квартиры не сложно, несколько сложнее
будет найти покупателя.

 

СНИЗИТЬ РИСКИ

Если кредитная ноша делается все тяжелее, если Вы с трудом справляетесь с ежемесячными платежами, обращайтесь к профессиональным риэлторам. Специалисты найдут покупателя на Вашу квартиру, находящуюся в залоге у банка, и помогут Вам продать ее и купить квартиру меньшей площади или комнату.
Да, схема продажи квартиры из-под залога сложнее, чем обычная сделка купли-продажи. Каждый банк имеет свою специфику, технология может быть различной, но при четком понимании процесса можно сделать все юридически грамотно, сократить сроки и минимизировать риски участников. Жизнь показывает, что при продаже квартиры из-под залога нужно обращаться за помощью к профессионалам – это позволит выйти из сложной жизненной ситуации с минимальными потерями.
Тем, кому «повезло» успеть взять ипотечный кредит до осени 2008 года, приходится просчитывать возможные риски новой экономической действительности. К сожалению, среди основных рисков, таких как потеря дохода и колебание курса валют, существует сегодня и опасность падения ипотечного жилья в цене.
Приобретая сейчас недвижимость с помощью ипотечного кредита, заемщик фиксирует ее цену на весь срок договора. Снижение цен на жилье влечет за собой опасность того, что залоговая квартира не будет стоить прежних денег, и заемщик в случае дефолта рискует остаться должен банку даже после продажи ипотечной квартиры.