Материнский капитал и ограниченный бюджет. Купить долю или студию?

Материнский капитал – это хорошая мера поддержки семей, но его не хватает на отдельную квартиру. В Петербурге стоимость жилья в престижных районах столь высока, что семья не может себе позволить приобрести его даже с привлечением ипотеки. Как же поступить в этой ситуации? Можно купить долю в квартире, либо найти недорогую студию на окраине. В конце мы расскажем об актуальных предложениях на первичном рынке, но сначала поможем сориентироваться в новых требованиях покупки долей. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо владеть всей информацией.

Немного о материнском капитале…

Материнский капитал в 2022-м году на первого ребенка составляет порядка 524 тысяч рублей. Сумма, казалось бы, довольно внушительная, но не покрывающая потребности современного петербуржца в части покупки квартиры. В августе 2022-го года средняя стоимость квадратного метра в Северной столице составила 250 тысяч рублей, а значит – на материнский капитал получится купить только 2 с небольшим метра. Не хватит даже на прихожую.

Потратить материнский сертификат можно только на определенные вещи – учебу ребенка, посещение им платного детского сада, покупку детских вещей, а также на улучшение жилищных условий. В законе при этом не прописано, можно ли купить на маткапитал долю, а не целую квартиру. Юристы неоднократно разбирали этот кейс – выяснилось, что приобрести долю реально, но все зависит от конкретной ситуации.

Прежде всего, необходимо разобраться с формулировкой «улучшение жилищных условий». Пенсионный фонд считает, что улучшение – это покупка новой квартиры, в которой квадратных метров на каждого члена семьи окажется больше. А что с долями? Если семья ютится в одной из комнат «двушки», и соседи принимают решение продать им свою долю, это ведь тоже улучшение? Можно ли использовать на него капитал? Эксперты отмечают, что это возможно.

На эти вопросы надо ответить, принимая решение купить долю на материнский капитал:

         ·        Насколько значительна доля семьи в квартире, где продаются другие доли?

         ·        Можно ли с помощью доли приобрести изолированное помещение – комнату?

         ·        Какой порядок использования жилых помещений определен собственниками? Каким образом он регулируется?

         ·        Есть ли у членов семьи другие объекты недвижимости в собственности?

         ·        В каких условиях семья проживает в настоящий момент?

         ·        Являются ли другие собственники родственникам заявителей?

Эти вопросы имеют весомое значение для Пенсионного фонда и органов опеки. Если собственники продаваемых долей – прямые родственники семьи, то, скорее всего, в такой сделке им будет отказано. Несмотря на то что официально сделки между родственниками не запрещены, зачастую они используются для обналичивания материнского капитала, а не для реального улучшения жилищных условий. Именно поэтому отказ в такой ситуации – 90%.

Если собственники доли – не родственники, а сторонние люди, то Пенсионный фонд расценит такую покупку как улучшение жилищных условий и с большой вероятностью одобрит сделку.

Если доля – в другой квартире

Если долю приобретают в другой квартире, потребуется доказать, что условия станут лучше. И что семья действительно сможет там проживать. Для этого величина доли должна соответствовать отдельному помещению – комнате. И эта комната не должна быть проходной или чрезмерно маленькой по площади. Практика показывает, что минимальная стоимость комнаты не может быть меньше чем 1,1 млн рублей (то есть, хотя бы половину средств покупатели должны оплатить из своего кармана). Иначе сотрудники Пенсионного фонда могут отказать, сделав вывод, что размер доли слишком мал для семьи.

Какие виды долей можно приобрести с материнским капиталом?

Материнский капитал разрешено использовать на такие доли:

         ·        Комната в квартире, где семья уже имеет долю;

         ·        Изолированная часть любой другой квартиры.

Проведение сделки

Процедура купли-продажи доли не сильно отличается от КП квартиры или дома, но при использовании маткапитала есть свои особенности:

         ·        После сделки необходимо подать документы в Пенсионный фонд о рациональном использовании средств;

         ·        Сделка должна быть заверена у нотариуса (за исключением случаев, когда семья выкупает все оставшиеся в квартире доли и становится полноправным и единственным собственником объекта недвижимости);

         ·        Необходимо выделить доли для детей пропорционально средствам, потраченным из материнского капитала;

         ·        Если в договоре доли не выделены, нужно это сделать в течение полугода после подписания ДКП;

         ·        Договор купли-продажи обязательно должен содержать условия оплаты – если используется материнский капитал, то разрешен только безналичный расчет;

         ·        До момента перечисления маткапитала на счет продавца он остается залогодержателем доли;

         ·        Нотариус должен направить документы на госрегистрацию в Росреестр (после этого можно обратиться в ПФР или МФЦ с заявкой о распоряжении средствами материнского сертификата).

Документы для подачи

В обязательном порядке потребуется подготовить стандартный пакет документов – заявку, паспорта родителей и брачное свидетельство, свидетельства о рождении детей, ДКП, выписку из Росреестра, договор от нотариуса о распределении долей (если доли не выделены в основном договоре), справку от продавца, в которой указана величина недоплаченной ему суммы.

Получение налогового вычета

Получить налоговый вычет можно только на сумму, потраченную из собственных средств. Материнский капитал не является доходом, поэтому вычет по нему не положен. Но есть и хорошие новости. Если вы решите продать долю ранее, чем через минимально положенный срок, выплачивать налог потребуется не с суммы полученной прибыли, а с суммы прибыли за вычетом материнского капитала.

Основные сложности оформления

Само оформление не представляет сложности, но крайне затруднительно подготовить обоснование для Пенсионного фонда. Далеко не всегда ПФР расценивает покупку доли как способ улучшения жизненных условий. Спорные моменты:

         ·        Доля приобретается в другом регионе;

         ·        Доля покупается в той же квартире, и продавцы – родственники семьи;

         ·        Доля слишком маленькая, и с нее нельзя выделить отдельную комнату, либо комната проходная.

Актуальные предложения студий

И все-таки… своя квартира, пусть и небольшая, гораздо лучше, чем доля в объекте, где проживают незнакомые люди. Сегодня стоимость комнат в Петербурге зачастую превышает 3-3,5 миллиона рублей. Можно ли на эти деньги купить отдельную квартиру? Нашли для вас несколько предложений:

         ·        ЖК «Полет», «Стоун», Шушары. За 3-3,5 миллиона рублей тут продаются студии площадью от 23 до 31 квадратного метра. Сдача намечена на четвертый квартал 2023-го года. Но проект рискованный, «Стоун» часто допускает просрочки.

         ·        ЖК «Ромашки», «Романтика», Мурино. Достройка проблемного объекта, за 2,6 млн рублей можно взять студию 23 квадратных метра, а за 3,8 млн рублей – однокомнатную квартиру 37 квадратных метров с просторной кухней. Сдача – третий квартал 2023-го года.

         ·        ЖК «Новое Рощино», Aiber, Рощино. Объект сдан. Студии площадью от 33 до 36 квадратных метров стоят 2,8-3,4 млн рублей, однокомнатные квартиры 37-40 «квадратов» обойдутся в 3,1-3,5 миллионов.

         ·        ЖК «Новоселье. Городские кварталы», «Новоселье», поселок Новоселье. 3,5 млн рублей – студия 24 квадратных метра.

         ·        ЖК «Новый Петергоф», «Абсолют Строй Сервис», Петергоф. Объект сдан. Чистовая отделка. Студии 26-29 квадратных метров стоят 3,1-3,6 млн рублей.

         ·        ЖК «Тандем», «СЗ Амаранд», поселок имени Свердлова. Сдача – третий квартал 2022-го года. Студии 26-33 квадратных метра – 3,1-3,5 млн рублей.

         ·        ЖК Pixel, «Петроресурс-СП-б», Коммунар. Сдача 2024 год, перенос сроков. 2,8 млн – студия 25 «квадратов», 3,9 млн рублей – «двушка» 41 квадратный метр.

         ·        ЖК «Верево-Сити», Невская Строительная Компания, Малое Верево. Сдача – 2 квартал 2022-го года. Студии площадью от 23 до 26 «квадратов» обойдутся в 3-3,5 млн рублей, «однушка» 35 «квадратов» стоит 3,4 млн рублей.