Минусы ДДУ и как их нивелировать

После введения в силу законопроекта «О долевом строительстве» застройщики стали обязаны возводить свои объекты согласно постулатам этого свода правил. Казалось бы – теперь покупатели квартир в строящихся домах стали надежно защищены от любого недобросовестного отношения со стороны застройщика. Увы, реалии оказались не так радужны – конечно, ДДУ защищает от ряда проблем, но полностью не способен их решить. Ниже читайте о подводных камнях в договорах долевого участия и хитростях девелоперов, с которыми могут столкнуться покупатели.

Расторжение ДДУ – из области фантастики!

В каждом ДДУ имеется пункт, где написано, что участник долевого строительства имеет право расторгнуть договор на любом этапе вплоть до подписания акта приема-передачи. Также там указывается, что покупатель должен оплатить неустойку за расторжение в размере 10% от стоимости квартиры. Далее составляется соглашение между сторонами, которое регистрируется в Росреестре.

Если подумать, это чистой воды вымогательство – такой пункт застройщики включают только ради того, чтобы покупатели «не разбежались» в случае возникновения проблем. Так как никто не захочет отдавать десятую часть стоимости всей квартиры, чтобы расторгнуть договор (кроме совсем уж критических ситуаций).

Чтобы не оказаться в ситуации, когда за расторжение с вас требуют деньги, заранее попросите девелопера убрать этот пункт из ДДУ – дело в том, что пункт не имеет большого отношения к Федеральному закону №214 и не является обязательным, а значит легко может быть устранен.

Регистрация договора: опасные игры

Довольно часто застройщик предлагает сначала оформить предварительный договор долевого участия, затем выдает вам свои платежные координаты и требует перевести деньги за квартиру, и лишь потом – вы подписать с ним основной ДДУ, который и отправится на регистрацию в Росреестр. Если вам такое предложили, лучше сразу бежать – застройщик поступает неблагонадежно. По закону вы сначала должны получить на руки зарегистрированный договор долевого участия, и лишь потом идти в банк и переводить деньги. Есть немало примеров, когда малоизвестный застройщик продавал квартиры по ПДДУ, а затем просто исчезал – вместе с деньгами, соответственно. На руках у обманутых покупателей не оставалось ничего, в том числе и зарегистрированного ДДУ (то есть, они даже не становились обманутыми дольщиками, а оставались жертвами обмана мошенников).

В случае, если приобретаете квартиру у крупного застройщика, но тот идет на некрасивый маневр, старайтесь пользоваться аккредитивом. А лучше – эскроу-счетом.

Сроки ввода в эксплуатацию

Еще одна ситуация, с которой сталкиваются не очень внимательные покупатели – слишком большая разница во времени между сдачей объекта и передачей ключей. Федеральный закон №214 регламентирует, что застройщик должен передать квартиру покупателям в течение шести месяцев после ввода в эксплуатацию. Однако же иногда в ДДУ можно увидеть такие цифры как 12 или даже 24 месяца. На первый взгляд, это кажется безумием, но таким образом застройщик пытается подстраховаться на случай, если не успеет уложиться в заявленные сроки. По-хорошему, от девелопера, который столь открыто пытается вас обмануть, надо сразу бежать (неизвестно, какие еще приемы он использует, чтобы выиграть время), но если альтернатив вы не видите, откажитесь подписывать такой договор – требуйте, чтобы количество месяцев было исправлено на шесть, как того требует закон.

Даже если вы готовы ждать, вряд ли вы согласитесь платить за обслуживание дома, пока там не живете – учтите, что коммунальные платежи могут начать начислять с момента ввода в эксплуатацию (так бывает не всегда, однако может случиться – все зависит от управляющей компании).

Отказ в оплате неустойки из-за непредвиденных обстоятельств

В пункте, где перечисляются чрезвычайные ситуации, которые могут позволить застройщику уйти от уплаты неустойки, должны быть только реальные ЧП – смерчи, наводнения, извержения вулканов в непосредственной близости от места застройки. Однако же некоторые девелоперы вписывают туда абсолютно невероятные вещи – например, несколько лет назад появились строительные компании, которые не выполнили свои обязанности по возведению ЖК из-за участия в подготовке к чемпионату мира по футболу. Самое интересное, что суд встал на их сторону – и все из-за того, что это было прописано в ДДУ.

Еще одна причина, по которой застройщик может отказаться выплачивать неустойку, либо же выпишет вам штраф на миллион рублей (или на стоимость квартиры) – для взыскания неустойки вы обратились к юридическому лицу (то есть, фактически, передали юрлицу право на требование взыскания в арбитражном суде). На самом деле, штрафовать вас девелопер не может – вы сами решаете, как распоряжаться своими правами – главное, чтобы при этом судья встал именно на вашу сторону (и чтобы правило о штрафных санкциях не было включено в договор между вами и застройщиком). Только в арбитраже вы сможете получить полную сумму неустойки – в обычном суде вам эту сумму урежут в несколько раз.

Отдельные договоры на отделку

Некоторые девелоперы указывают разные сроки завершения строительства, передачи ключей и отделки. Связано это с тем, что они хотят иметь дополнительное время на осуществление ремонтных работ. Не все дольщики правильно понимают документы, которые подписывают, поэтому в итоге оказываются недовольны сложившейся ситуацией.

Пример. Ввод жилого дома произошел своевременно, через шесть месяцев покупателя приглашают на приемку, и там он видит бетонные стены вместо обещанных ламината и флизелиновых обоев. Естественно, он начинает возмущаться – однако же, оказывается неправ. Порой застройщики передают отделку по договору дарения или по дополнительному соглашению – и в этом соглашении может быть указан совсем другой срок выполнения работ. Увы, в этой ситуации дольщику придется принять квартиру и ждать завершения ремонта (либо отказываться от подписания приема акта-передачи, требовать завершения отделки в установленные сроки и лишь потом забирать ключи). Однако в случае, если в установленный срок вы квартиру не примете, будет подписан односторонний акт, и вы не сможете получить неустойку, если имела место задержка ввода.

Чтобы иметь возможность разбираться с нерадивым девелопером через суд, старайтесь отказываться от «сертификатов на отделку», «дарственную» и прочих подарочных историй. Требуйте оформить отделку дополнительным договором к ДДУ – это наиболее правильный шаг в подобной ситуации.