Перепланировка квартиры: как узаконить в 2020 году?

Приобретая квартиру, редко кто остается на 100% доволен имеющейся планировкой – как правило, практически сразу возникают мысли о том, как можно эффективно преобразовать жилое пространство. Что уж говорить о людях, которым квадратные метры достались по наследству – сегодня понимание комфорта совсем иное, чем это было несколько десятков лет назад. Однако, сразу же ломать стены и возводить арки не стоит – чтобы не нарушить закон, необходимо предварительно разработать проект и согласовать его в соответствующих инстанциях.

Перепланировка квартиры. С чего начать?

Первое и самое важное, что необходимо сделать – это создать эскиз или проект перепланировки. Эскиз предполагает упрощенный вариант переустройства, а проект – более глобальный. Из явных плюсов эскиза – отсутствие необходимости юридического оформления. Однако, тут нужно понимать, что подходит он далеко не для всех работ. Как правило, эскиз используют для следующих видов изменений:

    ·     Закладка старых дверей;

    ·     Монтаж легких межкомнатных перегородок;

    ·     Установка перегородки в санузле.

Проект, в свою очередь, должен быть получен в организации, обладающей соответствующим допуском. Он необходим для:

     ·     Переноса функциональных зон из одного помещения в другое (к примеру, если вы хотите переместить ванную комнату или кухню);

     ·     Размещения кондиционера на фасадной стене;

     ·     Объединения балкона с комнатой;

     ·     Переноса входной двери;

     ·     Монтажа лестницы;

     ·     Замены слоев пола;

     ·     Переустройства инженерных коммуникаций (проект потребуется даже в том случае, если вы решили изменить местоположение розеток);

     ·     Вырубания арки в несущей стене и т.д.

Куда обратиться для согласования перепланировки?

Чтобы начать ремонтные работы, вы должны обратиться в органы местной администрации с заявлением. На его основании председатель администрации направит к вам комиссию для вынесения заключения. Важно! Процедура согласования может оказаться непростой и отнять немало времени, поэтому заняться этим вопросом лучше заблаговременно.

Также свои действия потребуется согласовывать с ЖЭКом, БТИ, МЧС, санитарно-эпидемиологической и газовой службами.

Комплекс работ по перепланировке квартиры

Алгоритм следующий:

    ·    Сбор данных об имеющемся помещении;

    ·    Разработка проекта в аккредитованной компании;

    ·    Согласование проекта с государственными инстанциями;

    ·    Получение разрешения на проведение работ;

    ·    Ремонт и последующая сдача объекта;

    ·    Составление нового технического плана, внесение редактур в кадастровый паспорт;

    ·    Внесение изменений в ЕГРН.

Изменения 2020 года

По сути, с 2019-го года в процессе согласования мало что изменилось. Есть всего два новых требования, и оба они упрощают жизнь гражданам:

·       Более не нужно предоставлять справку о принадлежности или непринадлежности объекта к историческим памятникам;

·       Не требуется предъявлять выписку ЕГРН.

Незаконная перепланировка: последствия

Согласно статистике, 9 из 10 перепланировок в Санкт-Петербурге осуществляются без согласования с властями и с нарушением норм Жилищного кодекса РФ. Информация о выполненном переустройстве попадает в органы после инспекционных проверок, однако чаще всего банально после жалоб соседей. По последним данным, к чиновникам ежегодно поступает около 2500 обращений. Итог – неприятности для владельца жилья. Причем, увы, неважно – снес он злосчастную стену самостоятельно, или это совершил предыдущий хозяин помещения.

Нарушителю придется заплатить штраф и подписать бумагу о необходимости оформления перепланировки в соответствии с требованиями закона. Но! Не все так просто. Если жалоба поступила от соседей, перепланировка ухудшила комфортность проживания других собственников, либо же конкретный вид переустройства просто не может быть согласован, придется вернуть квартиру в ее первоначальный вид. И это, конечно, будет стоить ничуть не меньше, чем предыдущие ремонтные работы. А в 2020-м году акцент и вовсе сместился на более строгие меры – несколько раз в Петербурге суд принимал решение не о штрафе, а о выселении жильцов и продаже квартиры с торгов.

Кроме того, с незаконной перепланировкой невозможно получить страховку на квартиру. И, если, не дай бог, случится пожар, или жилплощадь будет затоплена, провалится потолок, вы не сможете возместить ущерб. При продаже квартиры тоже возникнут проблемы – во-первых, ни один банк не согласится выдать ипотеку на жилье с самовольной перепланировкой, во-вторых, в ваших документах будет значиться совсем другая информация о жилье. Вряд ли покупатель захочет рисковать своими деньгами, приобретая «двушку», которая в паспорте значится как трёхкомнатная. Только оформив все по закону, вы сможете нормально продать свое жилье.

Перепланировка и ипотека

Если ваша квартира приобретена в ипотеку, необходимо обратиться к ипотечному договору – если в нем нет прямого указания на запрет внесения изменений в жилплощадь, то, скорее всего, разрешение на перепланировку вы без проблем получите от банка. Однако, если такой пункт имеется – увы, сначала придется расквитаться с долговыми обязательствами, а потом уже заниматься переустройством. В обязательном порядке нужно согласовать проект и в страховой компании.

Что делать, если перепланировка уже совершена?

Если имеет место самовольное переустройство, его следует узаконить до продажи жилья. Делать это придется через суд – увы, согласовать изменения, как говорится, «по-хорошему» уже не получится.

Тем не менее, судебная практика показывает, что все реально. Конечно, если изменения не нарушают законодательные нормы и не представляют угрозу для жизни и здоровья жильцов. Чтобы ваша жилплощадь больше не была «вне закона», потребуется собрать пакет необходимых документов и направить их в суд. Документация следующая:

·     Заключение СЭС, пожарное заключение;

·     Техпаспорт на квартиру;

·     Справка о состоянии несущих стен.

Если собственников в квартире несколько, соистцами должны являться они все. В противном случае ждать положительного решения не придется.

Что вам не согласуют никогда?

Есть определенный перечень изменений, которые полностью запрещены законом:

·      Снос и перестройка несущих стен;

·      Создание дополнительной нагрузки на несущие стены;

·      Демонтаж перекрытий между квартирами;

·      Перекрытие вентшахт;

·      Полная вырубка стены между балконом и комнатой, установка на балконе радиатора;

·      Захват общедомового пространства;

·      Размещение мокрой зоны над жилыми комнатами.

Есть, впрочем, и исключения – вполне можно установить ванную в комнате, если под вами не квартира, а коммерческое помещение. Кроме того, частичная ликвидация несущей стены возможна, если объект находится на последнем этаже.

Актуальные документы для перепланировки

·        Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, наследования);

·         Кадастровый паспорт;

·         Технический паспорт;

·         Эскиз/проект перепланировки;

·         Заявление в органы местного самоуправления.

Чуть позже к этому пакету документов нужно будет добавить:

·      Заключение СЭС;

·      Заключение пожарных служб;

·      Согласование из БТИ (а также, если потребуется, из других инстанций).

Только после этого вы наконец можете приступить к основным ремонтным работам. Помните! Даже небольшое отступление от согласованного проекта может привести к неприятным последствиям и просто обнулит всю проделанную работу. Придерживайтесь имеющегося плана – так вы точно будете действовать в рамках закона.