Права собственников, о которых полезно знать

Многие собственники квартир знают о своих правах меньше, чем должны. Это приводит к появлению имущественных споров, которых можно было бы избежать при обладании достаточным количеством информации. Рассказываем о частых заблуждениях владельцев недвижимости.

Квартира при разводе делится пополам?

Да, но только если речь идет о недвижимости, которая куплена в браке. Если квартира получена по дарственной, она принадлежит тому, кто ее получил в дар. Представим себе следующую ситуацию: мать с отцом подарили сыну квартиру на женитьбу. Через некоторое время пара решила развестись. Многие полагают, что квартиру придется делить с бывшей женой. Это не так – если в договоре дарственной указано только имя мужа, он не обязан оставлять часть квартиры супруге. Если за время брака у них появились дети, это другой вопрос – до совершеннолетия ребенка выписывать из квартиры нельзя. Кстати, то же самое касается и квартир, которые получены по наследству: претендовать на такую недвижимость могут только те, кто указан в наследственном договоре.

После развода бывшая супруга должна съехать из вашей квартиры. Основание для этого – завершение брака, подтвержденное документом о разводе. В случае же, когда квартиру вы именно купили, а брачного договора у вас нет, ситуация иная: объект недвижимости нужно будет делить. Впрочем, такое правило не распространяется на квартиры и другие объекты недвижимости, которые приобретены до свадьбы.

Основанием для таких требований является статья №35 Жилищного Кодекса РФ.

Можно ли вести бизнес в квартире?

Существует достаточно серьезно укрепившееся предубеждение, что, если недвижимость жилая, то и работать в ней нельзя. Что для коммерческих целей могут использоваться только помещения нежилого фонда. Это правило работает не всегда.

Действительно, если квартира относится к жилой недвижимости и не переведена в нежилой фонд, заниматься производством в ней не получится. Но закон допускает ведение некоторых видов деятельности, которые не нарушают права других жителей дома, отвечают нормам санитарно-гигиенической безопасности, противопожарным и экологическим требованиям. Нельзя заниматься деятельностью, которая предполагает переустройство жилого помещения, перенос мокрой зоны и так далее.

В квартире нельзя открыть ресторан или кафе, производить лакокрасочные материалы. Заниматься майнингом по закону тоже нельзя, равно как и устраивать богослужения. Вместе с тем, здесь спокойно можно работать программистом, заниматься юридической или бухгалтерской деятельностью, делать массаж, преподавать уроки иностранных языков, пения. Если соседям не нравится, что к вам то и дело приходят школьники с учебниками или курьеры, которые приносят и забирают документы, им придется с этим смириться: вы не нарушаете закон.

Есть кое-что, что вас сильно удивит. Прямо в квартире можно зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Условие – квартира должна принадлежать учредителю компании, либо ее генеральному директору.

Основанием для таких прав является все тот же Жилищный Кодекс РФ: если точнее, статья №17. Также регулирует вопросы ведения бизнеса в квартире статья №54 ГК РФ и Постановление №61 Пленума Высшего Арбитражного суда от 2013-го года.

Кто должен платить за протечку?

Принято считать, что если вас затопили соседи, то именно они должны оплачивать ваш ремонт. Все так, но только если они действительно виноваты в случившемся – например, вовремя не поменяли трубы или оставили включенным кран. Если же труба лопнула между этажами или и вовсе треснул радиатор, который установлен застройщиком пару лет назад, платить должны коммунальные службы (или сам девелопер, если дом еще находится на гарантии). Более того, с коммунальщиков вы можете истребовать не только деньги на устранение дефектов, полученных из-за протечки, но и за моральный ущерб. Соседи, которых вы изначально винили, могут присоединиться к вашему судебному иску.

Статьи №11 ЖК РФ и №№12, 15 и 1064 Гражданского Кодекса включают основную информацию о таких случаях.

Конфискация имущества за долги

Если у вас скопились задолженности по различным кредитам, по ипотеке и так далее, вас могут лишить недвижимости. Это действительно так, но и здесь есть нюансы: если это ваша единственная недвижимость, то изъять ее не смогут. Во всяком случае, таковы законодательные требования. Есть судебные прецеденты, когда должников все-таки лишали квартиры, но в этом случае им предоставлялось жилье в черте этого же населенного пункта, просто меньшее по площади. Впрочем, судебная система России не базируется на прецедентах, поэтому сильно переживать о том, что у вас отберут квартиру, не стоит: если она небольшая по площади и не находится в элитном жилом комплексе, то даже если вам светит банкротство, вы с вашей семьей сможете продолжать там жить. Будут негативные последствия, но они коснутся других аспектов: например, в течение определенного количества времени вы не сможете заниматься бизнесом и занимать руководящие должности в организациях. Но это уже совсем другая история, которая не связана с недвижимостью.

Исключение составляют ипотечные квартиры: если вы задолжали ипотеку по единственной квартире, ее все равно смогут забрать, так как она находится в залоге у банка. Однако вам должны будут вернуть причитающуюся вам сумму – ту, которую вы уже успели выплатить.

В качестве основания для перечисленных прав и требований обращаются к статьям №№ 50 и 78 закона об ипотеке и статьи №446 Гражданского процессуального кодекса России.

Выявление дефектов после приемки

После того, как акт приема-передачи подписан, в случае обнаружения дефектов ремонт ложится на собственника. На самом деле, все зависит от того, когда был обнаружен дефект. Если вы выяснили, что имеется завал стены, или есть другие недоделки, вы можете написать претензию девелоперу и после приемки, если еще не закончился гарантийный срок. Для некоторых видов дефектов этот срок составляет 3-5 лет, для прочих может достигать и 10 лет (к примеру, если речь идет о конструктивных характеристиках здания).

В случае, если вам не ответили на официальную претензию, можно подать исковое заявление в суд. Если дефект серьезный, а дом на гарантии, велика вероятность, что вы выйдете из суда победителем.

Более подробную информацию о гарантийных обязательствах застройщика в конкретном случае можно получить в договоре долевого участия, проектной декларации. Также обратитесь к Федеральному закону №214: он послужит вам подспорьем, если потребуется составлять иск.

Также виновными в дефектах в новом жилом комплексе могут оказаться коммунальные службы и управляющая компания. В этом случае вам нужно будет направить заявку для проведения проверки и устранения неполадок.