Презумпция добросовестности: новое слово на рынке недвижимости и попытка защитить покупателя

Рынок недвижимости в России долгое время жил в логике повышенных рисков для покупателя. Даже при тщательной проверке квартиры, участии банка и регистрации сделки в Росреестре собственник мог спустя годы лишиться жилья из-за ошибок прошлого. Именно на этом фоне всё чаще звучит термин «презумпция добросовестности» — как возможный новый подход к защите участников сделок с недвижимостью.

Что такое презумпция добросовестности

Презумпция добросовестности — это правовой принцип, согласно которому участник гражданского оборота считается добросовестным, пока не доказано обратное. В контексте недвижимости речь идёт прежде всего о покупателе: если он приобрёл объект за рыночную цену, проверил документы, действовал без умысла и не участвовал в мошеннических схемах, он должен быть защищён от утраты собственности.

Фактически это попытка закрепить на уровне закона простую логику: нельзя перекладывать ошибки государства, банков или предыдущих собственников на добросовестного покупателя, который выполнил все разумные проверки.

В чём суть нового предложения

Обсуждаемая инициатива направлена на то, чтобы ограничить практику изъятия недвижимости у добросовестных приобретателей. Сегодня суд может признать сделку недействительной даже спустя много лет, если выявляются нарушения в цепочке предыдущих сделок. При этом новый собственник формально теряет жильё, а компенсация либо отсутствует, либо превращается в долгий и не всегда успешный процесс взыскания.

Презумпция добросовестности предлагает изменить этот баланс. Если покупатель доказывает, что действовал разумно и честно, суд должен либо сохранить за ним право собственности, либо обеспечить реальную финансовую защиту.

Двусторонняя реституция: как это работает сейчас

Ключевым механизмом в подобных спорах сегодня является двусторонняя реституция. Это означает, что стороны недействительной сделки возвращаются в исходное положение: покупатель возвращает объект, продавец — деньги.

На практике этот механизм часто не работает. Продавец может быть банкротом, исчезнуть или не иметь средств для возврата денег. В итоге покупатель остаётся без квартиры и без компенсации. Именно эта ситуация и стала одной из главных причин обсуждения новой концепции презумпции добросовестности.

Особый случай — недвижимость в залоге у банка

Отдельного внимания заслуживают сделки с ипотекой. Если квартира находится в залоге у банка, а сделка признаётся недействительной, возникает сложный конфликт интересов между покупателем, банком и прежним собственником.

Сегодня в ряде случаев суды встают на сторону банка как залогодержателя, а покупатель оказывается в самой уязвимой позиции. При этом банк, как профессиональный участник рынка, проводил собственную проверку объекта перед выдачей кредита. В логике презумпции добросовестности именно это обстоятельство должно усиливать защиту покупателя, а не ослаблять её.

Обсуждаемая модель предполагает, что при участии банка риски должны перераспределяться более справедливо, а не ложиться исключительно на физическое лицо.

Что это меняет для вторичного рынка

Вторичный рынок — главный бенефициар возможных изменений. Именно здесь сосредоточено большинство судебных споров: наследственные квартиры, приватизация 1990-х годов, сложные семейные истории, цепочки перепродаж.

Презумпция добросовестности может стать инструментом стабилизации: снизить страх покупателей, сократить количество конфликтов и повысить доверие к рынку. Это особенно важно в условиях, когда государство заинтересовано в росте сделок и ипотечного кредитования.

Почему тема вызывает споры

Противники инициативы указывают на риск злоупотреблений: якобы под прикрытием добросовестности можно легализовать проблемные сделки. Сторонники же отмечают, что добросовестность — это не декларация, а категория, которая должна доказываться: рыночная цена, прозрачные расчёты, участие банка, отсутствие аффилированности с продавцом.

Речь идёт не об отмене ответственности, а о более справедливом распределении рисков между всеми участниками рынка.

Презумпция добросовестности — это попытка изменить философию рынка недвижимости: от логики «покупатель всегда виноват» к логике разумного баланса интересов. Пока это направление находится в стадии обсуждений и правоприменительной практики, но сам факт его появления говорит о зрелости рынка и признании системной проблемы.

Если инициатива будет закреплена законодательно, рынок вторичной недвижимости может стать менее конфликтным, а покупка жилья — менее рискованной. Для добросовестных приобретателей это действительно может стать новым словом и долгожданной формой защиты.