Продажа и покупка квартиры по доверенности

Как продать квартиру, если находишься за границей? А если удаленно нужно купить квартиру в новостройке или принять уже построенный объект? Для всех этих целей подойдет нотариальная доверенность. Она позволит не присутствовать на сделке лично. Главное – найти человека, которому можно доверять.

Какие возможности дает доверенность

Доверенность оформляется с целью передачи другому человеку права совершать от его имени определенные действия: список этих действий указывается в документе. У доверенности есть срок действия – он устанавливается собственником объекта.

Сделать доверенным лицом можно любого человека – это может быть как родственник, так и друг, знакомый, коллега или даже агент по недвижимости. Важный момент: для оформления доверенности нужен только собственник, документ оформляется без согласия поверенного. Однако последний может отказаться от своих новых обязанностей.

Разновидности доверенности

Есть несколько основных видов доверенности, которыми можно воспользоваться для совершения сделок с жильем:

·        Разовая. Она выдается, чтобы провести конкретную манипуляцию – например, заключить договор купли-продажи, подписать договор долевого участия, забрать из Росреестра документы, подписать акт приемки-передачи квартиры;

·        Специальная. Она выдается, чтобы совершать одно и то же действие в течение конкретного периода. Например, такой вариант доверенности актуален, когда нужно сдавать объект недвижимости в аренду;

·        Генеральная. Гендоверенность дает право совершать любые сделки с объектом недвижимости: продавать его, закладывать, сдавать в аренду. По общей доверенности можно даже подарить квартиру – это вполне реальная практика. В документе можно указать исключения – например, запретить поверенному оформление под залог квартиры кредита, передачу ее в дар и так далее.

Прекращение действия доверенности

Если в доверенности не указан срок действия, она считается действительной один календарный год. Однако не только срок давности может стать причиной для приостановки действия доверенности. Есть и другие причины: собственник объекта недвижимости может закрыть документ, а доверенное лицо – отказаться от доверенности. Кроме того, доверителя или поверенного могут признать недееспособными, один из них может стать банкротом (в этом случае выдача доверенности будет считаться незаконной, а уже выданные доверенности прекратят свое действие автоматически).

Для аннуляции доверенности доверитель должен связаться с тем же нотариусом, который оформлял документ. Также можно воспользоваться онлайн-сервисом ФНП.

Что нельзя делать по доверенности?

Казалось бы – генеральная доверенность позволяет буквально все. Но все же есть и исключения – например, доверенное лицо не имеет право продать квартиру себе. Также нельзя, чтобы один человек был доверенным лицом и продавца, и покупателя. Даже если подобная сделка будет зарегистрирована, в будущем ее могут аннулировать.

Чем рискуют стороны, покупая и продавая квартиру по доверенности?

Риски при купле-продаже жилья по доверенности есть, и они довольно большие. Для покупателя квартиры они кроются в следующем:

·        Квадратные метры приобретаются не у собственника, а у другого лица: вполне реально, что под личиной доверенного лица скрывается обычный мошенник, который завладел доверенностью незаконно (кроме того, доверенность могла прекратить свое действие, либо оказаться отозванной). Иногда случается так, что, несмотря на отзыв доверенности, сделку регистрируют, и покупатель успевает перевести деньги – в будущем договор признают недействительным, и право собственности прекратится, а вот вернуть деньги будет непросто.

·        Сделку могут признать недействительной, если собственник объекта недвижимости умер, или если его признали недееспособным (или если в процессе действия доверенности начался процесс признания доверителя банкротом).

Чтобы проверить доверенность, достаточно обратиться к сервису Федеральной нотариальной палаты: на сайте нужно ввести номер доверенности и дату заключения контракта – если документа в реестре нет, значит с ним что-то не в порядке.

Есть риски и для продавца: к примеру, доверенное лицо может занизить стоимость по договору, а в реальности продать квартиру дороже – и забрать разницу себе. Также, если речь идет о генеральной доверенности без исключений и ограничений, пока вы отсутствуете, поверенный может подарить кому-то квартиру, заложить ее и так далее.

Чтобы избежать подобных проблем, мы рекомендуем внимательно отнестись к процессу составления доверенности и прописать там ровно те действия, которые необходимо выполнить. Дополнительно можно указать диапазон цены, по которой можно продать объект недвижимости, и способ передачи средств за квартиру (наличными через ячейку, через аккредитив, безналичным переводом). Если вы хотите полностью исключить риски, можно указать, что доверенное лицо не имеет права получать деньги после продажи, и они должны поступить непосредственно к вам на счет.

Покупка квартиры в новостройке по доверенности

Такая сделка возможна – право на это закреплено в статье 182 ГК РФ. На покупку квартиры в строящемся доме может быть получена как специальная, так и генеральная доверенность. Как правило, это именно второй вариант – так как в процессе покупки необходимо выполнить несколько разных манипуляций: выбрать подходящую квартиру, совершить бронирование, подписать договор долевого участия, зарегистрировать его в Росреестре, внести средства на эскроу-счет. А если речь идет о квартире, которая вот-вот будет введена в эксплуатацию, еще и подписать акт приема-передачи, оформить право собственности на квартиру и т.д.

Продажа квартиры по доверенности

Это, пожалуй, самый частая причина, по которой оформляют доверенность. Чтобы продать квартиру через доверенность, необходимо учесть следующее: если объект недвижимости является совместно нажитым имуществом (то есть, был приобретен в браке), перед оформлением доверенности нужно получить от супруга/супруги официальное согласие на продажу (его также нужно заверять у нотариуса). В договоре купли-продажи обязательно указывается, что сделка совершается с участием доверенного лица – в остальном всё осуществляется в том же порядке, как и при совершении стандартной сделки.

Доверенность на агента недвижимости: безопасно ли?

Если у вас нет друга или родственника, который готов выступить доверенным лицом, вы можете обратиться в агентство недвижимости. Главное, выбрать крупного и надежного игрока – с сотрудниками агентства заключается агентский договор, договор поручения, и отдельно оформляется доверенность. Можно наделить агентскую контору любым комплектом полномочий: в зависимости от этого сотрудники компании смогут купить или продать от вашего имени объект недвижимости.

Чтобы обезопасить себя, рекомендуется не давать агентам права на получение денег с продажи квартиры. Тем более сегодня, когда есть столько возможностей для безналичных переводов.