Продажа наследственной недвижимости: что нужно знать?

Оформление наследства

Первое, что необходимо сделать официальному наследнику – вступить в свои официальные права. Это происходит следующим образом – родственники умершего подают заявление на получение наследства, после чего нотариус открывает наследственное дело. В случае, если вам неизвестно о наличии наследства, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты (там имеется специальная база – Реестр наследственных дел). Чтобы выяснить, оставил ли человек наследство, достаточно ввести его ФИО, дату рождения и смерти.

Если дело открыто, следует обратиться к открывшему его нотариусу, если нет – в нотариальную контору по месту регистрации наследодателя.

Есть два метода вступления в права – по завещанию и по закону. Первый вариант возможен, если умерший оставил завещание, второй используется во всех остальных случаях. Когда речь идет о наследовании по закону, имущество в равных долях разделяется между ближайшими родственниками (супругами, детьми, родителями). Если таковых нет, наследство переходит к внукам и внучкам, далее – к родственникам второй, третьей очередей (сестры, братья, дяди и тети).

Важный момент! Завещание, если оно грамотно составлено, оспорить практически невозможно. Однако, когда есть подозрение, что документ оформлен незаконно или содержит фактические ошибки, попытаться можно.

Какие документы потребуются?

В обязательном порядке нотариусу предоставляют:

·         Свидетельство о смерти;

·         Документы, которые подтверждают наличие родства (ими могут являться как свидетельство о браке, так и свидетельство о рождении, усыновлении);

·         Документацию, в которой обозначено последнее место проживания наследодателя.

Для вступления в наследство дается шесть месяцев. Этот срок может быть увеличен, если наследник имел весомые причины, не позволившие ему подать заявление своевременно (к примеру, болезнь, работа за границей, тюремное заключение, служба в армии). Если имело место сокрытие наследников, вопрос с делением имущества придется решать в судебном порядке. Тут необходимо понимать, что доказать свою неосведомленность наследнику будет непросто, однако практика показывает, что иногда суд идет навстречу не успевшим вовремя подать заявление наследникам, даже если у них нет уважительной причины.

Оплата госпошлины

В обязательном порядке наследники выплачивают государственную пошлину – если речь идет о наследниках первой очереди, они должны заплатить 0,3% от стоимости недвижимости (но не более 100 тысяч рублей), если о наследниках второй очереди – 0,6% (но не более миллиона рублей). Чтобы определить размер выплаты государству, нужно осуществить оценку квартиры – сделать это может Бюро технической инвентаризации, либо специальная организация, обладающая соответствующими полномочиями.

Краткий алгоритм вступления в права

Если описать весь процесс вкратце, то он будет представлен такими стадиями:

·         Подтверждение факта смерти наследодателя;

·         Получение свидетельства о смерти;

·         Открытие завещания/наследства;

·         Подача заявлений потенциальными наследниками;

·         Ожидание окончания срока вступления в наследство (шесть месяцев с даты смерти);

·         Оформление свидетельства о принятии наследства;

·         Регистрация права собственности на недвижимое имущества.

Только по завершении всех этих процедур возможна продажа квартиры.

Сроки продажи

Основная путаница у собственников возникает именно со сроками: некоторые считают, что продавать можно через полгода после даты регистрации собственности в Росреестре, другие, что спустя три года после смерти предыдущего владельца. Каковы же официальные требования?

Собственником недвижимости наследник становится сразу после смерти предыдущего владельца квадратных метров. В течение первого полугода он может жить в квартире, обязуется оплачивать коммунальные расходы. Именно в течение этого периода он должен подать заявку о вступлении в наследство и зарегистрировать собственность, сделать выписку из ЕГРН. Однако право продажи наступает по истечении шести месяцев с момента смерти наследодателя. И только в том случае, если квартира не была приобретена прошлым собственником в ипотеку – в такой ситуации человек наследует и имущество, и все обременения, связанные с ним. Чтобы продать подобное жилье, потребуется сначала погасить кредит, либо получить согласие банка.

Налоги и сборы

Продажа квартиры сопряжена с тратами. Прежде всего, вам потребуется выплатить стоимость агентского сопровождения (как правило, оно составляет порядка трех процентов). Заниматься продажей унаследованной квартиры самостоятельно не рекомендуется, если вы не обладаете соответствующим опытом. Также потребуется оплатить аренду банковской ячейки или аккредитив, а также обращение к нотариусу (если таковое потребуется) – как правило, эти траты делятся напополам с покупателем.

Что же касается налогов, то, если квартира была получена до начала 2016-го года, то по прошествии трех лет вы можете продать ее без уплаты НДФЛ. К тому же, согласно новому законопроекту, если данная недвижимость ваша единственная и находится в собственности более трех лет, вы также можете не платить подоходный налог. Во всех остальных случаев вам придется ждать пять лет после принятия наследства, либо выплачивать 13% с суммы, превышающей один миллион рублей. Если в течение этого же налогового периода вы приобретете другое жилье, то сможете воспользоваться налоговым вычетом.

Важно! Три года отсчитываются не с момента вступления в собственность, а с даты смерти наследодателя.

Подготовка документов

К сделке купли-продажи потребуется подготовить такие документы:

·         Паспорта участников;

·         Договор купли-продажи;

·         Согласие органов опеки (если среди собственников есть несовершеннолетние);

·         Выписку из ЕГРН;

·         Договор наследования;

·         Форму 9 (подтверждающую отсутствие зарегистрированных людей в квартире);

·         Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Согласие супруга(и) не требуется, так как квартира, полученная по наследству, не относится к совместно нажитому имуществу.

О чем следует помнить?

Если после оформления наследства по закону будет обнаружено завещание, сделку можно будет оспорить в суде. Более того, это будет реально сделать даже в том случае, если квартира уже продана. Поэтому покупка квартиры, унаследованной продавцом менее, чем три года назад, сопряжена с определенными рисками. Чтобы обезопасить себя, покупатель может попросить продавца предоставить отказы от вступления в наследство всех наследников первой очереди. Если он откажется собрать такие документы без видимых причин, это должно насторожить.