Расторжение ДДУ без веских оснований: реально или нет?

Для расторжения договора долевого участия у дольщика должны иметься серьезные причины – заморозка строительства, существенное изменение проекта, отставание от графика работ. В некоторых случаях суд встает на сторону дольщика, если у того меняются жизненные обстоятельства, и позволяет ему расторгнуть договор, а застройщика обязует вернуть уже выплаченные средства. Но, будем честны, такое происходит крайне редко – если стройка идет по графику, покупатель должен либо продать квартиру по переуступке, либо дождаться окончания строительства и заниматься реализацией после вступления в собственность.

Из судебной практики

Недавно в одном из российских судов произошла интересная ситуация. В него обратился девелопер, один из дольщиков которого перестал совершать выплаты по рассрочке за квартиру. Покупатель заявил, что договор уже расторгнут им в одностороннем порядке в связи с существенно изменившимися внешними обстоятельствами, и потребовал вернуть свои деньги.

Покупатель посчитал, что изменившаяся экономическая и геополитическая ситуация – коронавирус, мобилизация, повышение ставки центрального банка, чрезмерная инфляция и растущая безработица – серьезно ухудшили его финансовое состояние и изменили ситуацию на рынке. И что все вместе это носит чрезвычайный и непреодолимый характер, и он, в соответствии с законами РФ, может рассчитывать на расторжение договора долевого участия.

Выплачивать рассрочку покупатель прекратил за несколько месяцев до судебного процесса, считая, что расторг ДДУ в одностороннем порядке. Но, как вы можете догадаться, суд отказал дольщику в официальном расторжении договора, равно как и в возврате денежных средств. Суд посчитал, что вины девелопера в пандемии и мобилизации нет, и что он все свои обязательства перед покупателем выполнял своевременно и в полном объеме – строил жилой комплекс по графику, предоставлял все предусмотренные договором услуги.

Суд в своем решении руководствовался ГК РФ, ст. 310, п. 1, ст. 450.1 ГК РФ. В этих статьях указано, что одностороннее расторжение ДДУ возможно, если это не противоречит другим законодательным актам. Статья 7.1 самого ДДУ предусматривала возможность его расторжения без наличия вины застройщика только по обоюдному соглашению сторон. Что касается ФЗ №214, то он наделяет дольщика правом расторгнуть договор только при условии, что девелопер нарушает ДДУ – затягивает сроки, меняет проект и т.д. В суде дольщик настаивал на положениях закона о правах потребителя, но суд отметил, что долевые отношения не равны отношениям покупатель-продавец.

Соответственно, ухудшение финансового состояния покупателя – это исключительно его риски. К тому же, он всегда имел возможность продать свой лот, но просто не стал этого делать и прекратил совершать выплаты по рассрочке, которые были предусмотрены договором.

Как итог – договор действует и сейчас, а с дольщика судом взыскана задолженность.

Эскроу как инструмент защиты интересов дольщика

Судебные инстанции считают, что заключение договора долевого участия – риск для дольщика, и он идет на него сознательно. Поэтому покупатель должен тщательно оценивать свои финансовые возможности перед подписанием договора.

Но есть ли инструменты, которые защищают дольщика в случае реальных проблем со строительством? Конечно. Прежде всего, это эскроу-счета – бронирование денег дольщика на замороженном банковском счету до ввода объекта в эксплуатацию.

Справка: На рынке первичной недвижимости эскроу-счета используются для безопасной и эффективной обработки средств при покупке квартиры или апартамента. Покупатель вносит деньги на эскроу-счет, который контролируется третьей стороной – банком. Деньги хранятся на счете до того момента, пока все условия сделки не будут выполнены – до сдачи жилого комплекса. Только после ввода объекта они перечисляются продавцу. Это обеспечивает защиту и уверенность обеих сторон в сделке. Что примечательно: как правило, именно тот банк, где хранятся средства дольщиков, предоставляет застройщику кредитную линию на строительство. И чем больше сделок по объекту проходит, тем выгоднее это для девелопера – банк снижает ему процент по кредиту.

Важно: эскроу не предусматривает возможности возврата средств дольщику в любой момент. Нельзя взять и расторгнуть сделку в одностороннем порядке, просто направив застройщику заявление и перестав платить.

Федеральный закон №214, по которому работают современные девелоперы, просто не предусматривает такого расторжения. Как мы писали выше, оно допускается либо по согласию сторон (на что застройщики соглашаются крайне редко), либо если застройщик действительно виновен в ухудшении условий: например, если он изменил этажность здания, сильно сократил количество квадратных метров в квартире, задержал объект более чем на год. Если девелопер выполняет свои обязательства, он защищен законом от аннуляции сделок. Так что, если вы планируете расторгнуть договор, помните – вам вряд ли это удастся.

Почему суды отказывают дольщикам?

Позиция судопроизводственных организаций ясна – если иски подобного плана удовлетворять, то обрушится вся строительная отрасль. У застройщиков по каждому проекту запланировано финансирование. И если он начнет возвращать средства покупателям при отсутствии своей вины, то стройка просто остановится, и остальные участники долевого строительства не получат свои квартиры.

Какие причины нужны для расторжения?

Для расторжения ДДУ в соответствии с требованиями Федерального закона №214 необходимо доказать виновное поведение застройщика. То есть, нарушенные сроки передачи или существенные недостатки в квартире, тоже придется доказывать документально.

Потребуются очень убедительные доказательства – договоры долевого участия и проектные декларации, в которых прописаны сроки, заключение экспертизы, которая свидетельствует о глобальном отставании от графика работ или заморозке строительства, документы, подтверждающие личность, квитанции об оплате ДДУ. И, желательно, чтобы такой иск подавал не один дольщик, а сразу группа покупателей – это повысит шансы на расторжение.

Переуступка как способ избежать расторжения

Если у вас изменились финансовые обстоятельства, обратите внимание на такой инструмент как договор цессии. Заблаговременно обговорите переуступку прав с девелопером и обратитесь в агентство недвижимости (либо самостоятельно разместите объявление о продаже вашей строящейся квартиры). Некоторые застройщики берут за переоформление комиссию, но она явно окажется ниже, чем неустойка за просроченные платежи по рассрочке. К тому же многие современные застройщики не просто позволяют переуступать жилье, но самостоятельно занимаются реализацией переуступок. Иногда это помогает им дополнительно заработать.

Подводя итог, можно сказать следующее: расторжение договора ДДУ без серьезных оснований – не самая лучшая затея. Гораздо лучше продать объект по переуступке, либо, если это запрещено договором долевого участия, взять дополнительный кредит по погашению рассрочки, а после сдачи дома продать квартиру.