Сделки с недвижимостью между родственниками

Сделки с недвижимостью между родственниками – ситуация довольно распространенная. В целом, они проводятся по общим правилам, но часто бывают фиктивными, из-за чего попадают под пристальное внимание государства – в частности, налоговых служб. Кроме того, существуют и ограничения, юридические особенности и правила проведения таких сделок.

Кто является близким родственником согласно закону?

К близким родственникам относятся родители, дети, супруги, бабушки и дедушки, внуки, братья, сестры. Что касается более дальнего родства, то сделки между такими родственными осуществляются в стандартном режиме. В нашей же статье речь пойдет об особенностях сделок между гражданами с близким родством.

Некоторые категории родственников относятся к взаимозависимым – прежде всего, это родители/опекуны и дети, супруги и попечители с подопечными. В их отношении имеется самое большое количество ограничений.

Налоговые хитрости

Чаще всего сделки между родными оказываются фиктивными. Цель проста – получение налогового вычета или снижение налога на проданную недвижимость: например, квартиру нарочно могут «продать» родственнику по более низкой цене в договоре (впрочем, занижение стоимости – частая практика и среди сделок, которые проводятся без участия родственников).

Между родственниками занижение стоимости происходит чаще, потому что участники сделки уверены в друг друге и не переживают, что в будущем один из участников «признается» налоговой, что стоимость по договору была занижена. Мы рекомендуем не прибегать к такой процедуре: если налоговая выяснит правду, то придется заплатить не только неуплаченный налог, но и штраф. Если вы хотите продать квартиру, к примеру, брату, за определенную сумму, стоит дождаться срока владения жильем в три года и уже после этого приступать к оформлению.

Еще одна причина, почему налоговая «не любит» сделки между родственниками, состоит в следующем: покупатель может воспользоваться налоговым вычетом и получить 260 тысяч от стоимости недвижимости и до 390 тысяч за ипотеку (если квартира приобреталась с привлечением займа). Но ведь близкие родственники взаимозависимы и не могут получать вычет при покупке друг у друга квартиры, скажете вы… И будете правы, но не до конца. Допустим, брат продал квартиру своей сестре, которая – его взаимозависимый родственник. Он действительно не может получить вычет. А вот его жена, если квартира куплена в браке – может. Если сделка была фиктивной, то она получит от государства 260 тысяч рублей. Именно поэтому – чтобы государству не пришлось платить деньги просто так – налоговая тщательно проверяет такого рода сделки.

Особенности приобретения квартиры у родственника с привлечением ипотечного займа

Если вы хотите приобрести квартиру у родственника в ипотеку, ему потребуется предоставить документ, который удостоверит наличие у него места для проживания. Это может быть выписка из Росреестра, свидетельство о собственности другого объекта недвижимости или просто сведения о прописке в другой квартире. Эта необходимость обусловлена рисками, которые несет банк: именно банковское учреждение требует данные документы, чтобы минимизировать возможность мошенничества.

Сделки с родственниками, которые не достигли 18 лет

Согласно требованиям Гражданского кодекса сделки между родственниками-детьми на возмездной основе запрещены. В связи с этим сделки между невзаимозависимыми родственниками, где применяется материнский капитал, часто признаются недействительными.

Распространенная ситуация – когда бабушка продает долю квартиры, а вторым собственником квартиры является ребенок. Иногда органы опеки запрещают такие сделки, даже если сделка направлена на улучшение жилищных условий. В последние годы опека относится к подобным сделкам более лояльно, но все еще настороженно.

Проблема в том, что часто покупка совершается для того, чтобы «обналичить» материнский капитал и потратить деньги на иные нужды, а в реальности жилищные условия несовершеннолетнего остаются прежними.

Сделки между супругами: особенности

Если квартира куплена в браке, то муж или жена не смогут ее продать без согласия второго, так как (хоть это и не указано в праве собственности) квартира является их общей собственностью согласно нормам закона.

Из-за этого случаются неприятные ситуации. К примеру, у одного из супругов скапливается долг в банке, и он принимает решение переписать квартиру на супругу. Если в течение трех лет после этого он подает на банкротство, то сделку могут признать фиктивной, а квартиру – изъять. Бывают случаи, когда суд встает на сторону супругов: например, если между супругами заключен брачный договор, и сделка проходит по всем правилам, а у жены достаточный доход для приобретения квартиры.

Как показывает практика, дарение или фиктивная продажа – очень популярная процедура для сокрытия недвижимости. Порой супруги даже фиктивно разводятся, чтобы спасти квартиру или иной объект. Если же квартира в предбанкротный период была продана не родственнику, не супруге/супругу, а стороннему лицу и по рыночной цене, и выплачен налог, то оспорить сделку вряд ли удастся.

Передача квартиры родственнику под кредит

Иногда, чтобы человек мог взять ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости или на открытие бизнеса, один из родственников переписывает на него жилье (либо путем дарения, либо с помощью фиктивной продажи). Здесь бывают разные ситуации: первоначальный владелец может и вовсе лишится жилья, если одаряемый прогорит на своем бизнесе или и вовсе перепродаст жилье. Доказать, что в планах такого не было, и вы переписали квартиру на время и по доброте душевной, будет непросто.

Как раз сейчас в Петербурге рассматривается похожее дело. Мать с тремя детьми проживала в квартире, которая принадлежала ее матери. Собственница решила переписать жилье на бывшего мужа дочери, чтобы тот взял под залог объекта недвижимости кредит и занялся бизнесом. Бизнес не пошел, кредит не выплачивался. Как итог, уже несколько месяцев коллекторы пытаются выселить из квартиры мать с тремя детьми, которая там прописана и не имеет другого жилья.

Из рук в руки: неприглядное прошлое и большие риски

Иногда передача квартиры из одних рук в другие внутри семьи говорит о том, что с квартирой не все чисто. Покупать такой объект недвижимости нужно с большой осторожностью. Всегда следует проверять всех зарегистрированных в квартире лиц (не только за последний период, но и ранее). Недавно в интернете обсуждалась история. Квартиру покупал пожилой мужчина, незадолго до этого ему подарила эту квартиру дочь. В период сделки не выдавалась расширенная справка о зарегистрированных, и на первый взгляд все выглядело чисто. Но в итоге выяснилось, что ранее в квартире был зарегистрирован муж дочери, который уже несколько лет отбывал наказание в тюрьме. Вполне реальная ситуация, что через несколько лет человек выйдет из заключения и постучится в дверь: он будет иметь право на проживание в квартире, и выселить его будет очень непросто.