Сервитут: что это? Объясняем доступно

Слово «сервитут» знакомо не каждому, однако знание этого понятие может быть полезно, если у вас есть коттедж или таунхаус с собственным участком. Сервитут – это право на ограниченное пользование чужой собственностью, чаще всего – участком. Если вы планируете приобрести недвижимость с придомовым участком, внимательно прочитайте эту статью.

История сервитута

Термин «сервитут» имеет большую историю – как и многие понятия из сферы юриспруденции, он берет свое начало в римском праве. В то время сервитуты заключались для того, чтобы хранить плоды в соседском доме, брать тычины для винограда у соседей, плавать рядом с соседним участком, выпускать дым из сыроварни в сторону другого здания, расположенного поблизости, но принадлежащего иному человеку. В сервитутах регулировались различные моменты: высота забора и деревьев, количество этажей в здании. По сути, эта практика была очень удобной и гуманной – благодаря соглашениям сервитута соседи избегали разногласий и устанавливали правила, которые позволяли жить в комфорте и согласии.

Само слово сервитут происходит от латинского servitus, что дословно переводится как «подчиненное положение».

Современное понятие

Сегодня под сервитутом понимают примерно то же, что и прежде, а оформляют его, чтобы постороннее лицо могло пользоваться землей, принадлежащей собственнику. Чаще всего выдается на пользование землей – к примеру, у вас есть придомовой участок у многоквартирного дома, а рядом планирует открытие магазин, которому эта земля требуется, чтобы организовать комфортные пути подхода. Вы можете оформить сервитут, который позволит данной компании использовать территорию по своему усмотрению (как правило, виды возможной эксплуатации прописываются в договоре).

Сервитут является обременением, но запрещает передачу земель третьим лицам, продажу, сдачу в аренду и использование в качестве обеспечения, дарение.

В каких случаях требуется сервитут?

Наиболее частыми причинами оформления считаются:

           ·         Инженерные работы;

           ·         Использование водных или лесных ресурсов;

           ·         Строительство объектов инфраструктуры;

           ·         Обеспечение доступа к расположенному рядом объекту, участку;

           ·         Установка знаков дорожного движения, межевых знаков;

           ·         Прокладка инженерии и коммуникаций: канализации, водоснабжения;

           ·         Выпас с/х животных;

           ·         Ведение охоты, ловля рыбы, сбор грибов и ягод.

Кто может затребовать сервитут?

Потребовать оформить сервитут может как собственник, так и иные лица – долгосрочный пользователь земель, арендатор. Впрочем, далеко не всегда сервитут оформляется по согласию сторон – чаще всего требование о составлении такого документа выдвигает суд. Также потребовать сервитут могут представители местной администрации, муниципалитет.

Разновидности сервитута

Принято выделять два основных типа сервитута – частный и публичный. Официально термина «частный сервитут» не существует, как правило, такой вид документа просто называют сервитутом.

Под частным сервитутом понимают установление права использования территории соседей для личных нужд – например, когда требуется проложить коммуникации через соседний участок. Конечно, не всегда нужно оформлять такое соглашение, особенно если отношения с соседями хорошие, но порой приходится добиваться разрешения в судебном порядке. Важная деталь в таком соглашении – что вы не только сможете проложить коммуникации, но и в случае необходимости осуществите его ремонт.

Публичный сервитут несколько отличается – он устанавливается государством или муниципалитетом: нередки случаи, когда территория, принадлежащая человеку на законных основаниях, становится не совсем комфортной для пользования вследствие установления публичного сервитута – к примеру, на ней начинают пасти скот или превращают в дорогу для жителей поселка. Чтобы избежать подобного, следует обратить внимание на расположение участка, который вы приобретаете. Как правило, небольшой анализ помогает избежать трудностей в будущем. Когда речь идет об участке при таунхаусе, наложение сервитута – большая редкость. Но иногда сервитут все же устанавливается для проведения геодезических работ.

Как долго действует сервитут?

Сроки действия данного документа бывают различными – в некоторых случаях речь идет о временном сервитуте, который действует на время проведения конкретных работ и согласовывается со всеми участниками (возможно продление соглашения по обоюдному согласию), в некоторых – о бессрочном. Второй действует в течение всего времени нахождения земли в собственности – например, когда на участке прокладывается дорога.

Сколько стоит сервитут?

Стоимость соглашения варьируется от 0,1 до 3% от стоимости земельного участка, однако документ может быть оформлен и на безвозмездной основе (если на это согласится собственник). Если речь идет о частном сервитуте, подробности оговариваются отдельно – если же сервитут накладывает государство, оно редко предлагает денежную компенсацию.

Если в ходе наложения ущемляются права владельца, он может добиваться возмещения и компенсации за материальный и моральный ущерб – естественно, в судебном порядке.

Процесс оформления

Сервитут на землю устанавливают таким образом:

           ·         Лицо, заинтересованное в пользовании участком, обращается к владельцу с просьбой предоставить доступ;

           ·         Если стороны согласны на условия друг друга, то оформляется сервитут – если же находятся разногласия, и договориться никак не удается, заявитель обращается в суд: там ему потребуется доказать, что доступ к участку является насущной потребностью;

           ·         В случае, если суд встает на сторону истца, сервитут накладывается принудительно, договор регистрируется местным муниципалитетом;

           ·         Обременение заносится в Росреестр – это обязательное условие, так как сделка касается участка, то есть – объекта недвижимости.

Какие документы необходимы для оформления?

Чтобы получить сервитут, необходимо собрать пакет документации:

           ·         Заявку с требованием получить к участку доступ;

           ·         Уведомление собственника территории;

           ·         Основание для наложения сервитута, если разрешение на его установку было получено в суде;

           ·         Соглашение сторон или решение суда;

           ·         Паспорта физических лиц или учредительные документы, если сторонами выступают организации.

В большинстве случаев основанием для наложения сервитута становится соглашение сторон. В него необходимо внести данные паспортов и реквизиты сторон, причину наложения сервитута, основание для наложения, точные данные по участку, права и обязанности сторон, дату начала и дату окончания действия документа, информацию об оплате за пользование участком.

В заявку необходимо внести сведения об участке, о сторонах сделки, сроки действия документа, носит ли сделка безвозмездный характер, либо же собственник получает за пользование его землями средства.

Чтобы зарегистрировать обременение в Росреестре, потребуется предоставить в данную организацию заявление, паспорта участников, кадастровые данные, право собственности на участок, основание сервитут, чек об оплате госпошлины.

Продажа собственности с сервитутом

Однозначно, стоимость такого объекта недвижимости и земель будет гораздо ниже среднерыночной, однако продажа объекта не запрещена. Сделка проходит в стандартном режиме – заключается договор купли-продажи. Продавец расторгает соглашение о сервитуте, и такой документ сразу же заключает новый собственник. Договоры регистрируются одновременно.

Нужно понимать, что наличие сервитута часто мешает собственнику – например, когда через участок проходит тропинка, которой могут пользоваться все жители поселка. Через суд снять такой сервитут очень сложно, так как суд учитывает, прежде всего, интересы большинства.