Статус апартаментов скоро изменится: власти обещают подготовить проект к осени

Апартаменты существуют на рынке Петербурга уже больше десяти лет, однако правового статуса у них нет – в некоторых случаях они зарегистрированы как гостиницы, в некоторых – как офисы, а иногда и вовсе – в качестве многоуровневых паркингов с пристроенными помещениями. Владельцы «апартов» не могут регистрироваться в своем жилье, платят увеличенный налог, коммунальные услуги также рассчитываются как для коммерческих помещений. В то же время апартаменты зачастую являются стандартным жильем – особенно это касается несервисных объектов.

В последние годы вопрос о наделении апартаментов отдельным юридическим статусом стоял остро. Закон о признании ряда апарт-отелей жилыми домами планировали разработать еще в 2016-м году. Но решение не принято и сегодня. Как и прежде в апартаментах нельзя регистрироваться на постоянной основе, на них не распространяют свое действие нормы капитального ремонта, закон и тишине.

Последние новости

Вице-премьер Марат Хуснуллин выступил на «Открытом диалоге» и объявил, что осенью кабинет министров планирует разработать и внести в Государственную думу закон, который наконец-то расставит «точки над i» в данном вопросе. По мнению Марата Хуснуллина, из-за значительных различий в подходах к решению проблемы статуса апартаментов в разных городах трудно найти общий знаменатель. Из-за этого решение ситуации затянулось.

Валентина Матвиенко, которая тоже участвовала в «Открытом диалоге» и высказывалась касательно статуса апартаментов, считает, что застройщики иногда ведут себя нечестно, не объясняя покупателям, с какими те столкнутся ограничениями. Она подчеркнула, что это создает неопределенность для граждан, которые не могут использовать жилье без соответствующего законного статуса.

Марат Хуснуллин возразил, что проблема заключается не в действиях жуликов-строителей, а в самом законодательстве. Он объяснил, что появление апартаментов связано с жесткими нормами, которые касаются зонирования территорий, инсоляции, расстояния до школ и медицинских учреждений. Большинство ограничений применяются только в России, в то время как в других странах требования более гибкие. Хуснуллин указал, что в развитых странах наоборот стремятся увеличить расстояние до общественного транспорта и других объектов, чтобы промотивировать пешеходные прогулки и здоровый образ жизни. Впрочем, он отметил, что проблема передачи права установления градостроительных норм регионам уже решена.

 

Другая проблема связана с ограничениями использования земель в промышленных зонах, где разрешается строительство общежитий, но запрещено строить жилые дома, пояснил Хуснуллин. Он заключил, что все эти ограничения привели к появлению апартаментов и предложил политическое решение этой проблемы, призывая отказаться от жестких норм и стандартов, характерных для развивающихся стран. Он предложил упростить эту ситуацию, чтобы класса апартаментов как такового не существовало.

Валентина Матвиенко согласилась, что важно не игнорировать данную проблему и разрабатывать законодательные решения. Но она заявила, что необходимо придать апартаментам правовой статус, возможно, с более упрощенными правилами для мегаполисов и больших городов, чтобы каждый мог использовать такую недвижимость в качестве жилья.

Марат Хуснуллин обещал подготовить законопроект к осени, провести все необходимые консультации и представить его на обсуждение.

Почему люди покупают апартаменты

Апартаменты вместо квартир покупают по ряду причин:

·       Апартаменты, как правило, регистрируются как коммерческий объект. Это создает дополнительные преимущества для владельцев, возможность использования недвижимости в коммерческих целях – например, в «апартах» можно обустроить офис, открыть магазин, апартаменты могут выступить как помещение, где зарегистрирован индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

·       Стоит такая недвижимость дешевле. Зачастую при прочих равных стоимость квадратного метра ниже на 10-20%. Для тех, кому не нужна регистрация, и кто приобретает недвижимость под сдачу в аренду, это неплохой вариант – окупить вложения удастся быстрее (однако здесь нужно учитывать, что придется больше платить и налог, и коммунальные услуги окажутся выше).

·       Сервисные апартаменты дают владельцам больше возможностей с точки зрения инвестирования. В апарт-отелях обустраивают бассейны, тренажерные залы, парковки, работает охрана, предоставляются полноценные гостиничные услуги. Кроме того, для покупателей лотов в сервисных апарт-отелях предоставляются доходные программы, заселением занимаются управляющие компании. Они берут на себя все задачи, связанные с техническим обслуживанием объектов, и собственнику остается только получать доход на карту. Такой вариант сдачи в аренду гораздо удобнее и выгоднее, чем сдача обычных квартир, где вся ответственность лежит на владельце.

Все ли будут довольны, если апартаменты приравняют к жилью?

Однозначно, нет. Сервисные апартаменты по своей сути являются классическими гостиницами, где вместо номеров – студии с собственной кухней. Владельцам таких лотов нет никакой нужды, чтобы их недвижимость была приравнена к жилой.

Статус «квартира» для апартаментов желанен только для тех собственников, которые покупали свои квадратные метры в так называемых «псевдо-апартаментах»: такие проекты больше походят на жилые дома, но расположены на территориях с другим разрешенным видом строительства (например, под коммерческие или рекреационные объекты), либо просто не отвечают требованиям, которые предъявляются к стандартным жилым комплексам.

Зачастую девелоперы строят «апартаменты» вместо жилых корпусов по причине экономии. Ведь к апарт-отелям предъявляются менее строгие требования как с точки зрения звуко- и теплоизоляции, так и в плане оснащения домов социальными объектами, достаточным количеством лифтов и т.д. Перевести такое здание в формат жилой недвижимости без переустройства банально невозможно – чтобы дом превратился из МФК или апарт-отеля в жилой, его придется перестроить.

В связи с этим можно предположить, что перевода в жилой фонд не произойдет, однако в результате сессии кабмина осенью будет разработан законопроект, который выделит апартаменты в отдельный вид недвижимости, для которого будут созданы послабляющие требования. Скорее всего, будет разрешена постоянная регистрация, будут снижены налоговые ставки. И это отличные новости – этого будет вполне достаточно, чтобы как сдача в аренду, так и жизнь в «апартах» стала более комфортной.

Вероятнее всего, для сервисных апартаментов будет создана своя правовая база – ведь они, во многом, выступают именно коммерческим объектом. То есть, нацелены на получение собственником выгоды. Можно предположить, что для такой недвижимости налог останется на прежнем уровне. Другой вопрос, каким образом будет определяться, где сервисные апартаменты, а где – несервисные? Для оценки потребуется создать стандарт – на это у властей уйдет немало времени.

Поэтому, даже если апартаментам будет присвоен отдельный статус, пройдет еще, как минимум, несколько лет, прежде чем этот статус даст владельцам «апартов» реальные преимущества.