Опубликовано:
Пока идея возвращения к обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью через комитеты Госдумы не прошла. Но ее продолжают лоббировать: по данным Минюста, будет разработан новый закон о нотариате, расширяющий функции нотариусов.
Риэлторы поддерживают нотариальное удостоверение сделок и уверены, что даже если нотариусы откроют предусмотренные концепцией «единые окна», это лишь незначительно изменит работу риэлтора.
Забота о кошельке
В нижней палате парламента находятся поправки в действующие «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» 1993 года. Они предлагают вернуть обязательное нотариальное удостоверение купли-продажи, дарения, мены недвижимости.
Авторы поправок считают, что возможность заключения договоров в простой письменной форме нередко приводит к негативным последствиям, тогда как имеющаяся правоприменительная практика свидетельствует: нотариально удостоверенные сделки имеют, как правило, более высокую доказательную силу.
Мошенники, по данным регистрационной службы, пытаются провести сделки по поддельным документам как раз в простой письменной форме.
Риэлторы-практики придерживаются этой же точки зрения: нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обеспечивает больше безопасности, чем договор в простой письменной форме. Например, у нотариуса сохраняется копия договора купли-продажи.
Однако с такой постановкой вопроса не согласился Комитет Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, возглавляемый Павлом Крашенинниковым. В его заключении сказано, что обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью значительно увеличит издержки сторон, но при этом его нельзя рассматривать как некую абсолютную гарантию, исключающую возможность совершения недействительных сделок.
По заключению комитета, достаточно того, что закон не препятствует использованию нотариальной формы сделки по желанию сторон. Госдума рассмотрение поправок откладывает, но обычно рекомендации профильных комитетов достаточно для отклонения законопроекта.
Тем временем Минюст инициирует разработку нового законодательства взамен действующего, образца 1993 года. На данный момент законопроект «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации» пребывает в стадии разработки концепции. Обновленный ее вариант обнародован Минюстом в середине декабря 2009 года.
По идее, как пояснял глава Министерства юстиции, нотариусы должны будут не просто удостоверять сделку, а «предоставлять комплексную услугу», в том числе и сбор необходимых для сделки документов. Собственно законопроект должен быть разработан к середине 2011 года.
Президент Федеральной нотариальной палаты Мария Сазонова также считает необходимым расширение функции нотариусов и ссылается на европейский опыт: «Например, нотариус удостоверяет сделку купли-продажи квартиры. Он сам запрашивает необходимый пакет документов, подтверждающих право собственности на квартиру у продавца, проверяет, нет ли на нее обременения, проверяет наличие других собственников, пользователей, определяет, необходимо ли согласие второго супруга и органа опеки и попечительства. Собрав полный пакет документов, нотариус удостоверяет сделку, сам представляет ее на регистрацию и сам же выдает документы о праве собственности, убедившись в полном расчете сторон» (цитата по официальному сайту ФНП).
По информации Марии Сазоновой, обсуждается схема документооборота с Росреестром - чтобы нотариус мог подавать туда все документы в электронном виде с последующим применением электронно-цифровой подписи.
Как нововведения могут сказаться на работе риэлторов?
От концепции до закона, и тем более до его реализации, по российской практике, достаточно далеко, поэтому пока трудно судить, как это воплотится на деле, говорит президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко. «Но даже если предположить, что нотариусам будет предписано получать в Росреестре необходимые для сделки документы и они же будут сдавать весь пакет на регистрацию, это сократит работу риэлтору примерно на одну двадцатую. У риэлтора другие задачи: обеспечить продажу объекта по максимально возможной цене в кратчайший срок», - поясняет он.
Сбор документов для сделки – далеко не главная функция риэлтора, отмечает и Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». Риэлтор организует продажу объекта за хорошую цену, проводит переговоры с покупателем. Агент покупателя, в свою очередь, собирает информацию об объекте – как содержащуюся в Росреестре, так и из других источников.
«Риэлтор должен обеспечить проведение сделки в согласованных с клиентом финансовых и временных рамках. Для решения этой задачи риэлтору, кроме юридической, необходимы компетенции аналитика, инвестиционного консультанта, психолога и, главное, – продавца, то есть те, которыми не обладают нотариусы»,- считает Валерий Виноградов, президент ГК «Авентин», президент-элект АРСПб и ЛО.
Поэтому изменения могут означать, что нотариус будет обязательным (а не факультативным, как сейчас) партнером риэлтора, как это и происходит во многих странах мира. Безусловно, нерадивым агентам, ограничивающим свою деятельность функцией курьера по сбору документов, придётся уйти с рынка, полагает Валерий Виноградов.
Леонид Сандалов считает, что законопроект обязательно должен оставить гражданам выбор – платить нотариусу за сбор документов или обращаться за справками самому, а также, что стоимость обязательного нотариата должна быть ниже, чем сегодня.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость», тоже полагает, что для многих граждан 1,5% от суммы сделки в качестве оплаты услуг нотариуса – это достаточно дорого. При этом, отмечает он, обращение напрямую к нотариусу не гарантирует чистоту сделки - бывали случаи, когда нотариус оказывался нечистым на руку, удостоверял сделки по поддельному паспорту и пр.
Концепция законопроекта, планируя расширение функций нотариуса, обещает усилить государственный контроль над нотариальной деятельностью. Сегодняшнее положение дел не устраивает зачастую и саму нотариальную палату: лишить недобросовестного нотариуса права работать очень сложно.