Дачные перспективы

Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль»

 

Рынок загородной недвижимости встретил осень уменьшением предложения участков и увеличением предложения домов сезонного проживания. Можно сказать, что недорогие дачи в садоводствах стали самым ходовым товаром. Это заметно, прежде всего, в Кировском, Лужском, Волховском и Всеволожском районах Ленинградской области, где в основном расположены крупные садоводства. Рост предложения в садоводствах вполне объясним: на рынок поступают объекты от продавцов, которые по окончании дачного сезона решили расстаться со своими загородными владениями. И, как отмечают риэлторы, продавцы «свежих» объектов уже трезво оценивают ситуацию на рынке и просят за свой товар реальные на сегодняшний день суммы, адекватные в соотношении цены и качества.
В общих цифрах статистики это дает снижение средних показателей цен на загородную недвижимость. Но корректнее будет говорить о новом формате рынка: выставляются на продажу объекты, которые отвечают ожиданиям покупателей и не имеют накрутки в цене. Ведь до недавнего времени длилось затянувшееся противостояние в ожиданиях перемен: потенциальные покупатели ждали значительного снижения цен, а продавцы, наоборот, – возврата рынка недвижимости к тренду роста. Наконец, к сегодняшнему дню спрос и предложение постепенно приходят к согласию – пока только в сегменте дешевых загородных домов и участков.

 

В августе-сентябре вырос объем предложения домов в ценовом диапазоне от 500 до 1500 тыс. рублей и участков за 250–500 тыс. рублей. Это получило отклик в росте доли сделок именно в этих сегментах в общем объеме продаж.
Наибольшая доля всех сделок с домами в августе – 42% – пришлась на ценовой диапазон от 250 до 750 тыс. рублей. Сделки с домами стоимостью до 250 тыс. рублей составили 12%, от 750 до 1500 тыс. рублей – 15%, от 1500 до 2500 тыс. рублей – 8%, от 2500 до 7500 тыс. рублей – 19%, а более 7500 тыс. рублей – 4%.
Что касается сделок по продаже участков, то наибольшую долю – 31% – в августе здесь составили сделки в ценовом диапазоне от 125 до 500 тыс. рублей. Равные части – по 23% – составили сделки с участками стоимостью от 500 до 1250 тыс. рублей и от 1250 до 2500 тыс. рублей. Сделки с участками ценой менее 125 тыс. рублей составили 15%, а более 2500 тыс. рублей – 8%. Как видим, наибольшая рыночная активность за городом приходится сегодня на довольно дешевые объекты – это касается и домов, и земельных участков.

 

Начиная с конца августа, мы отмечаем активизацию потенциальных покупателей загородных объектов, которая проявляется в увеличении количества звонков по рекламе и просмотра объектов на интернет-сайтах. По нашему мнению, не стоит связывать эти изменения только с завершением летнего сезона отпусков, которые как раз и используются многими не только для пассивного отдыха, но и для решения житейских вопросов.
Очевидно, повышение интереса, пусть только потенциального, в большей степени отражает понимание многими покупателями выгоды от сложившейся на рынке новой ценовой ситуации и наличия широкого выбора вариантов. Сейчас у покупателей возникает дилемма: ждать будущего падения цен (а будет ли оно – неизвестно) или купить уже подешевевшие представленные на рынке объекты. Нужно учесть, что некоторые продавцы могут снять высококачественные объекты с продажи, не соглашаясь на дальнейшее понижение цены. А ведь интересных и недорогих объектов не так уж и много. Естественно, что в первую очередь покупаются варианты, оптимальные по соотношению цены и качества. И если покупатели не поторопятся, то придется выбирать из того, что осталось.

Федор Дьячков, исполнительный директор АН «Александр»

 

Сегодня на загородном рынке мы отмечаем некоторое увеличение количества просмотров: в сентябре оно выросло по сравнению с августом. Но пока это повышение потенциального интереса не приводит к росту числа открываемых сделок. Если на городском рынке уже на 10-15% увеличилось реальное количество сделок, то за городом этого не произошло. Загородный рынок все еще находится «на дне», в стабильно низком положении.
Такое положение дел меня не удивляет: если вспомнить прошлые годы и предыдущие кризисы, то можно отметить, что загородный рынок недвижимости всегда реагирует на экономические колебания с запозданием. У этого явления несколько причин. В целом, загородный рынок отличается большей инерционностью, большими сроками экспозиции объектов. Кроме того, играет роль тот факт, что загородные объекты являются, так сказать, «предметами второй необходимости», в отличие от квартир и комнат в городе. Поэтому в случае наступления экономических трудностей, как сейчас, именно от покупки загородного дома или дачи люди отказываются в первую очередь. По сравнению с докризисным периодом городской рынок в кризис упал примерно в 2,5 раза, а вот загородный – в 3-3,5 раза. Загород пострадал больше и пока что не демонстрирует признаков восстановления, если не считать упомянутого мной выше роста количества просмотров, то есть какого-то предварительного интереса. А если говорить о прогнозах, то, исходя из «закона отставания», можно ожидать подъема загородного рынка в целом весной 2010 года. Этот подъем должен воплотиться в виде увеличения количества сделок и даже, вероятно, некоторого роста цен.

 

Загородная недвижимость среднего ценового диапазона (дома от 3-3,5 до 12-15 млн рублей) сейчас представляет собой наиболее «провальный» сегмент рынка. В то же время другие сегменты уже сегодня проявляют больше признаков жизни и, соответственно, могут раньше прийти к полному возрождению. Этой осенью спрос за городом концентрируется преимущественно на объектах эконом-класса (земельные участки до 600-800 тыс. рублей и дома с участками до 3-3,5 млн рублей). Структура спроса несколько различается по районам: если в северном направлении больший интерес вызывают участки под строительство, то в южном - готовые недорогие дома.
Не исключено, что спрос в сегменте эконом-класса еще больше активизируется до конца текущего года. Конечно, нужно понимать, что множество объектов, которое мы объединяем под названием «эконом-класс», само по себе очень неоднородно и спрос на разные его подклассы организован по-разному. В эконом-класс входят как летние домики в садоводствах, которые могут стоить менее 600-700 тыс. рублей, так и очень добротные дома за 3,5 млн. Участки в садоводствах люди перестанут смотреть уже в середине октября. А вот на интерес к домам, которые находятся в деревнях и других населенных пунктах, имеют приличную транспортную доступность, сезонный фактор влияет гораздо меньше: в принципе, их покупают круглый год.

 

Также в последние недели обратило на себя наше внимание повышение интереса к элитным объектам, стоимость которых значительно упала. К примеру, в нашей практике есть дом, который изначально стоил 22 млн рублей, а теперь покупатель договорился на 16 млн. Это во всех отношениях качественный объект: двухэтажный коттедж во Всеволожском районе, с участком 16 соток, в красивом месте. Вообще, в элитном сегменте сейчас присутствуют объекты очень высокого качества по привлекательным ценам. Ощутимое падение стоимости и возможность получения скидок привлекают к ним состоятельных и расчетливых инвесторов, которые понимают, что покупать именно сейчас довольно выгодно.