Деревенские новости

Значимой тенденцией, которая активно развивается еще с начала кризиса, стало появление в достаточно большом количестве новых дачных некоммерческих партнерств (ДНП), в которых под вывеской «коттеджный поселок» начинают продавать участки. При этом продукт, реализуемый таким образом продавцами, бывает совершенно разного качества. Иногда для покупателя это вначале неочевидно, но когда он начинается досконально разбираться, что же на самом деле предлагается приобрести, оказывается, что недостатков масса, а гарантий нет никаких.
Так, в новых проектах ДНП очень часто не проведено межевание участков, нет кадастровых номеров. Кроме того, нередко покупателю обещают возможность подведения коммуникаций, однако на деле все оказывается не так. В настоящее время в категории ДНП единичны проекты, где есть полный пакет коммуникаций, включая газ. Основное предложение включает минимальный пакет – возможность подведения электроэнергии и наличие воды. Причем очень часто и за эти не в полной мере оказанные услуги приходится платить отдельные деньги.
Сейчас из общего количества поселков на рынке только участки (без обязательного подряда) предлагаются уже в более чем трети проектов. При этом порядка 16% – это предложение участков с разрешенным использованием под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), а остальные, то есть 84%, – это ДНП либо садоводческое товарищество.

Если подсчитать все проекты, которые вышли на стадию продажи в 2009 году (имеются в виду только те поселки, где предлагаются коттеджи или подряд на строительство дома), то их окажется всего лишь чуть более двадцати. По количеству домовладений это свыше 1000 домов. Несмотря на популярность панельно-каркасной технологии (24%), по количеству объектов лидирует все-таки газобетон (44%). Так, за указанное время на рынок вышли достаточно крупные проекты «Ропшинские пруды» (104 дома), «Петровское барокко» (177 домов), «Петергоф-Сити» (74 дома – 1 очередь), где предлагаются дома из этого материала.
Оценивая спрос и ценовую динамику, стоит отметить, что осенью произошел рост интереса к загородной недвижимости. Однако, в отличие от прошлых лет, когда в «сезон» людей интересовали различные предложения, в этом году продается далеко не все и не у всех. Объемы продаж, само собой, не сравнить с докризисными, но и качество предложения «хромает». Поэтому покупателей интересуют либо самые дешевые предложения, либо действительно качественные – от надежного девелопера, зарекомендовавшего себя на рынке, по адекватной цене, с коммуникациями и т.д.

В октябре-ноябре агенты по загородной недвижимости явно ощутили рост количества просмотров по рекламируемым объектам. И если в предыдущие два-три месяца активность потенциальных покупателей не только была меньше, но и была сосредоточена в основном в эконом-сегменте, то теперь на осмотры поехали состоятельные покупатели.
Хотя сделки с элитными объектами остаются единичными, участившиеся осмотры интересных коттеджей по ценам от 10 млн рублей позволяют делать некоторые выводы. Можно предположить, что поиск объекта ведут те, кто еще перед кризисом заинтересовался покупкой загородного дома в широко рекламировавшихся коттеджных поселках. К сожалению, начавшийся кризис и неадекватные действия некоторых начинающих загородных девелоперов не позволили многим созревшим для сделки покупателям приобрести обещанный дом мечты в одном из заявленных проектов. В результате обладатели уцелевших в кризис миллионов, продолжающие стремиться за город, теперь ищут готовые объекты на вторичном рынке, которых в листингах представлено довольно много.
Тем не менее, уже не первый месяц подряд в количественной структуре продаж загородных домов основную часть занимают сделки с объектами ценового диапазона 750–1 500 тыс. рублей. Таким ценовым характеристикам соответствуют дачи в среднеудаленных от Петербурга районах Ленинградской области или дома на участках ИЖС в дальних районах.

Для стимуляции активности покупателей квартир необходимо, помимо снижения и стабилизации цен, возрождение ипотеки на приемлемых условиях, ставшей важным фактором формирования рынка городской недвижимости. Напротив, покупатели загородной недвижимости и год-два назад не были избалованы кредитными возможностями, а госпрограммы покупки жилья для загорода очень ограниченно применимы. Поэтому для активизации покупателей загородной недвижимости оказалось достаточно снижения и стабилизации цен.
Кроме того, сегодня, как никогда ранее, широк выбор земельных участков и домов на любой вкус и кошелек. В числе прочего, на рынке предостаточно столь востребованных потребителями недорогих участков. И если осенью прошлого года у покупателя участка выбор был тем больше, чем большую сумму он предполагал потратить, то в этом году максимально обширное предложение участков находится в ценовом диапазоне 500–1 250 тыс. рублей.

В ближайшее время мы ожидаем роста количества сделок по загородным объектам. Активность просмотров отражает понимание многими покупателями выгоды от сложившейся на рынке новой ценовой ситуации и наличия широкого выбора вариантов. Дальнейшее существенное снижение цен маловероятно, а вот поторговаться по конкретному объекту имеет смысл.
Помимо благоприятной рыночной ситуации, в пользу покупки загородной недвижимости сегодня говорят прагматичные соображения о целесообразности такой сделки именно осенью-зимой. Совершив покупку сейчас, к началу дачного сезона можно завершить все бумажные формальности и стать полноправным собственником загородных владений. Не исключено, что традиционное для загородного рынка весеннее оживление интереса покупателей может привести к повороту ценового тренда вверх и к конкуренции за наиболее интересные объекты, которых, следует признать, в большом общем объем предложения не так уж и много. Так что, пока оптимисты и пессимисты дискутируют вокруг экономических прогнозов и ищут «дно», реалисты должны извлечь максимальную выгоду из сложившихся сегодня условий.