Эскроу-счета в частном домостроении: защита покупателя или лишние расходы?

Еще несколько лет назад строительство частного дома напоминало игру на доверии. Заказчик передавал подрядчику крупный аванс, тот начинал работы, а дальше все зависело от его добросовестности и финансовой устойчивости. Если строительная компания банкротилась, исчезала с деньгами или просто затягивала сроки, вернуть средства было крайне сложно. Именно поэтому государство решило распространить механизм эскроу-счетов, уже хорошо зарекомендовавший себя в строительстве многоквартирных домов, на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

С 1 марта 2025 года в России вступили в силу изменения законодательства, которые позволяют использовать эскроу-счета при строительстве частных домов по договору подряда. Для рынка ИЖС это стало одной из самых серьезных реформ за последние годы. Теперь заказчик получил возможность строить дом по значительно более защищенной схеме.

Как работает этот механизм?

Предположим, семья решила построить дом стоимостью 12 миллионов рублей. Вместо того чтобы переводить деньги строительной компании напрямую, заказчик открывает эскроу-счет в банке. На этот счет перечисляются собственные средства, а если оформляется ипотека на строительство, то и кредитные деньги банка.

Далее происходит следующая схема:

·     заключается договор строительного подряда;

·     деньги размещаются на эскроу-счете;

·     подрядчик начинает строительство за счет собственных или кредитных средств;

·     после завершения строительства и регистрации дома банк проверяет выполнение условий;

·     только после этого средства с эскроу-счета перечисляются подрядчику.

Если же подрядчик не выполнил обязательства, нарушил сроки или строительство вообще не началось, деньги остаются на счете и возвращаются заказчику. Именно в этом и заключается главный смысл новой системы.

Фактически банк становится независимым посредником между заказчиком и строительной компанией.

Главное преимущество очевидно — защита средств. Раньше риск полностью лежал на владельце будущего дома. Сегодня вероятность потерять деньги значительно ниже. Особенно это актуально для тех, кто строит дом впервые и плохо ориентируется на рынке подрядчиков.

Кроме того, использование эскроу позволяет банкам увереннее выдавать ипотеку на строительство индивидуального жилья. Финансовая организация понимает, что деньги не будут потрачены не по назначению, а останутся заблокированными до окончания строительства.

Однако назвать систему идеальной нельзя.

Главный минус — деньги подрядчик получает только после завершения строительства. Это означает, что компании необходимо где-то взять средства на материалы, зарплаты, технику и текущие расходы.

Крупные строительные организации способны использовать собственный капитал или банковское кредитование. А вот небольшим подрядчикам становится значительно сложнее. Многие из них просто не располагают достаточным объемом оборотных средств.

В результате часть компаний вынуждена брать кредиты на период строительства. Проценты по этим займам закладываются в стоимость дома.

Именно поэтому возникает вопрос: станет ли строительство дороже?

Большинство экспертов считает, что некоторое увеличение стоимости действительно возможно. Масштаб зависит от финансовой модели конкретной компании, но в среднем речь может идти о нескольких процентах от стоимости строительства. Для дома стоимостью 10–15 миллионов рублей это может означать дополнительные сотни тысяч рублей.

С другой стороны, многие покупатели готовы переплатить за безопасность сделки.

Особенно это касается регионов, где рынок ИЖС до сих пор во многом состоит из небольших подрядчиков, работающих без серьезных финансовых гарантий.

Повышение прозрачности рынка

Компании, которые раньше существовали исключительно за счет постоянного привлечения новых авансов, постепенно будут уходить с рынка. Останутся подрядчики, способные подтвердить свою финансовую устойчивость и выполнять обязательства независимо от поступления денег от новых клиентов.

Для добросовестных строительных организаций это даже плюс. Они получают дополнительное конкурентное преимущество и вызывают больше доверия у заказчиков.

Интересно, что распространенность новой схемы пока остается относительно невысокой.

Во-первых, механизм появился совсем недавно.

Во-вторых, далеко не все подрядчики готовы работать через эскроу.

В-третьих, многие заказчики пока просто не знают о такой возможности.

Наиболее активно новая модель развивается в крупных городах и регионах с высоким объемом индивидуального строительства — Московской области, Ленинградской области, Краснодарском крае, Татарстане и ряде других субъектов. Именно здесь банки быстрее выстраивают взаимодействие со строительными компаниями, а покупатели чаще используют ипотеку для строительства дома.

Для Ленинградской области тема особенно актуальна. Спрос на индивидуальное жилье здесь остается высоким, а рынок активно развивается благодаря программам льготной ипотеки и желанию многих семей переехать за город. Чем больше проектов реализуется с использованием банковского финансирования, тем выше вероятность дальнейшего распространения эскроу-счетов.

Конечно, полностью исключить риски новая система не сможет. Она не защищает от некачественного строительства, ошибок проектирования или споров по объему выполненных работ. Но главная проблема — потеря всех денег еще до окончания строительства — становится значительно менее вероятной.

Именно поэтому многие специалисты считают распространение эскроу-счетов на ИЖС одним из самых важных изменений последних лет. Рынок частного домостроения постепенно становится похожим на рынок новостроек, где финансовая безопасность покупателя давно перестала быть дополнительной опцией и превратилась в обязательный стандарт. Для заказчиков это означает больше уверенности, для банков — меньше рисков, а для подрядчиков — необходимость работать по более прозрачным и цивилизованным правилам.