Изменения в сельской ипотеке 2021

С 2021-го года воспользоваться сельской ипотекой по льготной ставке при покупке загородного жилья станет сложнее – в законопроект, регулирующий выдачу ипотечного займа на приобретение частного дома или квартиры в областном жилом комплексе, внесли изменения.

Новые требования

Постановление, подписанное премьер-министром Михаилом Мишустиным, включило в себя несколько новых требований как к приобретаемому жилью, так и к самим заемщикам:

·         После одобрения ипотечного займа и его предоставления банком человек, приобретающий объект недвижимости, должен в нем зарегистрироваться в течение шести месяцев. Соответственно, пропала возможность купить по низкой ставке жилье в строящихся объектах, а также в тех частных домах, которые не подходят для дальнейшей регистрации в них.

·         Под сельскую ипотеку теперь подходят квартиры в домах не выше пяти этажей – это касается и новостроек, и «вторички». Эта информация стала еще более неприятной для многих покупателей, которые не успели оформить кредит в прошлом году – сейчас в сельских агломерациях строится масса интересных жилых комплексов, значительно превышающих по высоте пять этажей.

По сути, это основные два правила, которые были добавлены в закон о сельской ипотеке. Однако, появились там пункты, и расширяющие возможности покупателей. Прежде всего, теперь можно взять в ипотеку дом, который находится на арендованной земле (ранее земля должна была быть в собственности у продавца). Также с нового года в правовом поле находятся и покупатели, желающие привлечь материнский капитал – ранее им тоже можно было воспользоваться, однако в законопроекте не было об этом информации, и некоторые банки отказывали заемщикам, ссылаясь на отсутствие соответствующего пункта в законе.

Неизменные требования

Прежними остались нормы, которые были определены в изначальной редакции проекта сельской ипотеки. Прежде всего, это такие правила:

·         Жилье должно находиться в сельской местности, являться пригодным для постоянного проживания.

·         К жилью должны быть подведены коммуникации и инженерия: канализация, отопление, вода, электричество (по возможности, газ).

·         Лимит суммы, которую заемщик получает, составляет 5 миллионов рублей для покупателей в Ленобласти и на Дальнем Востоке (с 1 января 2021-го года до пяти миллионов увеличился лимит для заемщиков в Ямало-Ненецком автономном округе). В других округах максимальная сумма займа составляет три миллиона рублей.

·         Для жилья в ЛО нет ограничений по населению в муниципальных образованиях (равно как и в Московской области), для остальных регионов население в муниципальном округе не должно превышать тридцати тысяч человек.

·         Максимальный срок, на который выдается займ – 25 лет, первоначальный взнос – от 10%, процент по ипотеке – от 0,1 до 3%.

Почему ипотеку берут на покупку готовых квартиры/дома?

После нововведений становится очевидно, что приобрести жилье в жилом комплексе на раннем этапе строительства просто не удастся, ведь теперь в нем необходимо зарегистрироваться в течение полугода. Однако и раньше покупатели не стремились покупать квартиры в стройке, отдавая предпочтение готовой жилплощади. Связано это с несколькими факторами.

При покупке в «стройке» велики риски того, что банк откажет – особенно, если застройщик малоизвестен. Кроме того, если речь идет о частном доме, чтобы воспользоваться займом, потребуется не только найти подходящий участок, но и сформировать проект, и найти подрядчика, имеющего соответствующую аккредитацию – это очень сложный процесс. Еще один момент – банк должен оценить стоимость дома перед выдачей ипотеки. Если дом не построен, сделать это трудно, и представители банковского учреждения оценят его по минимуму, чтобы в случае банкротства заемщика восполнить его долг путем продажи объекта.

Вообще, не совсем точная оценка стоимости – серьезная проблема при выдаче ипотеки в сегменте загородной недвижимости. Банки часто оценивают жилье ниже, чем оно стоит в действительности, поэтому в итоге заемщикам одобряют ипотеку на меньшую сумму, чем они рассчитывали. Разницу между стоимостью жилья и выданной банком суммой приходится восполнять из своих средств. Впрочем, понять можно и кредитные организации – оценить стоимость частного дома бывает непросто – нет четкой схемы ценообразования, объекты продаются порой по абсолютно необъяснимому ценнику.

Ранее было непросто найти объект недвижимости, который подходит под сельскую ипотеку – теперь этот процесс станет еще сложнее. При этом власти планируют, что после новых поправок объемы выдачи сельской ипотеки только увеличатся – объем средств, выделенных на субсидирование, вырос до 4 миллиардов рублей.

Жилые комплексы с сельской ипотекой

Сегодня под Санкт-Петербургом реализуется много малоэтажных комплексов, которые подходят под ипотечный займ с пониженной ставкой. С 2021-го года лучше рассматривать варианты уже введенных в эксплуатацию (либо готовящихся к сдаче в ближайшее время) МЖК высотой до пяти этажей – такую недвижимость банк точно одобрит (к тому же, финансовой структуре будет нетрудно оценить стоимость подобного жилья, поэтому можно рассчитывать на приемлемую сумму кредита). Среди объектов, подходящих под сельскую ипотеку, можно выделить:

·         ЖК «Шоколад», построен компанией НСК в поселке Аннино Ломоносовского района Ленобласти. Объект сдан, высота зданий – четыре этажа. В продаже есть студии и однокомнатные квартиры, цена «квадрата» от 76 тысяч рублей. Квартиры сдаются без отделки.

·         ЖК «Новая Дубровка», застройщик «Конти», сдан в первом квартале 2020-го года. Высота – 4 этажа. Квартиры передаются без отделки, стоимость квадратного метра от 88 тысяч рублей, в продаже имеются студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Местоположение – Всеволожский район, поселок Дубровка.

·         ЖК «Горки Парк», реализован девелопером «Красная стрела». Корпуса высотой от трех до четырех этаже сданы в третьем квартале 2020-го года, жилье передается покупателям с предчистовой или чистовой отделкой – на выбор. Стоимость метра варьируется от 102 до 137 тысяч рублей, в продаже есть варианты от одно- до четырехкомнатных квартир. Объект относится к комфорт-классу, располагается во Всеволожском районе ЛО, в поселке Кузьмолово.

·         ЖК «Ломоносовская усадьба», застройщик ООО «Ломоносовская усадьба», адрес застройки – деревня Верхние Венки, ул. Мельничная. Некоторые корпуса сданы, остальные ожидают сдачи во втором квартале 2021-го года. Комплекс высотой в два этажа, помещения без отделки. В продаже есть варианты от двух- до пятикомнатных квартир площадью от 104 до 152 квадратных метров (все таунхаусы двухэтажные, с мансардами, к ним прилегают участки от 2 до 4 соток). Цена варьируется от 4,6 до 7,4 млн рублей.

·         ЖК EcoCity от компании «Северный город». Объект построен в деревне Мистолово (Всеволожский район), высота от трех до четырех этажей, в продаже есть квартиры от «однушек» до «трешек», стоимость лотов от 4,7 до 10,3 млн рублей. Жилье передается с предчистовой отделкой.

Есть и другие объекты, которые подходят под сельскую ипотеку – при поиске таких вариантов необходимо ориентироваться на этажность (не более пяти этажей по новым требованиям) и уровень готовности (в идеале дом должен быть введен в эксплуатацию).