Коттеджные поселки: НОВЫЕ ОРИЕНТИРЫ

Спросом пользовались самые дешевые объекты, причем одним из основных пожеланий покупателей была 50%-я готовность поселка. Тем не менее, рынок пополнился новыми проектами и интересными предложениями, а осенью наступило некоторое оживление спроса.
 

«В 2009 году произошло значительное сокращение спроса, – рассказывает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». – Если в докризисные времена в успешных проектах реализовывалось по 5-7 участков в месяц и более, то теперь продать 1-2 участка в месяц – это очень и очень хорошо. О коттеджах и вовсе особо говорить не приходится: на первичном загородном рынке в 2009 году в элитном и бизнес-классах проходили единичные сделки. Ситуация с продажами в строящихся поселках классов «эконом» и средний немногим лучше: в проектах компаний с хорошей репутацией и наличием готовых домов продавалось порядка 1-2 коттеджей за три месяца, в редких случаях – в течение месяца. Однако такие продажи наблюдались далеко не у всех девелоперов».
Оценки по уровню падения спроса на рынке коттеджных поселков в нашем регионе различны. Некоторые эксперты указывают на снижение продаж в три-пять раз, кто-то говорит о большей глубине падения. Коснулась тенденция как сегмента поселков для постоянного проживания, так и проектов, предполагающих сезонное проживание. Например, еще в 2008 году многие российские граждане, причем не только петербуржцы, но и жители других регионов, задумывались о покупке загородной недвижимости в окрестностях Северной столицы. Людям представлялась альтернатива: трехкомнатная квартира в городской черте или собственный дом с участком за городом. Для многих, тем более жителей других регионов, последнее перевешивало, ведь традиционно для русского человека важно, чтобы был свой дом и своя земля. Однако в настоящее время рынок городского жилья, как более традиционный и надежный, лидирует с большим перевесом. Что касается рынка коттеджных поселков, то здесь, по данным «Петербургской Недвижимости», непроданными остаются порядка 60% домовладений. По свидетельству продавцов, в первой половине 2009 года рынок практически «стоял», покупатели ожидали снижения цен, принятие решения о покупке затягивалось, но, наконец, осенью было отмечено долгожданное небольшое оживление.
В наиболее выгодном положении оказались те компании, которые, помимо репутации на загородном рынке, имели в своем арсенале уже построенные дома по сравнительно низкой цене. По словам Владимира Гаврильчука, генерального директора корпорации «Адвекс. Недвижимость», в прошедшем году все большее число клиентов проявляло интерес исключительно к проектам, находящимся в высокой степени готовности (когда уже построена хотя бы половина поселка).
«Если судить по “Новой Ижоре”, то по сравнению с началом продаж (лето 2008 года), по данным на конец осени прошлого года, спрос упал процентов на 10–20, – говорит Олег Еремин, первый вице-президент компании «Балтрос». – Но у нас особый продукт – нам на руку играет уникальность проекта: по локации, цене и степени готовности. По остальным компаниям кризис ударил больнее. Сейчас покупателям интересны готовые дома со всеми документами на строение и землю, но по достаточной невысокой стоимости. Если это дом для постоянного проживания, то его стоимость должна соотноситься с ценой городской квартиры».

Несмотря на сложившуюся ситуацию со снижением спроса, объем рынка организованных коттеджных поселков за 2009 год практически не сократился. По данным «Петербургской Недвижимости» на конец декабря прошлого года, в продаже находились объекты в 170 коттеджных поселках.
«За 2009 год предложение загородных комплексов возросло на 35%, – рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. – Увеличение количества проектов связано с тем, что в условиях кризиса продажи падают, но поселки по-прежнему остаются на рынке, меняя только концепции и непосредственно объекты в предложении. При этом на рынке появляются новые загородные комплексы. С начала прошлого года на загородном рынке недвижимости начались продажи в 50 комплексах. Лидирующее место по количеству поселков, вышедших на рынок в 2009 году, занимает Всеволожский район (доля района в предложении новых проектов – 24%), затем следуют Выборгский (18%) и Приозерский (18%) районы. Менее активно, но по-прежнему продолжается освоение южных районов: Ломоносовского (8%) и Гатчинского (6%)». При этом, конечно, значительное количество компаний, планировавших выход своих проектов на 2009 год, перенесли сроки либо на 2-ой квартал 2010 года, либо вообще «заморозили» проект. Ряд компаний продают свои участки, изначально предназначенные под реализацию загородного проекта, на открытом рынке земельных участков.
Аналитики называют наиболее крупные проекты, вышедшие на рынок во время кризиса 2009 года. Это «Петергоф-Сити» (I очередь – 74 дома, всего свыше 300 домов), «Петровское барокко» (177 домовладений), «Тихая Ладога» (130 домов), «Гатчинские поместья» (125 домов) – примеры строящихся поселков, где предлагаются к продаже именно коттеджи с участками, а не просто участки.
 

По словам Ольги Трошевой, очевидной в прошедшем году стала тенденция по изменению девелоперами непосредственно объекта продаж. Так, в 2009 году наиболее распространенными в загородном предложении стали участки. Девелоперы, реализующие порядка 20% существовавших до начала кризиса проектов, приняли решение продавать участки. Около 70% вышедших в продажу новых проектов 2009 года также имеют в своем предложении участки без подряда. Во многом выход значительного числа проектов с предложением участков связан с тем, что на сегодняшнем рынке сложно реализовать крупный земельный массив под проект. Дело в том, что два-три года назад на рынке крупных земельных участков был настоящий бум, и многие частные лица и компании активно занимались скупкой наделов в надежде на подорожание земли и серьезный скачок в развитии рынка коттеджных поселков. Сегодня невозможно реализовать эти купленные ранее участки даже по прежней стоимости, не говоря уже о том, чтобы заработать на их продаже. Поэтому многие собственники земли нарезали ее на более мелкие наделы и в настоящее время занимаются их реализацией. Таким образом, сейчас на рынке появился ряд малоизвестных компаний (или частных владельцев), которые в качестве выхода из сложной ситуации пытаются организовать проект коттеджного поселка с реализацией участков (очень часто без качественного предложения пакета коммуникаций).
Кстати, по словам экспертов, продажа участков без подряда чаще всего осуществляется под вывеской «коттеджный поселок». В особенности такая тенденция распространена в сегменте дачных партнерств. При этом сами участки – совершенно различного качества. Так, в новых проектах дачного типа очень часто не проведено межевание участков, и у них нет кадастровых номеров. Кроме того, возможность подведения коммуникаций также под большим вопросом: единичны поселки, где есть полный пакет коммуникаций (включая газ), в основном же предложение содержит минимальный пакет – возможность подключения электричества и водоснабжения, причем часто за это нужно еще доплачивать отдельно. Из всех участков, которые в настоящее время в рамках реализации объектов в коттеджных поселках предлагаются на рынке, лишь менее 15% относятся к землям под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), и более 80% – это дачные некоммерческие партнерства.
Таким образом, участков ИЖС по-прежнему немного, и стоят они недешево, в особенности  в популярных районах, например, в Курортном. Здесь цена сотки может составлять 600-700 тыс. руб. Правда, сейчас появляются выгодные предложения земли в этой категории от Фонда имущества. Например, летом консалтинговым центром «Петербургской Недвижимости» был выигран тендер ГУ «Управление инвестиций» на подготовку концепции развития территории в Петродворце на Луговой улице. Размер участка под ИЖС составляет 244 049 кв.м. Специалисты рекомендовали разбить территорию на 170 участков (статус земли – ИЖС) площадью 8-12 соток. Количество участков может быть увеличено до 190 в зависимости от размеров рекреационных зон. Именно такие участки могут быть востребованы частными покупателями либо компаниями (их заинтересует предложение нескольких соседних наделов).
Получается, что называть проекты, где продаются участки (даже если там же реализуются и готовые коттеджи или таунхаусы либо участки с обязательным подрядом), коттеджными поселками в полном смысле этого слова неправильно. «При переходе девелоперов на продажу участков нет никаких гарантий, что владелец земли будет строить дом в определенном архитектурном стиле, что будут соблюдены хоть какие-то сроки, что участок не будет перепродан несколько раз, ведь собственник вправе самостоятельно и по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом, – сетует Ольга Трошева. – К сожалению, такая ситуация для цивилизованного рынка – это шаг назад. И как будут выглядеть те коттеджные поселки, где в настоящее время продаются и участки, и коттеджи, и таунхаусы, через несколько лет – сказать сложно».
 

Возвращаясь к коттеджному строительству, хочется отметить, что, по данным АРИН, в настоящее время наибольший объем предложения приходится на эконом-класс (43%). Это, несомненно, связано с возможностями сегодняшних покупателей – они отдают предпочтение самому дешевому из того, что есть в загородном предложении. Бизнес-класс чуть отстает по объему рынка и занимает 36%. При этом дорогое предложение сегодня занимает порядка 13% рынка.
Что касается цен, то в прошедшем году произошло значительное снижение средней стоимости квадратного метра коттеджа с учетом стоимости земли. Общее снижение средних цен за коттедж с участком по сравнению с аналогичным периодом 2008 года (4-й квартал 2008 года) в среднем и эконом-классах составило 7,5-7,6% – до 8,9 млн за домовладение в среднем классе и до 5,1 млн руб. – в эконом-классе. Основное падение цен наблюдалось в бизнес-классе: здесь цены снизились на 15% – до 17,8 млн руб. за домовладение. Удивительно, но тенденция распространялась на все классы, за исключением элитного: здесь средняя стоимость увеличилась на 12% до 41,1 млн руб.
Аналитические данные совпадают с мнением риэлторов. «В начале 2009 года потенциальные инвесторы (вопреки прогнозам аналитиков, предсказывавших лишь незначительное снижение цен в элитном секторе) ожидали существенного падения рынка загородного жилья класса de luxe, – говорит Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. – Было множество звонков для получения информации о динамике падения цен в самых дорогих и известных коттеджных поселках Ленобласти. Люди, приобретающие элитное загородное жильё, хоть и стали немного беднее за период кризиса, но, тем не менее, не потеряли своих возможностей. Поэтому и цены изменились незначительно».
Что ожидает рынок коттеджных поселков в наступившем году? По мнению Зоси Захаровой, основной спрос будет все так же сосредоточен на недорогих объектах (на участках без подряда, на домах площадью до 100 кв.м). При этом продажи не выйдут на докризисный уровень. В 2010 году будет продолжаться снижение цен (от 5 до 20%) в проектах с неудачной концепцией в зависимости от ценовой политики в предыдущие периоды. Тем не менее, развитие рынка и выход на него новых участников продолжится, будут появляться новые проекты, в основном в эконом-классе.
 
Александра Андреева